近年来，在日常税收征管工作中，我们发现房地产业由于行业的特殊性，在涉税工作中呈现出“纳税环节多，涉及税种多，各类检查多”的现象。部分房地产企业仅限于应付这“三多”，以至于对纳税信息、税收优惠政策、办税程序以及税法与会计的差异等无暇顾及，产生了多缴或少缴税款的问题。这不仅让企业蒙受了不必要的经济损失，也给我们的征管工作带来了一定的困扰。为了让企业能更好地规避涉税风险，我们收集整理了一些日常房地产企业在纳税工作中常遇到的问题和注意事项，希望能为企业降低涉税风险，更好地履行纳税义务提供一点帮助。
一、目前房地产企业税收风险产生的主要原因
（一）重会计核算，轻税收管理。企业会计在日常工作中偏重于会计核算, 税收上依赖税务管理部门，对税收知识及办税技能重视不够, 有问题问管理员，没发现问题得过且过，甚至有的发现问题也不与税务部门沟通，怕增加麻烦。经常忽略一些税种或者对政策理解上的差异导致了少交税款。而企业经营决策者在日常管理中重效益，对税收能少交则少交，往往检查时遭到税务部门处罚才引起重视。
（二）重会计知识，轻税收政策。房地产企业财务会计人员相对其他行业会计业务水平较高，对基本税收政策也较为了解。但税收政策时常随着经济环境的变化而变化, 旧的税收政策不断地取消或改变, 新的政策不断推出, 一些会计人员不主动、及时地收集、了解这些税收政策。而是按照老观念，固有格式做，不及时了解当前税收新政策特别是单独针对房地产企业的税收政策，对有些业务事项的发生是否应纳税模糊不清, 多交了税或少交了税,自己浑然不知, 造成企业经济效益的流失，或税款的流失。
（三）重实体，轻程序。在税收程序方面，多数税务事项，例如报税、税收优惠、报批备案等都有时间限期，一些房地产企业由于不了解税收程序、时限而受到处罚或没有享受到该得到的企业权利。
二、房地产企业部分税种税收风险问题
我国的税收政策较多，税收法律、税收行政法规、规章以及相关政策每年都会出台很多，故对税收政策的熟知就显得极为重要。
（一）企业所得税
主要是国税发[2006]31号文和国税发[2009]31号文的差异。2006年，国家税务总局出台的国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。而新税法出台后，2009年，国家税务总局紧接着出台了国税发[2009]31号文，文件规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。上述两文件的不同在于新文件将开发产品转作固定资产视同销售收入取消了，如果企业对该政策不了解的话，涉及到此种业务时就会多缴纳企业所得税。另外，国税发〔2009〕31号第二十四条还设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值。
再如，新税法出台前，房地产开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。而新文件规定：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。对于新办房地产开发企业来说，因为政策的改变，计算缴纳的企业所得税也有着很大的差异，由此也会给企业带来一定的涉税风险，例如滞纳金、罚款等。
（二）营业税
关于房地产企业委托施工单位进行工程施工，但由房地产企业提供建筑工程设备营业税征税问题。
从营业税细则第十六条可以看出，建设方提供设备的价款，不需要缴纳营业税。这与“财税〔2003〕16号文”的规定是不一致的。“财税〔2003〕16号文”明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。而按照新细则的规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。新细则关于建筑工程设备征税问题的变化，提醒房地产企业、施工企业必须筹划建筑工程设备的供应方式，否则存在多缴纳营业税的风险。
同时注意材料和设备的划分，按照现行规定，甲供材料必须纳入营业额缴纳营业税，而甲供设备是不需要缴纳营业税的。所以，在平时对于材料设备的划分就显得十分重要。新营业税条例及实施细则对材料设备的划分并没有明确规定，在具体实施过程中及时与主管税务部门沟通，正确区分材料和设备，并按规定正确计算缴纳营业税。
（三）土地增值税
从2003年以来，国家不断出台相关土地增值税政策，来规范房地产开发企业的土地增值税的征缴。土地增值税较其他税种相对复杂，它的计算、预缴、清算也有一定的特殊性，故对企业来说，要对其充分了解也是比较困难的。
1、土地增值税预征率问题。土地增值税预征率是此税种中的首要问题，当房地产开发企业有预售收入时，土地增值税按开发项目的具体类型进行预征。此时企业就一定要了解自身开发产品在税收中属于何类型，而不能简单地按照立项或规划的批复来分类。如果企业对预征率不了解或是对房屋类型不能准确划分，应该及时与税务部门沟通，确定各类房型的预征率。
2、土地增值税的计税成本问题。土地增值税的计税成本与企业所得税确认的计税成本不尽相同，故在土地增值税清算时，不能以企业所得税所确认的成本来确定土地增值税的计税成本。另外，房地产开发企业可以享受土地增值税加计扣除的税收优惠，如果计税成本计算不正确，会使得土地增值税清算的结果大相径庭。
3、开发产品转固定资产缴纳土地增值税问题。在计算土地增值税时，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，分为非直接销售和自用两种情况：如果房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4、以房地产作价入股进行投资或联营缴纳土地增值税问题。
（1）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”
（2）2006年，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）中对这一条款作了补充规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定。
即：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，但所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应缴纳土地增值税。
（四）土地使用税
土地使用税对房地产开发企业来说，也是与一般企业不同的。实际工作中主要应关注土地使用税纳税义务的起止时间。
1、土地使用税纳税义务开始时间。新的政策规定是《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。
2、土地使用税纳税义务截止时间。镇地税发[2005]122号转发苏地税发[1999]087号规定中，对经营商品房的房地产开发企业，在取得土地使用权证次月起缴纳城镇土地使用税，待开发的商品房全部竣工验收后，凭国土局土地分割证明到主管地税机关备案，对已销售的商品房不再征收城镇土地使用税。因此，确认分割时间是一个很重要的时点。如果企业不及时进行分割，那么就会形成多缴税的情况。
三、涉税环节的规避风险问题
1、申报征收环节
房地产企业所得税征收方式为预缴，房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴所得税，对开发建造的住宅、商业用房以及其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得预售收入，按规安的预计利润率分季（或月）计算出预计利润率额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。企业在日常申报过程中及年末汇算时，应注意政策的规定，降低涉税风险。
2、注册登记环节
房地产企业注册登记地点不同，对各税种征管分局不同的，企业会产生漏报税的风险。
3、发票管理环节
房地产企业发票在企业销售过程中起到非常重要的作用，房地产企业以预收账款作为缴税的依据，发票开具与预收账款发生时间的不一致性，引起企业缴税风险。应两者及时核对。
4、税收征管环节
房地产企业涉税内容比较多，税收政策变化快。特别是国家出台新政策比较多，新政策中有些定义不明确的，地方主管税务局有更加明细的执行框架，企业应及时了解，避免产生纳税风险。
四、其他有关涉税问题
1、代收费用是否需征收营业税、企业所得税、土地增值税问题
房地产企业开发企业根据开发经营的需要，在销售开发产品时代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费、各项基金等，这些费用一般先又房地产企业收取，后大多要按规定转交委托单位，有的也有结余。对于这些代收费用（或者说价外费用）是否征税，如何征税，各税种规定是不同的。
（1）代收费用要缴纳营业税
对于房地产开发企业代收的价外收费等费用，营业税法规规定是需要纳税的。《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。按照政策规定，即使开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，因为代理业营业税计税依据是按实际收取的报酬纳税。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）第四条关于代理业营业额问题规定：代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。
（2）代收费用需要缴纳企业所得税
代收费用是否缴纳企业所得税，主要是代收费用是以谁的名义收取。如果不是由开发企业开票收取的，则不纳税。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。
（3 ）房价之外的代收费用不缴纳土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，如果开发企业不是按照县以上人民政府要求代收的费用，也要作为开发产品的销售收入征税。
2、向境外或境内支付佣金企业所得税税前扣除存在差异
（1）国税发〔2009〕31号第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。该规定意味着对佣金实行限额扣除，而不是全额扣除。但是该规定不适用于支付给境内企业的佣金。
（2）对于支付给境内企业的佣金，应根据（财税〔2009〕29号）《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》的规定执行：一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额；超过部分，不得扣除。二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。
(3)、已办妥产权移交手续，但未能收回全部款项，仅已实际收到款项确认收入，存在税收违法行为。
房地产开发企业未将已办妥产权移交手续、按合同协议应全部收回售房款、但因购房者原因未及时收回的款项，全额记入收入，从而错误地计算缴纳营业税、企业所得税，进而形成税收违法。
五、降低涉税风险的做法
1、及时了解相关税收政策
从上述各类税种所带来的风险看，企业会计人员对税收政策的及时了解是重中之重的。因此，企业会计不能只埋头做账，只注重会计核算，要经常抽时间去了解税收政策，没有时间也要挤出时间去关注政策的变化。
2、聘请税务中介机构做税收顾问
顾名思义，税务中介机构对税收政策的了解和理解是比较专一和有深度的。聘请他们做企业的税务顾问，可以及时了解税收相关政策，做好税收筹划，减少不必要的涉税风险。
3、积极与税务机关联络和沟通
税务人员熟知税收程序以及征管政策是他们的职责,他们也可以是企业的良师益友。经常和他们联络，也会减少企业因不了解相关程序、政策等而带来的风险，也就减少了企业的纳税成本。特别是税收政策中有些定义不明确的，积极沟通也就更加必不可少了。
4、参加税收政策培训
因为会计政策和税收政策始终有着较大的差异，故仅对会计政策烂熟于胸是远远不够的，因此，对税收政策的理解也是不能轻视的。对税收政策理解的一个重要途径就是参加专业的税收政策培训班，专家会深层次地剖析会计制度与税收政策的差异，使得企业会计能从容地应对因差异所带来的涉税风险。
5、加强自查和整改
企业应当定期地进行纳税工作自我检查。近日，国税总局确定了今年税收专项检查工作的重点，房地产行业作为行业性税收专项检查的指令性检查项目，将重点对营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税、契税等展开检查。企业可对照自查，对各税种同期相比变化达30%以上的，要特别引起重视，要分析出税收变化的原因。（姚荔琴 陆静）
