近几年来，随着城市化进程的加快，居民收入水平的提高，房地产业发展迅速，市场供应规模尤其是商品住房的建设、供应规模的不断扩大，基本与经济社会发展、人均收入水平相适应，成为政府扩大内需、拉动经济增长的重要支柱产业。同时，我们通过地税联网审计平台[1]，对某市地方税收的总体情况进行分析，得到2008年该市房地产业税收收入约占全年地税系统征收税款的1/3。另外，如何加强房地产行业的征管也是各地区地税部门全年税收征管工作的重点，地税部门也往往通过调节房地产企业的税收入库时间来调节税收收入，因此我们把对房地产行业的审计确认为地方税收审计的重点。
一、确定所需要的资料
首先，确定审计过程中所需要的资料，主要为地税部门的征收数据表，该表主要是涉及税款征收的相关信息；纳税人基础信息表，该表主要的是包含纳税人的一些基本信息，如纳税人名称、纳税人地址、征收方式、经营行业、范围等；另外需要国土部门土地出让情况表、发放土地证情况表以及财政部门的契税征缴情况表等外部数据。
二、审计思路与方法步骤
房地产企业生产的产品是不动产，它具有一定的特殊性，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。对房地产开发企业税收产生重点影响的经营特点主要有：一是房地产开发具有长期性、流动性、多样性；二是房地产开发资金需求量大；三是房地产开发许可审批环节多。房地产税收主要涉及土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有等诸环节，包括营业税、所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。作为审计来说，我们重点关注的是房地产企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。
房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳，是否严格执行“先税后证”的政策，可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，具体思路如下：一是将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；二是将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税，已经发土地证的情况存在。
房地产开发企业在销售阶段涉及的相关税费审计，是本文介绍的重点，具体步骤如下：
步骤一：整体分析房地产企业的收入变化情况:
1．分析房地产行业平均利润率小于20%的企业。
根据关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函〔2008〕299号）（采用预计利润率20%或15%）。同时要注意当某房地产企业的平均利润率为零时，要分析该企业是否为外商投资企业或是2002年1月1日后新办企业，因为根据我国税法的有关规定, 外商投资企业和外国企业所得税以及自2002年1月1日起新登记注册的内资企业的企业所得税由国家税务局征收。
2．分析房地产企业近两年税收收入的总体变化情况。
通过分析房地产企业近两年税收收入的总体情况的分析，对收入变化较大的企业，可以先利用网络资源，查询该企业近两年的楼盘销售情况以及是否有新楼盘的上市，因为通常新楼盘的上市房地产企业都会投入大量的广告，判断其纳税情况与事实是否相符，从而初步确定延伸对象。
3．关注年末单笔入库税款为10万（或100万）整数倍的企业，审查税收收入真实性。
在年末往往由于税收任务的原因，税务部门常常通过纳税大户提前(延迟)缴纳税款，而这时纳税人通常以10万（或100万）的整数倍入库。
步骤二：分析比较房地产企业的营业税与企业所得税、营业税与土地增值税之间的配比情况:
1．分析比较房地产企业的营业税与企业所得税；
房地产企业是按照规定的平均利润率预缴企业所得税，而营业税通过预收账款来交纳，两者之间具有相应的内在联系。通过分析两者之间的配比关系，可以查证纳税人是否足额缴纳企业所得税。
2．分析比较房地产企业的营业税与土地增值税之间的配比情况；营业税与印花税之间的关系。
主要是通过比较房地产企业缴纳的销售不动产营业税的计税依据和土地增值税的计税依据以及印花税税目为产权转移书据的计税依据是否一致（符合相应的配比关系）。
步骤三：具体分析每一户房地产企业的纳税情况:
1、分析营业税与城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的配比情况。
主要审查地税部门是否足额征收城市维护建设税、教育费附加等附加税种，注意附加税种占营业税的比例应不低于税法规定的税率，主要是由于附加税种是以营业税、增值税等流转税为计税依据，同时要考虑企业的类型，目前我国对外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税和教育费附加。
2、具体分析房地产企业每月税款入库变化情况，最好包含该企业次年1月份税款入库情况，判断其是否有压库行为。正常情况下如果房地产企业12月份和1月份入库税款差异较大，就有可能存在年末突击入库税款或延压到次年末入库的情况，需作进一步分析。
三、典型案例
南京市审计局在对某地方税务局的审计中，充分利用地税联网审计系统，加大对房地产行业的审计。通过审计，发现一是存在部分企业未严格按规定期限申报税款，把原本应该在次年1月份申报入库的税款于当年12月份申报入库；二是税务部门为加强对房地产企业的实时监控，在该地区已经实现房地产企业销售房产通过电脑联网开票的情况下，仍存在不少企业手工开票（或收据）收款现象，未能完全使用网上自开票系统，使系统不能真实反映房地产企业的预收帐款及销售收入，未能实现对房地产开发企业的实时监控；三是部分房地产企业缴纳营业税、产权转移书据印花税、土地增值税的计税基数不配比，经过延伸企业，了解到税务部门在发现企业漏税行为后，由企业按正常申报入库以前年度漏交税款，未按规定征收滞纳金。
备注：该平台是在审计署863课题成果基础上构建的《地税联网审计系统》，是南京市审计局承担的《地税联网审计数据规划及试验环境研究课题》的研究成果，目前已通过审计署验收。
