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本报记者 陈小瑛 深圳报道 2010年三个季度马上过去了，记者查看深圳市规划国土委网站，截至10月9日的土地出让计划中，自今年3月起，7个月内没有推出一宗住宅用地，而今年3月挂牌成交的唯一一宗住宅用地，是2008年、2009年两度流拍的历史遗留地，而且还是一宗定向出让地。土地出让不按计划进行，供应太少，也引起业内人士质疑。 年内至今仅定向出让一块地 深圳2010年商品住房为60公顷的土地供应计划还没有完成一宗任务。 记者从深圳市规划国土委网上查到，2010年深圳计划新供应住宅用地97.2公顷，而这其中商品住房为60公顷，保障房年内新供应37.2公顷，但截至10月9日，国土局挂牌的土地中，仅有比亚迪一块地出让，且这一地块还是历史遗留的结转地，如果按照今年新规划的土地出让，深圳至今尚未真正出让新的住宅用地。 3月3日挂牌成交的G14210-0182号地块位于龙岗坪山新区聚龙山地区，土地面积20万平米，建筑面积44万平米，被比亚迪以挂牌起价6.65亿拿下，楼面地价为1508元/平米，地价比2009年挂牌价直降2.3亿元。 该地块也是深圳今年首推限房价、限销售的“双限”居住用地，地块规定申请人条件与前一次相同，并按市价8折销售给汽车业专才及高管，12年内不得出售。 在深圳土地定向出让已不是新闻，2009年出让的住宅用地中，大多是定向出让方式，政府明确表示意在扶持相关产业，有助于留住高科技企业和人才，而这一做法褒贬各异，对于外来人口众多的深圳，大多享受不到保障房的夹心层，却要饱食商品房供应不断减少所带来的高房价苦果。 不按计划卖地 回顾深圳2008年、2009年供地计划，给外界的感觉是，政府不按常理出牌。 2008年深圳市计划供应建设用地15.4平方公里，但截至年底实际供应建设用地23.66平方公里，市场环境不好时，供地反而超出了原计划。2008年居住用地规模计划为180公顷，因2008年市场整体环境不佳，导致多宗土地流拍，未按计划进行也许还情有可原。 2009年土地市场迅速回暖，当年的居住用地计划新供应规模为110公顷，历年结转规模118公顷。但记者统计，2009年最终拿出来招拍挂的居住用地只有63.43公顷，如果剔除比亚迪2008年流拍过的20公顷结转土地，新供应只有43.43公顷，不到原计划的三分之一。 在供应的土地中，除了比亚迪地块流拍，其它土地大多都是溢价成交，深圳一位土地顾问告诉记者，很多开发商对深圳的土地都是如饥似渴，只要有土地卖，大家都想要，可惜的是政府卖的地太少。 不过，公开资料中没完成的任务，可能还有另一种情况，即政府的商品住宅用地出让并没有完全按照公开出让的方式，而是通过协议转让，但按规定这是不允许的，政府规划出让的土地一律都应公开走招拍挂形式。 合正地产某高管向记者透露，每年很多地出让都是外界所不知道的，公开的土地只是一部分而已。通过城市更新、旧改城改、股权转让、并购等多种形式推出的土地已经成为深圳土地供应的主要形式，政府公开招拍挂土地从近年看仅占很小份额。 对于不按计划供地的行为，国土局土地总体规划处研究人士表示原因复杂，土地不足是现实，干净地出让过程又较长，但因政府对于土地出让没有问责机制，即使没按计划进行，年终只要列明原因，一般不会受到处罚。 供应严重不足 深圳规划国土委公布的数据显示，深圳市2010年住宅用地计划供应总量为407.2公顷，其中更新改造用地310公顷，未来深圳商品房主要来源于城市更新改造项目，但城市更新进程缓慢，供给上难以满足不断增长的需求群体，商品房土地供应不足的结果，必然会使未来商品房价格不断上涨。 为迎接深圳特区三十年成立，8月26日，深圳启动了2009年12月1日《深圳市城市更新办法》出台后的首批开工项目，有20个项目集中开工，将为深圳提供210万平米住宅。 今年年初，深圳规划国土委做规划时就规定，要在一些重点地区如前海片区、光明新区等区域，严格控制土地出让，待规划成熟、完善基础设施建设后，再考虑土地开发使用。这在保证土地如期出让的同时，也能使土地出让价格最大化，这可能也是政府不按计划出让土地的原因之一。 另一方面，在今年计划出让的97.2公顷住宅用地中，保障房与商品房的比例为4:6，商品房供应主要靠城市更新改造，今年深圳在供应总量不足的情况下，保障房比例逐年攀升，商品房比例不断减少，房价上升在所难免。 深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉记者，现在政府首要任务就是加快保障房建设，其中人才安居工程又占到六成以上。“因为现有的商品房价格一般人也买不起，商品房涨得再高，跟普通人也没有关系，大学毕业以上的人才有申请保障房的资格。” 但事实上，保障房群体十分狭窄，门槛极高，除了条件真正困难的人，一般的普通人是不可能申请到保障房的，因此保障房的大力建设很难分流商品房的需求群体。 |
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