浅谈农村住宅(宅基地)转让协议公证来源: 作者: 日期:09-04-22
在日常的办证过程中,公证人员时常会遇到这样的问题:农村的住宅转让能不能办理公证。要解决这个问题,关键就要搞清楚农村住宅能不能转让,如果能转让,转让人和受让人又受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题的规定,逐一对上述问题进行探讨。 一、法律相关规定 笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式,查找到如下有关农村宅基地的法律规定,可能不能全面,但包括了主要的法律规范。 (一)《宪法》第十条
(二)《物权法》 第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 (三)《土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 (四)国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号) 二、改革和完善宅基地审批制度,规范审批程序
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。 (五)国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 二、农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 (六)《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》 第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。 农村村民新建住宅,其宅基地的面积标准: (一)城郊、农村集镇和圩区,每户不得超过160平方米; (二)淮北平原地区,每户不得超过220平方米; (三)山区和丘陵地区,每户不得超过160平方米;利用荒山、荒地建房的,每户不得超过300平方米。 第四十四条 农村村民符合下列条件之一的,可以申请使用宅基地: (一)因结婚等原因,确需建房分户,原宅基地面积低于分户标准的; (二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的; (三)经县级以上人民政府批准回原籍落户,没有住宅需要新建住宅的; (四)原有宅基地被依法征用的; (五)县级以上人民政府规定的其他条件。 农村村民建住宅,由本人提出用地申请,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意,乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府批准;其中,占用农用地的,依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。 三、严格依法审批农村居民宅基用地
严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的,土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续,并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县(市、区)有关行政主管部门批准,允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民,将其拥有的房屋连同宅基地,有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民,但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的,要依照有关规定严肃处理。 二、由法律规定得出的结论 通过对上述法律规定的解读,我们可以得出如下结论: 1.农村宅基地使用权的取得在主体、数量(标准)、程序上做出了严格的限制,即主体必须是本集体组织成员,数量上为一户一宅,且面积不能超出规定的标准等。(见《土地管理法》第六十二条、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条及第四十四条. 2.农村宅基地使用权并非绝对的禁止转让,可以在法律规定的条件下进行转让。(见《宪法》第十条第四款、《物权法》第一百五十三条第二款、《土地管理法》第六十二条第四款等法律法规. |
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