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(一) 案件背景情况
1.案件来源:税务机关根据房地产行业专项检查工作安排，检查人员于2005年4月12日至2005年12月31日对“某房地产开发公司”2003年1月1日至2004年12月31日的纳税情况进行了检查。
2.纳税人基本情况：该单位于1995年2月28日经北京市工商行政管理局批准成立，经济性质：xxxx；法人代表：xxx；经营地址：xxxxxx；税务登记证号：xxxxxx；开户银行：xxxxxx；账号：xxxxxx；计算机代码：xxxxxx；该公司于1997年2月14日经北京市工商行政管理局某分局批准成立，经济性质：xxxx；法人代表：xxx；经营地址：xxxxxx；税务登记证号：xxxxxx；开户银行：xxxxxx；账号：xxxxxx；计算机代码：xxxxxx；经营范围：房地产项目开发；销售商品房；经济信息咨询服务。应在地方税务机关缴纳、解缴的税种有：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、印花税、个人所得税、车船使用税、房产税、城镇土地使用税。
（二）检查过程及采取的稽查方法和手段
1.工作思路的选择及把握：首先，我检查人员根据“纳税评估意见书”反映的疑点，对该公司的经营和纳税的情况进行了分析，从内部掌握该公司申报纳税和购领发票的基本情况。其次，从外部了解该公司开发立项的具体内容。通过各方面情况的汇总，结合房地产企业经营的特征，制定了具体的检查实施方案。
2.检查遇到的困难及阻力：该公司唯一经营的房地产项目是黄村镇某小区。该小区自1994年就已进行开发，后来由于经营和资金等方面的困难导致开发项目周期长，后期开发进度缓慢。而且该单位2002年下半年由于失火，将2003年以前的帐簿资料烧毁，所以对2003、2004年度的检查遇到的一些情况无法延伸，使得调查取证及处理定性工作比较被动，影响了检查深度。
3.采取的对策及具体稽查方法和手段：我检查人员在检查前通过系统查询出该公司基本情况和已纳税额及购领发票情况，并结合多方面反映的情况，对该单位进行了细致的分析：该单位所开发的项目位于区政府繁华地段，2003年的销售虽已处于收尾阶段，但购票量较大，缴纳的相关税收却较少。根据上述疑点，我检查人员结合本行业特点确定了全查法、顺查法等检查方法，从该公司签订的商品房预售合同、开具的发票等方面入手，详细检查该公司的售楼情况及取得的收入情况。我检查人员采取调账检查方式，调取了该公司2003年至2004年的帐簿、凭证、发票、合同等财务资料。
4.调查取证及查处突破技巧：通过检查，检查人员发现该公司所提供的帐簿中预收帐款科目结存1340274.74元未按规定缴纳营业税。上述存在的问题，该公司财务人员作出如下解释：该单位上述这部分予售房款所售的房屋及一部分未开发的土地已被某法院查封，等法院的结果出来后，这部分房款很可能要退还给购房者。检查人员多次对该单位负责人讲解有关税收政策后，该单位同意补缴税款及滞纳金。另外该单位2003年应交税金—营业税计提400799.73元，已缴纳308207.13元，少缴纳92592.6元。此问题的出现是因该单位资金紧张造成的。
（三）违法事实、做案手段及定性处理
1.做案手段：
1）房地产企业预收帐款未按规定及时申报缴纳相关税金。
2）该企业由于债务纠纷，其开发的土地被法院查封，资金紧张未申报缴纳相关税金。
2.违法事实的认定：
1)经审核该单位2003年预收房款结存1340274.74元未按规定缴纳营业税，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第二款、第三条、第四条 及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，同时违反了《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条及《征收教育费附加的暂行规定》第二条的规定，造成少缴纳营业税67013.74元、城建税3350.69元、教育费附加2010.41元。
2)经审核该单位2003年计提营业税400799.73元，已缴纳308207.13元，少缴92592.6元，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第十三条的规定，同时违反了《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条及《征收教育费附加的暂行规定》第二条的规定，造成少缴纳营业税92592.6 元、城建税4629.63元、教育费附加2777.78元。
3.法律适用难点及选择：该企业由于债务纠纷、法院查封查，造成经营困难，未按规定申报缴纳相关税金。因该公司此行为非主观故意，能够配合检查工作，提供相关帐簿，在法律适用方面对该公司的此项违法行为定性应缴未缴。
4.处理结果：
1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第二款、第三条、第四条、第十三条 及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，该单位应补缴营业税159606.34元。
2）根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条之规定，该单位应补缴城建税7980.32元。
3）根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条的规定，该单位应补缴教育费附加4788.19元。
4）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，责令该单位限期缴纳税款，并按日按万分之五加收滞纳金38784.34元。
（四）案例点评分析
1. 办案认识及体会
本案中，该单位为独立核算的私营企业,规模较大、财务核算制度健全，出现未缴税款现象，存在以下原因：
该单位财务人员将销售不动产的收入计入了预收帐款科目，不缴纳营业税金及附加，《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一税收政策已实施多年，而且税务机关已通过多种方式向社会进行税法宣传，而该单位财务人员认为自2000年以来，由于与其他单位在经济上产生纠纷，资金紧张无力偿还债务被起诉，其办公用房和所售楼盘均被法院查封，而且很可能被拍卖，该公司负责人称要等法院判决结果，房款退给客户，税款也就没有必要缴纳了。这种说辞虽然客观上存在，但与现行税收政策是有抵触的，而且该单位也缺少与税务部门的沟通。
2.工作建议
本案中，该单位开发项目位于区政府繁华路段，销售情况较好，并且该单位为我局重点税源户，购领发票频繁而纳税较少，长期未被发现可以看出我们税源监控工作还很薄弱。对于该单位的纳税问题的查处，数额较大、问题积累时间过长，税款执行非常困难，因此建议一是应对重点行业、重点企业进行重点纳税指导、重点监控，规范企业的纳税行为。二是针对企业债务纠纷较多、情况复杂等现象，税务机关应与司法部门建立联系机制，例如法院拍卖土地和不动产如何保证税款及时征收等问题。三是本案的查处，对税务检查人员也提出了更高的要求，在实际查处的一些案件中，检查人员要避免就事论事，只对举报的内容进行检查，而忽略可能隐含在表面现象的重大涉税问题，这就要求税务人员在从事税务检查工作中应培养发现问题的能力和敏锐的洞察力，善于在繁杂的案情中捕捉问题的关键所在，理清思路，不被表面现象所迷惑。
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