新上海人家庭的还贷之道：调整房贷还款方式范先生和太太都是“新上海人”，在2010年初，夫妻俩背负巨额债务购下了一套内环线内的住房。眼下，他们该如何减轻还款压力，摆脱“房奴”困境呢？ 34岁的范先生和33岁的太太结婚已有7年，两人都有着“丁克”生活的打算。原本，他们的财务情况非常良好，可买房后现金流出现了紧张，到底他们该如何应对呢？ 多年省吃俭用终圆梦 范先生和太太都是“新上海人”，2000年，两人在上海同一所大学毕业后都在这个城市找到了第一份工作，没过多久，两人便结婚了。当时，他们的理想是在10年内能够拥有一套自住房。 为了这个目标，两人省吃俭用，一点点地攒钱。范先生说，大学刚毕业时，为了节省房租，他们住在离市中心较远的地方，每月房租只要700元。因为地理位置偏远，两人除了上下班很少出门，也不逛街购物。可以坐公交车的时候，他们甚至都不坐地铁，更不会打车。节假日时，两人也几乎不在外面餐厅吃饭，都会买菜回家自己做饭。 范先生回忆说，当时两人的收入在2000~3000元，一个月房租、水电煤、伙食、交通等各种开支相加不会超过2000元。因此，工作一年后，两人就攒到了4万元。他说，当时那4万元对他们来说太重要了，因为害怕投资亏损，所以他们只是把钱存在银行里。 在后来的三四年里，范先生和太太的收入都有了一定的增长，可他们期待有更好的发展空间，于是相继选择了跳槽。进入新单位后，收入自然是涨了不少，虽然辛苦，但两人的攒钱速度也有了明显的提升。到了2009年，两人的银行账户上，已经有了60万元的存款。当时，他们想到了买房。 范先生说，两人对房屋的面积没有太大的追求，只是观察了几年房价走势后，对地理位置要求较高。他和太太希望可以在市中心买一套住房，离轨道交通较近，他们认为，这样的房屋生活便利性强，增值也更快。而且，对于毕业十年来较为艰苦的“长途”上班生活，他们也已经实在厌倦了。 于是，在2010年初，两人购下了一套内环线内的住房，单价每平方米3.1万元，共82平方米。为了凑足首付和装修费用，他们向亲戚朋友借了20多万元，同时也申请了银行商业贷款近178万元，选择等额本金贷款共12年。按照当时利率和优惠折扣（7折）计算，首月需还款18500多元，之后逐渐降低。 “其实我们2005年、2007年也看过几次房子，但因为种种考虑没有出手。2009年，我们看中的房子在一年内又上涨了至少60%~80%，让我们后悔不迭，所以在2010年，咬咬牙还是买了。” 范先生说，两人当时的月收入各自都已经超过11000元，而且还有几万元的年终奖金，算算每月还款18000元应该也不是大问题，于是咬咬牙决定了。 不过后来才发现，虽然出现月度赤字的情况很少，但两人的现金流因为买房出现了问题。 “双重”供款压力大增 现在，范先生和太太的月收入各自都在13000元左右，年终奖金共有6万元，贷款利率上升后，不仅还款没有出现预期的逐月递减的情况，反而金额变高了。范先生说，2011年2月，在6.6%的基准利率上打7折后，他们的月还款金额为18600多元，反而高于申请贷款后的首次月还款额。这样一来，选择等额本金还款的优势就难以体现了。同时，两人的生活开支也较毕业时高了不少，每月三四千元已是再普通不过。另外，从购房之日开始，他们还需要归还亲戚朋友方面的借款，目前还剩余8万元欠款没有还清。 虽然购房让他们有了足够的成就感，但还贷的压力却使平日生活的幸福感下降不少。范先生说，现在他们只要有了闲钱，都会存起来还款，一点不敢多花钱。现在账户中的活期存款仅有15000元。他和太太都希望可以早点结束还贷的日子，好好享受生活，而不是被生活牵着鼻子走。
调整还款方式 提升生活品质 范先生和太太两人都是新上海人。可以说较好地做到了“开源节流”。同龄人中，基本靠自己能力在如此短时间内购房者应该为数不多。 在达成了人生中一大重要目标——购房后，他们的确也较租房时更有了归属感，不过，却因为贷款的压力降低了生活的幸福感，似乎成了人们口中常说的“房奴”。 两人月收入共有26000元，银行贷款需偿还18000元左右，生活开支需4000元，因此，每月的结余仅有4000元。由于亲戚朋友方面仍有欠款，因此这笔结余并不能看作真正意义上的家庭存款，而年终奖金也会全部用于还款。可以说，这个家庭的流动资金严重不足。 目前我们首先要帮助范先生一家解决的问题就是如何减轻还款压力，使平时的生活变得轻松一点。 选错还款方式 我们发现，范先生当时可能是希望随着年龄的增长，还款压力逐渐降低，同时支付较少的利息而选择了等额本金还款法。这种方法在还款初期的压力是较大的。而等额本息还款法则不同，虽然归还的利息总数稍多一些，但每期的还款金额相同（利息不变时），还款初期时较等额本金法压力更轻。计算后发现，如果范先生将还款方式更改为等额本息还款法，那么他每月的还款额将会从18000多元降低为15700元左右，足足降低了2000多元。 贷款期限过短 此外，一般来说，商业贷款最长可贷30年，同时贷款人年龄不超过70岁，这样看来，范先生夫妇并没有用足政策。不少贷款人认为，贷款时间越长，支付的银行利息也就越高，而自己还款时间越长，压力也就持续更久，所以，有时候会选择贷款期限较短的方式。实际上，我们不能忽视通胀的存在和人们收入水平的上升。虽然现在一万多元的还款对我们来说压力很大，但十几二十年后，可能仅仅相当于现在几千元的水平，还款金额没有减少，可压力自然降低了。 此外，虽然目前我国的贷款利率已经有所上升，但6.6%的基准利率仍然“有利可图”。善于投资理财的人会觉得，一边以6.6%或更低的利率向银行借款，另一边以更高的利率获取投资收益相当于借银行的钱投资，非常划算。当然，投资会有风险，一些从未买过股票、基金的投资者还需对此有足够的认识。 如果想进一步降低贷款压力，范先生还可以考虑延长还款期限。经过计算我们发现，若将12年期贷款更改为20年期，并选择等额本息还款法，只需还款10000多元即可（利率按基准利率6.6%打7折算）。如此一来，范先生一家的还款压力就会大大降低，生活品质自然会有提高。而且，他们也可以更快地归还亲友的欠款。 另外，值得注意的是，范先生和太太在购房时并没有申请公积金贷款，这一点并不可取。要知道，公积金贷款的成本比商业贷款低了许多，目前，我国五年以下公积金贷款利率为4%，五年以上为4.5%，根据贷款人的月缴款和账户余额，系统会计算出公积金可贷金额，一般我们建议用足公积金贷款。 构建保险基石 在修改了还款方式后，范先生夫妇可以考虑用月度多余的存款做些投资理财，这样，家庭资产中的金融资产会有所积累，收入来源也可能增加一条渠道。考虑到夫妻二人无投资经验，我们建议从小到大、从稳到险开始，一步步接触各种投资渠道，也算是抗通胀的一种手段。 另外，他们还可以考虑投保一定的保险产品转嫁风险，因为目前家庭的唯一资产即这套房产，而房屋贷款需两人共同偿还，因此少了任何一方，另一方的还款就会出现危机。投保一定的意外险、定期寿险产品即可规避风险，这类保险保费不高，不会给贷款生活雪上加霜 |
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