房地产开发公司工程合同的造价控制
穆晓燕
作为房地产开发公司，其不仅要对开发成本进行控制，工程建安成本也要进行严格控制，本文是本人在某小区燃气工程的工程报量、核价、合同洽谈、价格确定、施工过程的洽商变更及结算操作中对造价的控制过程。
本燃气工程图纸资料齐备，将这些资料交由某燃气施工公司，此公司取得图纸之后对现场进行了实地勘察，并依据1996北京市建设工程概算定额进行了报价，工程总报价为1961376元，其中：小区红线内外线工程报价203204元；户内管路安装工程报价1758172元。
一、小区红线内外线工程价款的控制
1、工程量的控制 根据现场情况及工程设计图纸，对施工公司报价的工程量进行了逐一的核对，基本管路数量没有出入，但发现多出钢套管、钢套管胶带防腐等4项子目，扣减相应报价17427元。
2、单价的核对 钢管的胶带防腐在96概算定额中没有相应的字目，施工单位对原有定额进行换算，报价294.68元/米，经过对主材进行市场调查，核对后此项扣减42156.73元；焊口、固定口防腐两辅助项目扣减1864元。
3、费用的核对 本工程为分包工程，并非总承包项目，其对文明施工、环保增加费也取了全部费率，此项扣减527元。
各种扣项计取相应费用后合计82198元，外线工程报价203204元，核查后价款为121006元，扣款率达40.45%.
二、户内管线安装工程价款的控制
1、工程量的控制
钢管数量的核减使价格款项扣减20883.0元。
施工单位多报出的节门研磨增加费(节门小于DN50)、格林接头安装、软管喉箍安装、防水套管安装等项目，这些项目扣减合计90043元。
2、单价的核对 依据96定额，燃气灶安装单价529.13元/台（含灶具设备费），施工单位对灶具设备又进行了价差补额255元/台，燃气表价差补额380元/台，为了进一步控制造价，把灶具设备费提出，由甲方自行定购，施工单位只负责安装，就灶具设备费扣减146421元。
阀门、燃气表的价格报价与定额价格出入较大，为了得到较准确的价格，到燃气设备公司进行询价，针对每种不同阀门的规格、材质直接核对，此项费用扣减173975元(原报价196860元)，扣减率达88.37%。
燃气热水器管路做至户内支路三通处，待住户自行购买热水器后，按住户要求安装到位，安装费由住户自理，此项扣减766234元。
3、费用的核对 将以上项目扣减数额计取相应费用后从费用总额中扣减。
以上项目合计扣款1446731元，原报价1758172元，核查后价款为311441元，扣减率达82.29%。
本工程的最终合同价为437958元，原报价1961376元，扣减率为77.67%。
综合以上不同方式的控制：（1）因北京96定额是按照以主带次原则制定的，其单项单价综合了辅助项目，而施工单位则将一些子目不清的辅助项目提出，单独进行报价，从而增加了项目报量；（2）当施工过程中存在一些新工艺、新材料的使用时，施工单位会利用甲方人员对其不甚了解的弱点，高估冒报其价格：（3）在取费时尽可能的套用较高费率标准。这些问题都需要房地产造价控制人员细致地核对，并且需要不断地多了解市场行情，学习各种新材料、新工艺的使用及操作过程，以掌握第一手资料。今年2001年北京市建设工程预算定额的执行，在项目、内容上都比96定额丰富、详细，核项、量工作会更加准确。
三、合同内容的洽谈及结算对工程造价的控制
1、由于现场土质情况不能提前明确，在施工报价中包含了沟槽换沙回填字目，在
谈判过程中，施工单位坚持要进行换砂以保证工程质量，为了不影响工程开工，在合同的变更洽商条款中注明：“根据现场实际施工情况确定，若现场土质良好，能够满足施工要求，经现场工程师确定签认变更，不用换砂，工程竣工验收后从结算中扣减此项。”
竣工验收后，结算时，此项目确实没有发生，扣减价款18511元。
2、阀门价格的确定也是施工单位着重强调的部分，此项也在合同中重新写明：
“阀门价格根据实际采购价格经甲方签字确认后，结算时补差。”
施工过程中阀门采购价格并未高出合同价格，结算时未产生价格补差。
四、设备控制
燃气灶具设备从报价中提出，由甲方自己选型购买，实际设备费只有36000元，此项计入工程总价，合计为455447元(437958-18511+36000=455447)，本工程费用最终合计扣减1505929元，核减率为76.78%。
综合以上数据，工程量价款及其他扣减约占总扣减价款的27.84%，设备价格扣减占总扣减价款的72.16%。因此，作为房地产公司，首先，应根据实际开发品质确定适宜的设备选型等级；其次，不要放弃主要的设备采购订货权，以减少各项附加费用的开支；再次，工程成本控制人员必须与现场工程人员密切配合，严格把握施工洽商变更的签证，以减少各种索赔的发生。在合同各方面的条款考虑得尽量细致一些，工程竣工结算时才能避免大幅度的价格调整，以有效地控制房地产工程合同造价。
（作者单位：北京鹏润房地产开发有限责任公司）
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