|
11月2日，一篇标题为《房企10年囤地12亿平方米，足够1.2亿人居住》的报道被广泛转载，引起业内人士的强烈关注。主要原因一是数据之大，颇让人心惊肉跳，其次是开发商又被推上了“罪无赦”的审判台。这事值得分析一番，以正视听。 该报道所说现象部分属实，但被夸大化和情绪化了。国家统计局数据显示，2000－2009年，全国房地产企业购置土地面积33亿平方米，而完成土地开发面积仅有近21亿平方米，简单计算可知，约12亿平方米土地未被开发，但这其中并没考虑部分土地出让后又因各种原因而被政府收回的情况。按一年不开发即为土地闲置的规定，预计近10亿平方米可能属于闲置用地。 近十年来，造成巨量土地闲置的原因非常复杂，但罪责全归房企就失之公正了。今年初，国土资源部副部长贠小苏曾公开表示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。“一万公顷”之说暂且不谈，但一半以上闲置土地由地方政府造成却基本属于事实，原因主要包括动拆迁难和城市规划调整。 这又与土地出让方式有很大关系。2004年“831大限”(8月31日之后经营性用地出让实行招、拍、挂)之前，我国经营性用地多采用协议方式出让(少数为划拨)，很多地方政府在出让合同中，对企业开、竣工时间约束得很宽松；而且，2008年之前，我国经营性用地多采用“毛地”出让，也即在完成动拆迁之前，政府就将土地卖给了开发商，而近些年动拆迁的难度越来越大，许多土地因此闲置。 另外，在我国很多城市中，往往一届领导一个想法，存在随意、频繁修改城市规划的现象，城市规划和用地性质变化后，部分已出让的地块自然被迫延期开发。比如，今年8月被媒体狂炒的1457宗闲置土地“黑名单”确有此事，笔者曾看到过，这些地块多是在2005年之前出让的。 其次，这些闲置用地“足够1.2亿人居住”的说法很不靠谱。首先，即便有10亿平方米闲置用地，也多属非住宅用地，即便是假设为住宅用地也不合适，因为很多非居住用地的所在位置、地理条件、产业功能等特点，决定了不能作为居住用地出让。另外，报道称“以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算”，这一容积率明显高估，实际上过去十年，全国城镇新建住宅小区的平均容积率绝对不会超2。处处高估和多算，最后得出“足够1.2亿人居住”的结论，难免夸张。 至于大开发商拥有较多的土地储备，以及通过分期开发变相囤地的现象，确实存在。近几年，全国地价涨幅比房价更疯狂，所以导致部分房企囤地的利润率，比开发后卖房的利润率还要高。土地是房地产开发行业的基本生产资料，大企业为了可持续经营，保持较大规模土地储备无可厚非，政府更应关注的是制定有效的政策措施，并落到实处。比如，针对项目分期开发造成的土地闲置问题，国土部早已规定限制大幅居住用地出让，但地方政府不遵守，又奈之何？ 国家清查和治理土地闲置，已进行了五六年，实际上政策并不复杂，而难在执行。大家不妨想想，一半以上闲置用地的责任在地方政府，地方政府又怎好意思对囤地企业下狠手呢？ 今年9月下旬，国土部和住建部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定：严格查处囤地炒地闲置土地行为，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处，对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。但愿国家在查处闲置土地方面，对企业和地方政府(官员)“两手抓，两手都要硬”。        |
|
|
