工具性是住房公积金的重要职能
[来源：] [发布日期：2010-7-1 20:54:25]
住房公积金既是国家实施住房保障的制度性安排，也是参与住房保障和进行房地产市场调控的重要工具。说它是工具，是因为住房公积金的使用及运作方式，均会给房地产市场带来很大影响。如2008年全国商品房销售额为24071亿元，同期全国发放住房公积金贷款和职工提取使用住房公积金合计近4000亿元，占商品房销售额的16.59%。在很多地方，住房公积金的贷款和提取量一般占所在城市商品房销售额的五分之一到四分之一，占所有住房贷款额的一半左右，如此大的资金流量足以对当地房地产市场走向产生重要调节作用。
长期以来，人们忽略了住房公积金的工具性作用，习惯将其单纯视作一种政策性规定、福利性方式，这对其功能的发挥无疑是不够或者说欠缺的。而对住房公积金工具属性关注不够，几欲忽略，或者说发挥作用不充分，功能拓展不够，在很大程度上影响了其作用发挥，使住房公积金在引导全国房地产健康发展、调控房价等方面严重缺位。作用发挥的单一性和社会影响力不足，也导致公众对住房公积金的重要性认识不到位，特别是在企业落实劳动者权益时有意无意地被忽视。如，企业对养老、医疗、工伤等保险缴纳比较重视，而对住房公积金总是处于规避状态。
改革初期由于对市场的盲目崇拜，我们将解决国民的住房重任轻率地交给了市场，好像市场是解决一切矛盾的灵丹妙药。由于对市场的单纯逐利性、排他性以及负面作用的估计不足，而缺少设计相应的调控和配套政策，更没有配置相应的调控工具。面对当下房地产市场“过山车”式的畸形发展轨迹，面对庞大的市场泡沫，政府只能被动应战，手段单一，器具不利。一方面房价腾涌，吸瘪了老百姓腰包，引起民怨沸腾；另一方面，行政干预手段固然有效，但“歼敌一千，自损八百”，往往陷入“一管就死，一放就乱”的怪圈，使政府处于两难境地。由于部门分割和政策掣肘，现有的无论是政策手段、金融手段，还是实物保障和土地手段，一时难以形成合力，加上时间周期长，很难收到期望效果。一个成熟的市场经济，应该主要靠间接手段和经济手段，根据市场走向，及时地予以调节引导，防止经济的大起大落。细数调控房地产市场的各种经济手段，无论从政策职能，还是从资金拥有量、对房地产市场的影响力以及常态作用发挥方式上看，住房公积金都是承担宏观调控的良好载体，是一种理想的调控工具。
住房市场发展的无序性和社会的呼唤，也曾给了住房公积金展示工具性调控职能的机会。2008年末至2009年初，面对萧条的房地产市场和严峻的中国经济，政府赋予了房地产市场振兴经济的“排头兵”重任。然而检视调控仓库，手中可用且有效的“炮弹”乏善可陈，只有住房公积金这颗炮弹能够拿得出、用的上、见效快。于是降低首付比例、提高贷款额度、延长贷款期限、放开二套房贷、向中低收入家庭倾斜等一系列住房公积金政策密集、高调出台。一时间，住房公积金手段成为各地政府拯救房市的良方利器，纷纷效仿，且立竿见影，产生了良好的救市预期。应该说，住房公积金功不可没。同时，也提出了今后该如何有效发挥住房公积金调控作用，使其常态化、有效化、制度化，是住房公积金行业面临的的重大命题。
就住房公积金系统内部来讲，由于政策并未赋予其调控房地产市场的工具性职能，仅将职能设定于满足职工购房需要，或者根据上级要求被动调整相关政策，这就使住房公积金作用的发挥隐性化，并出现了资金的巨大沉淀和浪费。这次使用住房公积金参与保障房建设，也只是从资金存量上考虑，解保障房资金的燃眉之急，是一种应急性行政手段，与调控房地产市场并没有太大关系。长期以来受职能单一性的限制和约束，使住房公积金部门不管房地产市场如何变化，过热或者过冷，只能作壁上观，或跟在金融部门后面跑，被动适应，很少能主动参与进来，采取积极措施，有所作为。更谈不上立足于国民经济发展大局和大市场的高度，摆到战略地位去发挥能动调控作用。
发挥住房公积金的工具性作用，具有十分重要的现实意义。它是建立我国良性互动的房地产市场调控机制，有效保护职工合法权益的应有之意，也是政府解决职工住房问题的一个良好结合点。通过对住房公积金在市场中的灵活运用，将房价调控在合理范围内，与经济社会发展水平和老百姓购买力相匹配，也是对解决职工住房的有效支持与保障。因此，有必要在政策界面上予以补充完善和详致规定，建立住房公积金与房地产市场和国家经济政策的联动机制，通过住房公积金政策的灵活运用和资金的平衡达到引导房地产市场的根本目的。作为住房公积金部门自身来说，也应该根据当地经济、社会和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，主动出击，利用贷款、提取、资金投放等手段，发挥“风向标”作用，使房地产市场保持在稳健、可控范围。
把住房公积金作为工具使用，其内容有多方面，发挥作用的方式有多种。一般来说，可分为内部平衡机制和外部调控手段两种。在内部平衡机制上，吴振宇先生将其归纳为三种形式：1、双向调控手段，包括最高贷款额度、最长贷款年限、储存额倍数、首付款比例、特殊房贷政策、住房公积金提取政策等；2、刺激调控手段，包括开展异地贷款业务、逐月提取还贷等；3、抑制调控手段，包括期房项目贷款轮候、职工购房贷款轮候等。这些手段的综合运用，资金投放量的大小、时间上的快慢，都会对房地产市场产生引导性作用，对购房者产生重大心理预期，从而对市场走向产生干预作用。过去，住房公积金系统不是立足于自身资金稀缺度来自发调适，就是由于政府要求，对房地产市场的一种被动性适应。今后，这种工具属性的发挥，不应局限于内部的自我调适，而应该注重外部性，与国民经济和房地产市场相对接，与国家大政方针相适应的、主动进行的调节控制。
在外部调控手段上，常用的是对住房贷款实行浮动利率、差别利率和优惠利率，还可以在更大范围内控制资金投放量并开展资金调剂，以达到驯服房地产市场的目的。北京大学王吉绯先生提出，可以制定货现率指标，划定一定区间，根据预警机制的要求，对房地产市场进行调控。可资探讨的是，王先生提出可以将住房公积金设计为“住房平准基金”，在房市萧条时进行低价收购，囤积一定量的实物资产，在房价高企时以低于市场的价格发售，用来平抑房价。另外，住房公积金系统还可以直接参与住房保障建设，进一步发挥自身的资金优势。
重新认识和强化住房公积金的工具性属性，是科学发展观的内在要求，是完善市场经济的需要，是维护职工合法权益和居住权的需要，也是住房公积金制度本身发展壮大、提升影响力、发挥能动性的需要。因此，我们应该提高认识、居安思危、奋发有为，尽快建立健全相关政策，建立起住房公积金参与住房保障、调控房市的运行机制和操作平台，以保证房地产市场健康发展。
作者：海 岳
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