营改增对房地产行业影响：并购业务怎么办（七）

第六章房地产并购业务的影响

2016年我们做了有关房地产并购的法律报告，那么营改增对房企的并购活动会产生什么影响呢？

房地产并购主要方式一般可以分为股权并购和项目并购。

股权并购：（这里仅指其狭义“股权收购”）《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）（以下简称“59号文”）中对股权收购作出了明确定义：股权收购是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号）第二条规定：“对股权转让不征收营业税”，股权转让在“营改增”之前并不属于营业税的征收范围，因而本次营改增对股权转让本身并不存在直接影响。

项目并购：“59号文”对“资产收购”作出了明确定义：资产收购，是指一家企业购买另一家企业经营性资产的交易。在房地产并购中，由于涉及到的“资产收购”的标的物主要是以土地使用权/在建工程为主，因而在房地产并购中的“资产收购”模式一般也被称为“项目并购”。

项目并购在“营改增”之前：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条以及附件《营业税税目税率》的规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额。其中“转让无形资产”和“销售不动产”适用的税率均为5%。

在“营改增”之后，需要特别关注的是不动产和土地使用权的识别问题。根据财税[2016]36号文的规定，本次“营改增”中将“土地使用权”归入“自然资源使用权”（归属于“无形资产”范畴）的范畴，根据《营业税改增增值税试点实施办法》第一条、第十条、第十五条的规定，纳税人发生转让无形资产的应税行为的，税率为6%。而销售不动产适用的税率为11%。

此外，根据《销售服务、无形资产、不动产注释》中对于“销售不动产”的释义，不动产和土地使用权也并非完全没有联系，在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产（税率11%）缴纳增值税。

实践中，在“营改增”之前转让方需要缴纳的营业税一般都是通过协议约定等形式实际由受让方承受，而在“营改增”后，企业（纳税人）在购进无形资产、不动产支付或者负担的增值税额归入进项税额，纳入增值税可抵扣范围，因此较之营业税时期，税负有所降低，但由于增值税无法作为土地增值税的扣除项，且已经抵扣的增值税也不能再作为扣除项目扣除，因此营改增是否对项目并购而言一定是利好，还是需要具体测算。尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;营改增将企业新增不动产、无形资产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存。

浙江腾飞金鹰律师事务所（To be continued）