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云中飞强烈推荐：两壶酒:房地产企业拆迁安置的收入确认(2011-04-06 07:29:00)
两壶酒:房地产企业拆迁安置的收入确认某房地产开发企业于是20×9年1月1日购买一块需拆迁安置业务的土地，拆一还一总面积为10000平方米。次年1月1日完工交付拆迁安置面积5000平方米，拆迁安置户超面积1000平方米，市场卖价为2000元/平米，不补差价；拆迁还原户超面积按1000元/平米出售。次年年底剩余的拆迁安置工程尚未完工。
拆迁安置业务，可以看作房地产企业购买土地使用权，支付对价时分为两部分，其一货币支付，其二非货币支付。房地产企业取得的需拆迁还原的土地是很便宜的，作为对价拆迁安置其本质上是用自己的产品来换取土地的行为，其安置房产的公允价就是为获得土地支付的对价，与货币支付没有什么不同。同时安置房产的公允价作为产品销售处理。 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第七条规定，换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 那么，实际取得利益权利的时间就是土地使用权的取得时间，但开发产品没有建造，收入此时往往无法计量，且收入与计税成本是相关联的。 国税函[2008]875号第一条（一）的规定：企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：3.收入的金额能够可靠地计量。
第三十一条规定，(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 首次分出开发产品时，确认计税成本。因此，根据收入与成本的匹配原则；31号文第六条，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现；以及国税函[2008]875号第一条（一）的规定，收入确认的时间为首次分出开发产品时，也就是次年的1月1日。 收入确认的金额为本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定，也就是安置总面积10000平方米加拆迁安置户超面积1000平方米，计11000×市场卖价为2000元/平米=22000000元。其中，年底剩余的拆迁安置工程尚未完工的部分收入10000000（5000×2000）元按计税毛利率计入应纳税所得额。其安置房产的公允价就是为获得土地支付的对价即10000×2000=20000000元；拆迁还原户超面积按1000元/平米出售，优惠了1000元/平米，其实质也是安置土地成本，计入土地征用及拆迁补偿费。计21000000元的土地成本。 二〇一一年四月五日 作者：两壶酒 钟斐 |
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