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房地产公司筹划案例

2010-08-11  大海养生...
( 1 )案例描述
  房地产公司 A 拥有一土地使用权,其帐面价值 5 万元,远远低于评估价值 50 万元。若以该土地使用权进行房地产开发,出售时在土地增值税和企业所得税上均会吃亏。其税收缴纳情况预计如下(数据虚构——开发成本 20 万元,开发费用 30 万元,该房地产市值 150 万元,适用的土地增值税平均税率为 40% , A 公司适用的企业所得税为 33% )
  A 公司应缴纳的营业税为 150 × 5%=7.5 万元
  土地增值税为 [ 150 - 5 - 20 - 30 -( 5 + 20 )× 20% - 7.5 ] × 40%=33 万元
  企业所得税为 ( 150 - 5 - 20 - 30 - 7.5 - 33 )× 33%=18 万元
  税金合计 7.5 + 33 + 18=58.5 万元
  ( 2 )方案设计
  节税关键在于提高土地使用权的成本扣除
  方案一
  1 、 A 公司以该笔土地使用权和部分货币资金分立成立 B 公司。分立时,计算应缴纳的企业所得税( 50 - 5 )× 33%=14.85 万元。分立后,该土地使用权在 B 公司以 50 万元入帐。
  政策依据 ——根据 < 关于股权转让有关营业税问题的通知 >( 财税 [2002]191 号 ) ,“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”
  ——根据财政部《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》,“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。”
  ——根据《 关于企业合并、分立业务有关所得税问题的通知 》( 国税发〔 2000 〕 119 号)“被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产,计算被分立资产的财产转让所得,依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产,在计税时可按经评估确认的价值确定成本。”
  2 、 B 企业利用该笔土地使用权进行房地产开发并出售,其应缴税金计算如下
  应缴纳的营业税 150 × 5%=7.5 万元
  土地增值税 [ 150 - 50 - 20 - 30 -( 50 + 20 )× 20% - 7.5 ]× 40%=11.4 万元
  企业所得税 ( 150 - 50 - 20 - 30 - 7.5 - 11.4 ) ×33%=10.3 万元
  税金合计 14.85 + 7.5 + 11.4 + 10.3=44.05 万元
  节税金额 58.5 - 44.05=14.45 万元
  3 、可行性分析:方按一的关键之处在于,被分立企业剥离出的无形资产在按照在视作出售进行业务处理后,分立企业对该无形资产可以评估价值入帐,这样就提高的该笔土地使用权的入帐价值。同时,根据我国税法的规定,以无形资产投资免交营业税和土地增值税,因此,这个分立的过程在税收上不会造成额外的负担。另外,采用此方法的一大好处在于,该土地使用权的控制权仍掌握在 A 公司手中。但同时应注意,该方案仍然存在不可避免的成本——

   ① 对土地进行评估的费用和时间
  ② 新设公司的各种手续和成本
  ③ 因新设公司带来的管理成本
  若以上各项成本之和小于该方案的收益(即节税额),则该方案是可行的,否则,就不可行。当然,该方案也可能带来其他操作上的便利,比如利润在两个公司之间的转移等,这要视具体情况而定。
  方案二
  1 、若 A 公司有子公司 B ,可以股权投资的方式将该土地使用权投资到 B 公司。投资时计算应缴纳的企业所得税:( 50 - 5 )× 33%=14.85 万元。该土地使用权在 B 公司以 50 万元入帐。
  政策依据 ——根据《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔 2000 〕 118 号),“ 企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。 ”以及“ 被投资企业接受的上述非货币性资产,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。 ”
  —— 根据《 关于股权转让有关营业税问题的通知 》 ( 财税 [2002]191 号 ) ,“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”
  ——根据财政部《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》,“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。”
  2 、其他税金的计算同方案一
  3 、可行性分析:该方案与方案一的实质时相同的——都是通过企业(集团)内部资产及资本机构的调整来提高土地使用权的入帐价值。但由于此方案借助欲现存的企业,其成本较低。同时,由于 B 公司仍然受 A 公司的控制,使得土地使用权的控制权实际上仍然掌握 A 公司手中。此外,在这两个方案中,之所以要强调 A 对 B 的控制权,除了考虑到土地使用权本身外,还有一个原因——在这种企业权利结构下,一般不会出现因股权转让而补交营业税的问题。因为,按照《营业税暂行条例》的规定,企业以无形资产投资免交营业税,但转让该股权时应补交。因此,若 A 公司只转让其拥有的一部分股权,可以通过调节避免营业税的补交;若 B 公司是 A 公司的全资子公司, A 公司转让其拥有的 B 公司的全部股权,属于企业的整体出售,另有政策进行规范,也不存在营业税的补交问题。

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