简 介： 南京写字楼市场分析
写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所以成交热点一般集聚在城市中心区或者新的城市中心区。目前南京市写字楼最为集中的区域是城中板块，不仅有着已经形成的新街口商务区、鼓楼－山西路商务区，还有正在崛起的大行宫商务区和正在建设中的中央路沿线商务区，一批具有代表性的写字楼正在崛起。同时城中写字楼的市场表现也非常活跃，物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。
经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“两强相争”之势：即以城中为主的主城区板块和以奥体中心为依托的河西板块，城中配套完善，以甲级写字楼为主；河西是未来CBD，目前人气不足，soho公寓大行其道。
随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。
南京区域市场分析新街口商务区
鼓楼山西路商务区
河西CBD商务区
江宁板块
新街口商务区
新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。 近期销售的楼盘：置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼” ，顶级配套，价格和销量都据全市首位。
鼓楼山西路商务区
鼓楼是南京一重要交通枢纽，可方便通达山西路、新街口等地，湖南路南京市新近开发的南京第二大商业圈。区内多家金融、商业机构。湖南路商业示范街，聚集巨大人气。各项配套齐全，现在鼓楼和山西路商务区连成一片，成为城中板块重要写字楼开发市场。
河西cbd商务区
南京河西CBD，区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区，以其科学的规划、绿色生态设计，便捷的立体交通网络及各种一应俱全的配套设施，成为南京最闪耀的新城。无论是从宏观规划、消费者的消费潜力、经济区产业布局、还是目前正在建设的具体项目来说，南京的河西奥体CBD都是未来发展商务的集中区域。
江宁板块
江宁写字楼在06年上半年销售表现活跃 ，但从7月份开始，江宁板块写字楼成交逐渐萎缩，从成交数据来看还是以海通大厦为主要的成交楼盘，目前江宁在售写字楼项目较少，而且比较分散，虽然其性价比、产品形式在一定程度上受到购买者以及投资者关注，但是受到的市场环境和外界因素影响，加上目前在售楼盘较少，因此江宁写字楼销售出现阶段性下降。
南京写字楼未来走势分析
根据全市今年1-11月的销售情况来看，城中、河西、江宁是写字楼市场主力，销售量以城中、河西为最，售价以城中为最高，均价增长约为1500元/平方米。
我们预测：随着地价上涨，楼盘自身的软、硬件配套更加完善、智能化水平不断提高导致投入成本的增加 ，房价仍将上涨。
目前供应的写字楼面积分割越来越灵活，各楼盘都有多种面积选择，从70-1000平米面积不等。而100平米以下各面积段主要满足纯投资需求和成长型小公司自用需求。由于面积小，因而总价低，相对而言可以有效降低成本和规避市场风险，因此目前去化速度较快。在未来的一段时间里，小面积户型仍将是市场的首选。
销售情况及客源分析
销售信息：
海通大厦“十一“期间，推出一次性付款享受96折优惠。
海通大厦为促进滞销楼层的销售在11月份推出，“海通大厦私营企业促进计划”。
即10万元购买基金，可用于6、13F企业专区，最小单位面积约200建筑平米。
60万元购买基金，可用于购买10、18F集团客户专区，标准层面积约1150建筑平方米
项目开盘已有7个月，但销售成交比例很少，其中还包括25-27层公司自留层。
从面积去化来看，中等面积即110平方米的户型去化率最高，小型企业选择此面积比较合算。
80平米的户型做企业太小，个人投资也不可行，销售差。只有10%以下面积被大型企业整层或半层购下。
客户主要为中小型企业，20-24层做为集团客户整层销售（500平米起售）的楼层目前没有一间销售出去的。
S——项目优势
自然环境优势
产品有一定的差异性
价格有一定优势
周边有一定产业基础
W——项目劣势
区域价值不高
交通成本高
周边配套不成势
刚性需求较少
O——项目机会
大市场比较好
部分细分市场存在机遇
T——项目威胁
潜在竞争对手多（类似项目不能多）
细分市场受众群体小
结论：塑造独一无二的品牌竞争力。
