怎么避免中介合同中的“违约”陷阱？

怎么避免中介合同中的“违约”陷阱？

新浪房产  2011-03-15 10:34:46

随着房地产二级市场的活跃和繁荣，购房者大多数会选择中介公司求购房屋，而由此所引发的居间合同纠纷也有增多趋势。趋于竞争的压力，大部分中介公司为了避免“跳单”、“毁约”等情况导致其无法收取中介费，而选择设置某些关于违约金的格式条款以确保其收益不受影响。本期我们邀请上海市君悦律师事务所徐娟律师为我们分析典型的案例，我们在选择中介公司求购房屋时应该注意哪些问题，如何避免中介不合理违约陷阱？ 　　【案例简介】 　　王小姐通过某中介公司看中一套房屋，当日即支付中介公司5000元意向金，并签订《居间协议》及《佣金确认书》。《居间协议》中约定：“买卖双方签订居间协议后一方反悔的，违约方需向中介方支付房价2%的违约金”。当日中介公司即转定金。后王小姐因故未与出售方签订《上海市房地产买卖合同》，其支付的定金被出售方没收。中介公司以王小姐违约为由将其诉至法院，要求支付房价2%的违约金。 　　【律师简评】 　　徐娟律师认为，中介公司上述诉求请通常难以获得法院支持。 　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。可见，居间合同是以促成委托人与第三人订立合同为目的，促成合同成立的为居间成功，可获得报酬，反之则居间不成，只能获得居间必要费用。 　　实践中，在定金担保关系成立之后，由于买卖一方或双方的某些原因导致交易不成的情况也是非常普遍的，这是中介机构所要承担的正常的市场风险。现中介公司在其拟制的格式条款中，约定相当于中介费收益的违约金，以合同逾期利益来追究委托人的责任，事实上将中介公司自身的商业风险转嫁到委托人身上，使其无论居间成功与否，都能获得相当于中介费的收益，该格式条款加重了委托人的责任，应属无效，中介公司不得据此要求支付违约金。中介公司可以要求委托人支付其从事居间支出的必要费用，必要费用的数额，部分法院一般根据中介公司居间的实际实况酌定为300?3000元不等。 　　(作者：上海市君悦律师事务所　徐娟律师)