土地增值税与所得税对比分析

土地增值税与所得税对比分析

土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。

（注：以下所述各税种的实施细则皆为深圳地区的标准）

一、概念

土地增值税:是以纳税人在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的税种。

所得税：房地产行业中存在两个所得税，

一个是企业所得税，是对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。房地产市场上的企业（开发企业、中介商）应就其生产经营所得缴纳企业所得税。

一个是个人所得税，是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。房地产三级市场上个人租赁、转让房地产应缴纳个人所得税。

二、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让（不包括无偿赠与、继承等方式）国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

个人所得税的纳税人是指在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，以及无住所又不居住或居住不满一年但有从中国境内取得所得的个人。包括中国公民、个体工商户、外籍个人等。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

三、课税对象和计税依据

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，即以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入（包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体有货币收入、实物收入和其他收入）减除规定扣除金额后的余额。

企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。在房地产市场中以房地产企业的生产经营所得为征税对象。

个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。个人出租和转让建筑物、土地使用权取得的所得是征税对象。

四、税率和应纳税额的计算

土地增值税是增值额乘以四级超额累进税率，所得税是所得收益额乘以固定税率。土地增值税在开发企业转让房地产时采用预征，为转让所得收入乘以固定差别税率。土地增值税的增值额和所得税的所得收益额都是收入扣除掉成本、费用等作为应纳税额，但是两者的收入和扣除项目不尽相同。

◆土地增值税

土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。

税率采取四级超额累进税率：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

简便计算方法的公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额５０％土地增值税税额＝增值额×３０％

（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％

（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％

（四）增值额超过扣除项目金额２００％土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％

其中，扣除项目为：

（一） 取得土地使用权所支付的金额。

（二） 开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三） 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六） 财务部规定的其他扣除项目。

◆企业所得税

应纳所得税额=应纳税所得额×税率（公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额）

对设在深圳经济特区内的国营企业、集体企业、内联企业征收所得税一律按15%的税率计算缴纳所得税。

房地产开发企业的收入确定：

　 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

应扣除的项目包括：

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

◆个人所得税

个人出租和转让建筑物、土地使用权时按个人所得税中的“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

应纳税额=应纳税所得额×适用税率

个人将房产出租时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次取得的收入，定额或定率扣除规定费用后的余额。每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元后的余额为应纳税所得额；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用后的余额为应纳税所得额。

个人将房产转让时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理费用的余额。

五、缴纳方法和期限

土地增值税对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法。按月申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内按预征的税率缴纳。在项目全部竣工结算时按四级累进税率对以前的预征的税额多退少补。

企业所得税实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。

个人所得税中个人租赁房产，应当在取得每次所得后的七日内预缴，年度终了后三个月内汇算清缴，多退少补。个人转让房产，应在转让后规定期限内缴纳所得税。

六、具体实施细则和实例

◆土地增值税

⑴房地产开发企业

在土地增值税的征收中，一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征，按月计征。在项目全部转让后仍按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定的累进税率》中规定的累进税率计算“多退少补”。

在企业所得税的征收中，

——案例分析：

假设某普通住宅项目2005年11月的销售收入为5000万,其当月需缴纳的土地增值税为多少？2006年1月项目全部售罄，项目总体取得的销售收入1.5个亿，地价款约3000万,房地产开发成本约2000万,房地产开发费用700万,转让税金约300万,其最后清算需缴的土地增值税又是多少?

1、11月当月所需缴纳的土地增值税：5000万*0.5%=25万

2、项目全部转让后最后清算所需缴纳的土地增值税

扣除项目=3000万+2000万+700万+300万+(3000万+2000万)*20%=7000万

增值额=1.5亿-7000万=8000万

超额区间=8000万/7000万*100%=114%

土地增值税=8000万*50%-7000万*15%=2950万

则企业应缴纳的企业所得税为：（8000万-2950万）*15%=757.5万

⑵个人

个人转让别墅、度假村、酒店式公寓和商用物业时需要征收土地增值税。采用四级超额累进税率计算。

——案例分析：

一套建筑面积200平米的别墅物业买入价是200万，一年内转手卖出的价格是300万，其所需交的土地增值税是多少？

1、转让税费：约22万

契税：200万*3%=6万

营业税：300万*5%=15万

城市建设维护税及教育附加：15万*4%=6000元

交易手续费:200*6*50%=600元

印花税、登记费等：1555元

2、增值额=300万-200万-22万=78万

3、超额区间：78万/42万*100%=186%

4、土地增值税=78万*50%-22万*15%=35.7万

◆企业所得税

特区企业在清算时，其资产净额或者剩余财产减除企业未分配利润、各项基金和清算费用后的余额，超过实缴资本的部分为清算所得额，按15％的比例税率独立计算缴纳企业所得税。

——案例分析（由于企业所得税涉及会计科目众多，具体核算方式复杂，在此仅简单举例）

某房地产公司当年取得的收入为8000万元，当年应扣除的费用总计为2000万（包含预缴的土地增值税），则应纳税所得额为8000万-2000万=6000万元，当年应纳税额为：应纳税所得额*税率=6000万*15%=900万元。

◆个人所得税

1、个人转让二手房，具体分三种情况征税：

■个人出售除公有住房以外的其它自有住房，其应纳税所得额，按照转让财产的收入额，减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

■个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得税收益以及税法规定的合理费用后的余额。

■职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应交纳所得额。

——案例分析：

由于合理费用组成比较复杂，因此计算征收个人所得税的办法也较多，共分已购公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，这两种房屋又可以分为贷款和不贷款交易两种方式。不同的买卖形式，个人所得税的计算也不同。

以一个在2001年购买的60平方米、30万元的普通商品房，如今其评估价为50万元，结果也以50万元价格成交为例，根据有关规定，该房屋购买年限已经超过2年，可以免征营业税，同时也因为是普通住宅，可以免征土地增值税，因此，其合理费用则为评估费、契税、交易手续费、印花税、登记费、测绘费的总和。

如果此房不需要贷款，则评估费为50万×5‰＝2500元；契税为50万×1.5％＝7500元；交易手续费为6×建筑面积60平方米＝360元，按规定，应买卖双方各付一半，因此，对于卖方而言，交易手续费为180元；登记费、测绘费和印花税固定税费为98元。最后，对该房子的卖方而言，他应缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其应缴纳的个人所得税为（50万元－30万元－10278元）×20％＝37944.4元。

如果此房需要贷款，那么其评估费则变为50万元×7‰＝3500元，其他税费不变，其所缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为3500＋7500＋180＋98＝11278元。

2、个人租赁二手房，有以下规定：

■纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除费用和有关税、费外，还准予扣除能提供有效、准确的凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

——案例分析：

某套房每月租赁收入为1200元，

应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（出租房屋前未发生过修缮费用）＝1200元－800元＝400元

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝400元×20％＝80元

七、主要减、免税

◆土地增值税

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征增值税；

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征增值税；

3、个人转让普通标准住宅（即指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的住宅物业）免征增值税；

4、对于个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超过5年（含5年）的免征，不满5年满3年的，减半征收。

◆企业所得税

1、对设在深圳经济特区内的国营企业、集体企业、内联企业征收所得税一律按15%的税率计算缴纳所得税。

2、企业进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税；超过30万元的部分，应当照章纳税。

◆个人所得税

1、个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。