房地产会计全讲 第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置(共十二章)
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核心提示：房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。 本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》而编。
房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，
重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。
本讲座的主要内容如下：
第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
第二章 房地产企业货币资金的核算
第三章 房地产开发应收及预付款的核算
第四章 房地产开发企业存货的核算
第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算
第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算
第七章 房地产开发企业负债的核算
第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第九章 房地产开发企业收入的核算
第十章 利润及其分配的核算
第十一章 所有者权益的核算
第十二章 会计报表
但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意
第一章:房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
一、房地产开发企业的经营范围
房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：
1.土地开发和建设
土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营
房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
3.配套设施开发和建设
配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
4.代建工程开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
5.物业管理和服务
有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。
二、房地产开发企业会计核算对象
房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。
一、房地产开发企业的经营范围
房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：
1.土地开发和建设
土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营
房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
3.配套设施开发和建设
配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
4.代建工程开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
5.物业管理和服务
有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。
二、房地产开发企业会计核算对象
房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。
三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
（一）房地产开发企业会计科目的设置
为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。
会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表1-1。
表1-1 房地产开发企业会计科目表
|
顺序号
|
编号
|
科目名称
|
|
|
|
一、资产类
|
|
1
|
1001
|
库存现金
|
|
2
|
1002
|
银行存款
|
|
3
|
1012
|
其他货币资金
|
|
4
|
1101
|
交易性金融资产
|
|
5
|
1121
|
应收票据
|
|
6
|
1122
|
应收账款
|
|
7
|
1123
|
预付账款
|
|
8
|
1131
|
应收股利
|
|
9
|
1132
|
应收利息
|
|
10
|
1221
|
其他应收款
|
|
11
|
1231
|
坏账准备
|
|
12
|
1401
|
材料采购
|
|
13
|
1402
|
在途物资
|
|
14
|
1403
|
原材料
|
|
15
|
1404
|
材料成本差异
|
|
16
|
1405
|
开发产品
|
|
17
|
1406
|
发出商品
|
|
18
|
1408
|
委托加工物资
|
|
19
|
1411
|
周转材料
|
|
20
|
|
周转房
|
|
21
|
1461
|
融资租入资产
|
|
22
|
1471
|
存货跌价准备
|
|
23
|
1501
|
持有至到期投资
|
|
24
|
1502
|
持有至到期投资减值准备
|
|
25
|
1503
|
可供出售金融资产
|
|
26
|
1511
|
长期股权投资
|
|
27
|
1512
|
长期股权投资减值准备
|
|
28
|
1521
|
投资性房地产
|
|
29
|
|
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
|
|
30
|
1531
|
长期应收款
|
|
31
|
1601
|
固定资产
|
|
32
|
1602
|
累计折旧
|
|
33
|
1603
|
固定资产减值准备
|
|
34
|
1604
|
在建工程
|
|
35
|
1605
|
工程物资
|
|
36
|
1606
|
固定资产清理
|
|
37
|
1701
|
无形资产
|
|
38
|
1702
|
累计摊销
|
|
39
|
1703
|
无形资产减值准备
|
|
40
|
1711
|
商誉
|
|
41
|
1801
|
长期待摊费用
|
|
42
|
1811
|
递延所得税资产
|
|
43
|
1901
|
待处理财产损溢
|
|
|
|
二 负债类
|
|
44
|
2001
|
短期借款
|
|
45
|
2101
|
交易性金融负债
|
|
46
|
2201
|
应付票据
|
|
47
|
2202
|
应付账款
|
|
48
|
2203
|
预收账款
|
|
49
|
2211
|
应付职工薪酬
|
|
50
|
2221
|
应交税费
|
|
51
|
2231
|
应付利息
|
|
52
|
2232
|
应付股利
|
|
53
|
2251
|
其他应付款
|
|
54
|
2401
|
递延收益
|
|
55
|
2501
|
长期借款
|
|
56
|
2502
|
应付债券
|
|
57
|
2701
|
长期应付款
|
|
58
|
2801
|
预计负债
|
|
59
|
2901
|
递延所得税负债
|
|
|
|
三 所有者权益类
|
|
60
|
4001
|
实收资本
|
|
61
|
4002
|
资本公积
|
|
62
|
4101
|
盈余公积
|
|
63
|
4103
|
本年利润
|
|
64
|
4104
|
利润分配
|
|
|
|
四 成本类
|
|
65
|
5001
|
开发成本
|
|
66
|
5101
|
开发间接费用
|
|
67
|
5301
|
研发支出
|
|
|
|
五 损益类
|
|
68
|
6001
|
主营业务收入
|
|
69
|
6051
|
其他业务收入
|
|
70
|
6101
|
公允价值变动损益
|
|
71
|
6111
|
投资收益
|
|
72
|
6301
|
营业外收入
|
|
73
|
6401
|
主营业务成本
|
|
74
|
6402
|
其他业务成本
|
|
75
|
6403
|
营业税金及附加
|
|
76
|
6601
|
销售费用
|
|
77
|
6602
|
管理费用
|
|
78
|
6603
|
财务费用
|
|
79
|
6701
|
资产减值损失
|
|
80
|
6711
|
营业外支出
|
|
81
|
6801
|
所得税费用
|
|
82
|
6901
|
以前年度损益调整
|
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：
第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。
第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。
第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。
第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。
第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。
在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。
还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：
第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。
第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。
第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。
第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。
第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。
在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。
还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
（二）房地产开发企业的账簿设置
为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。
1.总分类账（也称总账）。
总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。
总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。
具体账页格式见表1-2。
表1-2 总分类账
账户名称：××××
|
年
|
凭证
|
摘 要
|
借方
|
贷方
|
借
或
贷
|
余额
|
|
月
|
日
|
字
|
号
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.日记账。
日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。
“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。
3.明细账。
明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。
如：对“应收账款”除需要在总账中开设账户外，还要专门设一本“应收账款明细账”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。
还如，对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”，账内按材料的名称或类别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。
每一个房地产开发企业，至少要设置二、三十本明细账，以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。
明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。
数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3、1-4、1-5.
表1-3 原材料明细账
材料名称：编号：类别：
金额计量单位：元 数量计量单位：公斤
|
年
|
凭证
号
|
摘要
|
收 入
|
发 出
|
结 存
|
|
|
月
|
日
|
数量
|
单价
|
金额
|
数量
|
单价
|
金额
|
数量
|
单价
|
金额
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
上表1-3的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。
表1-4 房屋开发成本明细账
开发项目：××公寓 单位：元
|
年
|
凭
证
号
|
摘
要
|
借方
金额
|
贷方金额
|
借方余额
|
借 方 明 细 项 目
|
|
月
|
日
|
土地征用及拆迁补偿费
|
前期工程费
|
基础设施费
|
建筑安装工程费
|
公共配套设施费
|
开发间接费用
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
表1-5 开发间接费用明细账
单位：甲开发现场 单位：元
|
年
|
凭
证
号
|
摘
要
|
借方
金额
|
贷方金额
|
借方余额
|
借 方 明 细 项 目
|
|
月
|
日
|
人工费
|
折旧费
|
办公费
|
水电费
|
劳保费
|
周转房摊销
|
其他
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
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|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
（上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”）
以上介绍了各种明细账簿的账页格式，为了搞好房地产开发企业的会计核算，提供出企业内部和外部所需要的会计信息，企业在建立总账和日记账以外，一定要根据需要选好各种明细账页，建好各种明细账。
|
