公司购买一块土地,已支付土地出让金100万,现出让方开出一张行政事业单位收据,以后在受到发票,怎么做账
满意答案好评率:100%会计分录如下:
根据这张收据暂时计入:
借:预付账款 1000000
贷:银行存款 1000000
等以后发票来了,再计入:
借:无形资产 1000000
贷:预付账款 1000000
而且行政事业的收据可以入帐,和发票同等效力。在实务工作中,土地出让金往往不是一次性支付,土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得,这就引出了该土地出让金如何核算的问题。我建议,土地出让金的核算可按以下三种情况分别作出处理: 财政部于 二、 实际案例及会计核算 A公司是一家外商投资房地产企业,于2007年通过挂牌出让方式获得某市土地一块,用于投资建设一座大型综合购物商场,项目竣工后商场营业面积将全部用于对外招商出租。《国有土地使用权出让合同》载明:出让土地面积5万平方米;土地出让年限为50年,自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算;净地成交价款为人民币6亿元。假设该公司于 1、 在没有取得土地使用证之前,所支付的土地价款在“预付账款”科目核算;待取得土地使用证之后,土地使用权在“无形资产-土地使用权”科目核算,并根据土地出让期限的受益期进行摊销。 支付土地出让金时,会计分录为: 借:预付账款-土地出让金 600,000,000 贷:银行存款 600,000,000 办理国有土地使用证时,会计分录为: 借:无形资产-土地使用权 600,000,000 贷:预付账款-土地出让金 600,000,000 2、 在项目建设期间,土地使用权的摊销成本计入“在建工程-建筑物”,不计入当期损益是因为该期间土地的用途与建造活动相关,土地使用权所包含的经济利益通过地上的建筑物实现,其摊销金额应当计入相关资产的成本。 土地使用权每月摊销金额=600,000,000÷50÷12=1,000,000元 每月会计处理时,会计分录为: 借:在建工程-综合购物商场 1,000,000 贷:累计摊销-土地使用权 1,000,000 3、 项目建设竣工后,土地使用权摊余价值和建筑物的购建成本分别从“无形资产-土地使用权”、“在建工程-建筑物”转入“投资性房地产-土地使用权”、“投资性房地产-建筑物”,土地使用权与之前在无形资产的核算保持一致,仅是一级科目的变化;假设3年后综合购物商场除了土地使用权摊销之外的购建成本为20亿元,建筑物根据管理层预计的残值率为10%、使用年限为30年,那么项目竣工相关核算的会计分录为: 1) 土地使用权 借:投资性房地产-土地使用权 564,000,000 贷:无形资产-土地使用权 564,000,000 2) 建筑物 借:投资性房地产-综合购物商场 2,036,000,000 贷:在建工程-综合购物商场 2,036,000,000 4、 进入经营期间,土地使用权及建筑物的相关账务处理相对简单。 1) 土地使用权在每月会计处理时,会计分录为: 借:营业费用-土地使用权摊销 1,000,000 贷:累计摊销-土地使用权 1,000,000 2) 建筑物月折旧额=2,036,000,000×(1-10%)÷30÷12=5,090,000元 在每月会计处理时,会计分录为: 借:营业费用-固定资产折旧 5,090,000 贷:累计折旧-综合购物商场 5,090,000 三、 税务相关影响 在建期间土地使用权摊销计入在建工程而不计入当期费用,一方面减少在建期间的亏损,另一方面加大了建筑物的购建成本,预计将在以下方面产生影响: 1、 从减少在建期间亏损方面考虑,有利于充分利用所得税税前连续5年滚动递延弥补的政策。 假若建设期土地使用权摊销计入期间费用,且亏损均不能在税前递延弥补,对企业所得税影响: 3年建设期累计影响所得税金额=1,000,000×36×25%=9,000,000元 2、 《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房屋建筑物用于对外出租的,在计征房产税时应采用“从租计征”。根据 每年多缴纳房产税金额=36,000,000×(1-30%)×1.2%=302,400元 按照房产使用年限30年且不考虑资金时间价值的情况下,累计影响房产税金额=302,400×30=9,072,000元 若考虑资金时间价值,在折现率分别为5%、7%、10%累计影响金额如下:
四、 结论 以上通过土地使用权核算的全过程罗列,以及对税务影响的分析,我们可以看出,在项目开发期间土地使用权摊销是进入管理费用,直接反映到当期利润表;还是摊销计入在建工程资本化,待项目竣工后以固定资产折旧的形式反映到将来的利润表,在会计处理而言,仅仅是一个会计判断问题,怎么样处理都能说得过去。 但在是否应与税务保持一致,却存在不同意见,一种观点认为,开发期间土地使用权摊销应该进入当期费用,若会计核算上计入在建工程,项目竣工后,则以后会计期间固定资产多计提的折旧不能税前列支,应调增利润,多交所得税;同时,房产税在采用从价计征的方式下,也将多缴房产税。另外一种观点认为,根据实质重于形式原则,开发期间土地使用权摊销应当计入在建工程成本,是因为获取土地使用权的根本目的是为了建设综合性购物商场,并通过出租营业面积获得回报,而且土地使用权在开发期间的用途也是服从于购建活动,而不是管理活动,进入期间费用依据不足,并且,在这一点上税务与会计的资本化标准是一致的,不存在以后会计期间纳税调整的问题。 笔者比较认同后者,在不考虑如亏损不能滚动5年递延弥补、产生持续经营问题等特殊情况下,所得税在经营期税赋总体是相同的,需要考虑的仅仅就是时间价值问题。而 “财税[2008]152号”文件对于房产原值如何确定的问题也进行了明确“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”因此,土地使用权在开发期间进入在建工程是符合企业会计准则和税收法规的。 甲公司2000年1月1日以支付土地出让金的方式取得一土地使用权,支付出让金100万元,该土地剩余年限为20年;2002年1月1日开始在这片土地上建造一厂房,共计发生料工费合计410万元,假设均以银行存款支付,2003年12月31日该厂房达到预定可使用状态;该厂房预计使用年限为6年,厂房清理时净残值为30万元(不含土地使用权部分),采用平将年限法计提折旧;2009年12月31日该厂房报废,除土地使用外清理费用为5万元,清理收入15万元;厂房报废后甲公司将土地使用权对外出租,每年取得租金10万元。 |
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