房地产权属证书解读我国目前实行的是全国统一的房地产权属证书。 目前的房地产权属证书是由建设部和国土资源部统一制作并监制的。但在实际操作中，有的地方实行的是房屋所有权证书和土地使用权证书分开的制度，有的实行的是二证合一的制度。在二证合一制度下，房地产权属证书就是指房地产所有权证；在二证分开制度下，房地产权属证书是指房屋所有权证书和土地使用权证。 房地产权属证书的效力：国家对房地产权属证书按统一规定制作，各地必须使用由建设部和国土资源部统一制作的房地产权属证书，其他部门、单位制作的证书均是无效的，并不能受到国家法律保护；但实行该规定前由各市、县人民政府房地产管理部门颁发的房地产权属证书仍然有效，是受国家法律保护的。 房地产权属证书是当事人享有物权的法律凭证，取得了房地产权属证书，就意味着当事人已经将自己享有物权的房地产按照法律规定办理了登记手续，将自己的房地产权种记载于不动产登记薄上，可以按照该证书确定的内容享有该不动产的权利，履行因此而产生的义务。 房地产权属证书的种类：一是房屋所有权证书，此类证书为实行房屋所有权和土地使用权登记分别制度的地方，国有土地上的房屋所有权在实践中被印制为红色的证书，以区别于集体土地上的房屋所有权证书。 房屋所有权证书，包括房屋所有权证书和房屋共有要证书、房屋他项权利证书三大类。房屋共有权证一般是房屋所有权人为二人或二人以上的情况下颁发领取的；房屋他项权证一般是房屋抵押权人、典权人持有的；另外，已购公房的房产证又区别为完全产权的房产证（成本价）和不完全产权的房产证（标准价）。 二是土地使用权证书，实践中的土地使用权证书，包括划拨国有土地使用权证书和出让国有土地使用权证书。二者的区别是：（一）划拨国有土地上的房地产转让必须遵循《城市房地产管理法》规定的审批程序，出让土地上的房地产在改变土地用途的情况下不需要办理额外审批手续；（二）划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产在国家征收的情况下补偿的标准也不一样，划拨土地上的房地产在征收过程中不存在土地使用权出让金的退还和补偿问题，而出让国有土地上的房地产在征收过程中存在土地出让金的问题；（三）划拨土地上的房地产不存在使用期限的限制，而出让土地上的房地产有使用期限的限制，具体的使用期限由法律规定，目前国务院规定住宅使用地70年期限，商业用地40年期限，综合用地50年期限，工业用地30年期限，而且根据《物权法》规定，住宅用地使用权期限届满后，可以无偿延续；（四）划拨土地是严格受法律控制的，只有法律规定的可以使用划拨土地的项目和单位才能使用划拨用地。 就交易实践来看，商品房必须是以出让方式取得土地使用权的房地产，因此其土地使用权证书必须是出让国有土地使用权证书，经济适用房的土地使用权证书按照法律规定属于划拨土地使用权，其证书上注明了土地使用权的取方式为划拨，房改房实践中一般不核发土地使用权证书，但按照法律规定进行交易后，买受人在履行法定程序的情况下可以取得出让土地使用权证书，某些地方的危旧房改造核发的土地使用权证书为出让土地使用权，在另外一些地方则是划拨土地使用权，并对该类房地产权属按照房改房处理。 对划拨土使用权上的房地产，在进行交易的过程中，则明确了经过补交土地使用权出让金的情况下，买受人可以获得出让土地使用权证书。 房地产权属证书的颁发机关：房屋所有权征收一般由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门或建设部门颁发的，未设专门房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。 土地使用权证书由县级以上地方人民政府核发，具体由人民政府的土地管理部门办理相关手续，以本级人民政府的名义核发土地使用权证书。 在实行房地产权利二合一的地方，由当要人民政府规定的部门核发房地产权属证书。 |
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