拆迁

什么是违章建筑

一、违章建筑的概念

建筑物，是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物，是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、厂房、库房等。

违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违章建筑，主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。（《中华人民共和国城市规划法》第39条和40条）

二、违章建筑的特征

违章建筑，是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记（《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第23条）。但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括：

1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。

2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。

3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权（《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条）。

4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

三、违章建筑的认定机关及其处罚措施

　　违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或拆迁主管部门都没有认定权利，也无必要自行认定。

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第40条和41条的规定，规划主管部门对违法建设行为和占用土地行为有权给予行政处罚。所以，对于违章建筑，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门有权责令有关当事人立即停止建设；限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款。同时，对未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程许可证件的规定，进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。

四、违章建筑物的合法化追认

 　　法律一般不赋予当事人对违章建筑物的房屋所有权。但作为该原则的例外，对于部分设计正规、结构合理的违章建筑，只要不影响整体规划，在对当事人处以罚款，责令当事人办理有关手续后，可以确定当事人的房屋所有权。对于历史遗留的违章建筑，按照法律的规定，也可以确认其房屋所有权，从而转化为合法的房地产（《最高人民法院关于地主在土改时隐瞒未报的房屋应如何处理问题的函复》）。

　　违章建筑物的性质转化应当严格遵循一些原则：

　　1、地域界限。凡影响近期规划或城市开发的重要地段的违章建筑，应从严处理，一般不能通过事后追认为合法建筑。其他规划开发地区则可以本着节约建筑成本的目的适当放宽处理。

　　2、影响有关行业职能或者工作展开的，如直接影响交通、消防、市政设施、房屋修缮施工、绿地、环保、防灾和邻里居住条件的违章建筑应从严处理，一般不能通过事后追认为合法建筑。

　　3、从宽处理须有限度。只要违章建筑的房屋建筑正规、结构合理，经过一定的申请审批程序，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认当事人的所有权，发给产权证件。从严处理的，即为不予确认产权，登记为违章建筑，需立即拆除的，应立即拆除；可以延期的则延缓拆除。（《最高人民法院审理房屋产权案件有关问题有关政策问题的批复》）

 五、房屋拆迁中对违章建筑的处理办法

 　　根据《宪法》规定：“国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”房屋作为所有人财产，是所有人经济利益的一部分，拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆除房屋及其附属物进行补偿。所以，《中华人民共和国拆迁管理条例》第22条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应予补偿。”

　　《中华人民共和国城市规划法》第四十条还规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”所以，由此规定可知，违章建筑属于必须拆除的建筑或者必须经改正方可使用的建筑。因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；对经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

六、因违章建筑而受到权利侵害时的处理方法

 　　由以上论述可知，违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。但是，违章建筑不受法律保护，并不等于允许公民、法人可以故意毁损、拆除违章建筑。根据法律规定，对违章建筑的确认和处理，只能由土地、城市建设等相关行政主管部门和人民法院进行。如果公民、法人以违章建筑不合法为由，故意毁损、拆除违章建筑，实质上是滥用了有关行政主管部门的行政管理权，其行为违反了我国土地管理法、城市规划法等法律、法规的有关规定，应当承担一定的赔偿责任。由于违章建筑被毁损后受法律保护的程度与合法建筑相比是有所区别的，因此，毁损违章建筑的索赔，只能是对建筑材料被毁损所造成的损失，而不能要求赔偿整个建筑物的完全损失，更不能适用恢复原状的方法。

　　当他人的违章建筑侵害自己的合法权益时，应当通过合法的途径，如请求土地、城市建设行政管理部门处理或直接向人民法院提起排除妨碍的诉讼予以解决，以保护自己的合法权益，不应私自毁损、拆除违章建筑，这既不利于自己权益的保护，还使自己成了侵权人，给自己造成损失。