以房地产投资入股应视同销售探讨
以房地产投资入股再转让股权，现在成了转让房地产或者双方资产置换的一个绝妙筹划方案，既不用缴纳高额的营业税、土地增值税、契税等，而且完全符合税法规定。
以房地产投资入股没有资产转让行为，一直不属于营业税征税对象，但是，为了杜绝纳税人采取以房地产投资入股，再转让股权形式逃避转让房地产税收，国家税务总局发布《营业税税目注释（试行稿）》对该项行为作出了限制性的规定：
《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八款规定的：“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”
《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九款规定的：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”
众所周知，企业发生股权转让，不论是企业部分股东将其拥有的部分（或全部）股权转让给企业内的其他股东或企业原股东外的投资者，还是企业的所有股东将其部分（或全部）股权转让给企业原股东外的投资者，都是企业的所有权发生变化，并未涉及到企业的具体不动产、无形资产等资产的所有权发生转移。企业资产的所有权属于企业法人。企业发生股权转让时，企业本身作为独立核算的经济实体仍然存在（既使企业的股东已全部更换，或企业名称也已改变），其股权转让不会涉及到企业的具体不动产、无形资产等资产的所有权发生转移，也就没有发生销售不动产和转让无形资产的行为，因此，这种股权转让行为也不应按“销售不动产”等税目征收营业税。所以，股权转让行为不属于营业税征税范围，不应征收营业税。故《营业税税目注释（试行稿）》规定对以无形资产或房地产投资入股形成的股权转让征税的规定无疑与营业税条例及实施细则规定不符。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“从2003年1月1日起，一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。”
笔者认为，股权转让不应征收营业税是对的，但是，以房地产投资入股应视同销售，在投资环节应该缴纳转让无形资产或者销售不动产营业税，其理由如下：
一、从增值税来看，纳税人以动产对外投资应视同销售纳税。《增值税暂行条例实施细则》第四条第五款规定：单位或个体经营者将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者的，视同销售货物；
二、从消费税来看，纳税人自产自用的应税消费品用于投资，应视同销售纳税。《中华人民人和国消费税暂行条例》第四条规定：纳税人自产自用的应税消费品，用于连续生产应税消费品的，不纳税；用于其他方面的，于移送使用时纳税。《中华人民人和国消费税暂行条例实施细则》第六条：条例第四条所说的“纳税人自产自用的应税消费品，用于连续生产应税消费品的”，是指作为生产最终应税消费品的直接材料、并构成最终产品实体的应税消费品。
“用于其他方面的”，是指纳税人用于生产非应税消费品和在建工程，管理部门，非生产机构，提供劳务，以及用于馈赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面的应税消费品。这里虽然没有列举投资，但列举了馈赠、赞助、集资等，而且，对外投资无疑也属于条例第四条中说的用于其他方面。
三、从土地增值税来看，对房地产企业以不动产对外投资以及其他单位或个人以房地产投资入股到房地产企业均应视同销售，征收土地增值税。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：从2006年3月2日起，以房屋、土地使用权投资于房地产企业或者房地产企业以房屋、土地使用权投资入股，一律视同销售计征土地增值税。当然，这项规定不具有普遍性。对房地产企业以外的其他单位和个人发生类似情形没有征税的规定。
四、从企业所得税来看，纳税人以动产或不动产对外投资均应视同销售。
《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）第二条：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。这里虽然也没有列举投资，但列举了捐赠、赞助、集资等。
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
综上，其他税种都相应地规定了纳税人以非货币性资产对外投资应视同销售纳税的规定，营业税也应该规定，纳税人以房地产投资入股，应在投资办理房地产过户手续时，视同销售不动产或转让无形资产征收营业税，同时，对房地产开发企业以外的纳税人，以房地产投资入股，也应视同销售不动产或转让无形资产征收土地增值税。留下这么一个避税点给纳税人筹划实在没什么道理。
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