房地产知识
一、基本概念
【房地产】房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地；单纯的房屋；土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。土地是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政房地产、其他专用房地产。
【房地产业】是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。主要内容具体地说就是：
1.土地开发和再开发；
2.房屋开发和建设；
3.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
4.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；
5.房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；
6.房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
7.房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
【房地产的特性】
1.房地产位置的固定性
2.房地产低于的差别性
3.房地产的高值耐久性
4.房地产具有保值增值性
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。
【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。土地使用权出让年限分别为：
1.居住用地70年；
2.工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
3.商业、旅游、娱乐用地40年
【三通一平】道路、给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。
【七通一平】道路、上水、下水、电力、通讯、煤气、热力
【五通一平】路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整
【熟地】经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
【生地】完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
【毛地】在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
【征地补偿费用】是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。
【大配套】城市道路规划红线以内的供水、排水、燃气、道路、路灯、绿化等城市基础设施。
【大配套费】城市建设项目大配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市公共基础设施建设资金所收取的费用。包括城市基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、新型墙体材料专项费、人防易地建设费。
【小配套】小配套一般指市政规划大配套以外与居住区内建筑的连接配套。
【小配套费区内小配套的费用。
【土地挂牌交易】挂牌交易是指土地交易中心接受出让人、土地使用者或人民法院的委托，在一定的期限内将土地使用权交易条件在国土资源交易大厅挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
【五证】即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》
ü 《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
ü 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
ü 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。也就是盖什么样的房子。
ü 《建设工程开工证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
ü 《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准证件。
【两书】即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
ü 《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件
ü 《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
【项目管理】项目管理就是通过项目各干系人的合作，把各种资源应用于项目，以实现项目目标满足项目干系人的要求
【现金流量】指企业现金和现金等价物的流入和流出
二、权属知识
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
【房地产权登记】通常称为“产权登记”。（产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记。）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
【转移登记】在总登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须办理产权过户手续，即转移登记。
【变更登记】在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等增减情况，必须重新登记，属于变动情况的登记，称为“变更登记”。这类登记是经常性的，使房管机关能及时地掌握房屋状况的变化。
【法定继承】就是法律直接规定继承人的范围、继承人的顺序和遗产分配的制度。
【遗嘱继承】指立遗嘱的人依照法律规定，通过书面或口头的方式，对自己死后的遗产加以处理，并把财产转移给他所指定的继承人，叫遗嘱继承人。但是遗嘱不管采用哪种方式，都要由旁证人或组织予以证实，才具有法律效力。
【房产赠与】房产赠与属房产所有权发生转移，应在出具房产赠与的公证书之日起两个月内，到房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。然后携带本人户口本、身份证、房产所有权证、契证及图章到该区房地产管理部门申请办理，还需注意：1、办理产权赠与时，首先受赠人必须有本市正式户口。并且在办理手续时，产权人与受赠人必须双方同时到场，出示赠与公证书及有关的声明书；2、在办理赠与过户手续时，需交纳现赠与房产的评估价格的4%的契税及相关手续费。
【房屋抵押】产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
【过户】即更换房屋承租人姓名。一般发生于承租人外迁或死亡时，但也有同住一起原承租人尚未死亡而申请过户的特殊情况。办理过户的条件一般规定为：
申请过户人必须与原承租人共同生活，并有本住所常住户口，他处确无住房的；
同住亲属成员有多人的，须先立具书面协议，确定承租人姓名；原承租人离开本市但户口未迁出的，同住亲属申请过户，应征得原承租人的同意；原承租人如有欠租，申请过户人必须承担偿付责任。
三、房屋知识
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
【存量房】
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。
【已购公房
】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
四、住宅知识
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【住宅类型】现代城镇住宅按照不同分类指标可分为：
1.按照住宅层数分类，可分为：低层住宅（庭园式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；
2.按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；
3.按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；
4.按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；
5.按照空间布局分类：平层住宅、跃层住宅（复式住宅）、错层住宅（梯间式住宅）；
6.按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭园式住宅）。
【单元式住宅】是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：
①每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。
②户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
③建筑面积较小，造价经济合理。
④仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
【公寓式住宅】公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供常常往来的中外客商及家眷中短期租用。
【砖混住宅】
砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，称为砖混结构住宅。由于抗震的要求、砖混住宅一般在5--6层以下。
它是砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋。墙壁是承重的构件，墙壁不可随便拆移，否则房屋有垮下来的危险。混合结构的房屋无柱，即使墙角或墙中某些部位夹有小柱子，它是构造柱，不能起单独承重的作用。墙中夹有梁（在墙与楼板交界处或在门窗顶上的部位），这些梁叫圈梁，是房屋的腰箍，只起加固房屋的作用，不起正式的梁的作用。有的人为了扩大厅的面积，把厅与阳台之间的墙拆掉。这样，虽然房屋未必马上垮下来，但一有小地震就会发生危险。即使无震，年月久了，由于圈梁当主梁用，超负荷疲劳，也会垮下来。混合结构的墙壁虽不可以随便拆移，但开个洞口是可以的，一般不要靠近墙角处开洞口，洞口的宽度不宜超过９０厘米。特殊情况最好咨询一下内行的人，莫听包工头胡诳。开洞口时不要贪图快而重锤敲击墙壁，旁边的砖砌体震松了即使不掉下来也形同虚设。有的人把首层的地台挖低，为了争取多点层高，以便加建阁楼，在墙上打凿一排孔洞插入桁条，这种做法对房屋伤害很大。洞与洞之间留下的那窄窄的砖墩子基本上被震松了，其致害的严重性无异于在一根竹子的下端斩了一刀。一有地震，楼房就从这条界线齐刷刷地掼倒。
【框架结构住宅】是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛀石、陶柱等轻隔墙分户装配而成的住宅。
由钢筋砼柱子、梁及楼板构成的房子未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔的作用，可以拆改，但不能在楼板中随便加一幅砖间墙，即便在楼板底下有条梁也不行。因为那条梁原先是没有考虑砖间墙这一项荷载，若加了间墙上去，下面的梁可能会出现裂缝。即使无裂缝，梁及楼板的挠度加大（即下沉了一点），减弱抗震能力，而且使房屋的寿命缩短。
【跃层式住宅】是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。
这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接，跃层式住宅的优点是每户有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计方法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、销售较多，也逐渐为北方市场所接受。
【复式住宅】受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层体合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式设计为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在：
1.平面利用系数高,上层直接复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%;
2.户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体，光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40% 。
【低层住宅特点】
在目前我国城市住宅建设中，低层住宅所占比重较小，在乡村住宅建设中所占比重较大。低层住宅与后来出现的多层和高层住宅比较，建筑工艺简单，建材易得，供一家居住的独立性和私密性较好，上下出入方便，因此，低层住宅无论在国内还是国外，都受到普遍欢迎。
近年来，我国城市郊区和一些发达乡材地区大量建造的农民住宅，都体现了低层住宅的优点。但低层住宅由于占地多，在人口密度大的大城市无法推广。
【多层住宅特点】 目前，我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。广泛建造多层住宅的优点在于：
①它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年即可竣工；
②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；
③结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产，工程造价较低，易被购房者接受。
但多层也有不足：
①底层和顶层的居住条件不理想；
②由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构、建材、布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化。
【小高层】是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。
小高层有以下特点：
一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工，建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。
二是很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住宅难以企及。因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。
【高层住宅】高层住宅是城市化、工业化的产物，钢筋和混凝土的使用，电梯的发明，使住宅建设向空间发展成为可能，高层住宅最大的优点，就是可以节约土地。同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅，土地利用率可提高一倍。
同时，高层住宅还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应，集中安全的住宅环境，规模化的管理服务，以及良好的采光通风条件等优势。
【综合性商住大厦】综合性商住大厦是将商店、写字楼、旅馆、饭店等不同用途的非居住用房同住宅用房组合在一起的高层建筑物，这类建筑的产生，是城市土地价格不断提高、高层建筑设计不断完善的结果。
一幢典型的综合性商住大厦的分层用途是，地下停车场、商场、饭店（1—3）层，写字楼（4—10层）、旅馆（10—15层）、15层以上是住宅。住在综合性大厦的居民，足不出户就可享受到现代化的商业服务。
【铺面住宅】铺面住宅是指沿街、特别是沿着商业街布置的各类住宅，因为这类住宅有门窗直接设在街上，故又称门脸房、门面房。
【SOHO】居家办公，英文名称为Small Office, Home Office。意指小额投资，在家工作。
【花园式住宅】也叫西式洋房或小洋楼，即花园式别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
【住户】首先应知道什么是住户。住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也即是人。这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。
住宅户型可用三种方法来划分。
①用住户人口多少，可分为一口户、二口户……
②用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……
③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。
【住宅的套型】 “套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
但随着住房商品化和房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
【居住单元】对居住单元概念，在建筑学界和社会大众之间有两种不同的理解。
建筑界的专业人员认为：居住单元是指居住建筑中每层使用同一楼梯的住户范围，其分类标准是“一梯二户”，“一梯三户”等。
非专业人员和一般社会、大众认为，居住单元是指一户居住的一套住户的统称。
事实上两种理解有着内在的联系，这个联系的统一之处，是我国城镇大量出现了“单元式住宅”，彻底改变了旧式住宅相互干扰、拥挤不堪的状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适，又适于标准化、工业化生产的住宅类型。
【户室比】 “户室比”又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，一室户占25%，二室户占47%，三室和四室户占28%。
五、营销知识
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
六、面积知识
【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】
是指成套住宅的建筑面积总和。
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
【房屋用地面积】无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：
住宅自有率（％）= 自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【得房率
】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即：
实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 |
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