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密云法院调研发现因商品房认购合同引发的纠纷呈多发态势 作者：刘珍君 相颖 发布时间：2011-05-17 10:27:49 密云法院调研发现，商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同之前一般先签订一份认购书，对房屋的基本情况、价款计算、签署商品房买卖合同的时限规定、定金条款等进行初步确定。近年来，由于商品房市场价格的不断变动，由此引发的纠纷呈多发态势。主要表现形式有： 一 是认购人在规定期限内未履行签约义务。为尽快促成交易的形成，双方一般约定，认购人自签订认购书后必须在一定期限内与开发商签订商品房买卖合同。逾期不签 约的，开发商不再保留房屋，并可另售他人。有些认购人在认购房屋后，又因其他原因不愿签订商品房买卖合同，从而引发纠纷。 二是由于开发商过错导致无法签订商品房买卖合同。比如，认购书约定的签约期限到来时，开发商尚未取得相应许可手续或预售条件，导致签约不能；或者由于商品房价格上涨，开发商以提高装修费用、要求缴纳代建费等为借口，恶意造成谈判失败，使得签约目的无法实现。 三是一方在签约过程中违反认购书约定的从合同义务。即双方就缔结商品房买卖合同进行了谈判，并签订了商品房买卖合同，但一方当事人存在违反认购书约定的从合同义务的行为，从而导致对方当事人要求其承担违约责任。 考虑到此类案件往往存在大量的潜在诉讼人，判决结果容易产生示范效应，对此，该院提出以下应对措施： 一 是针对开发商基于经济利益将房屋另售他人后，认购人往往误以为所有认购书均为有效商品房买卖合同，要求对方继续履行合同的情况，承办法官必须充分行使释明 权，从相关法律规定以及认购书的约定内容入手，阐明认购书的性质、法律效力以及案件的判决理由，赢得当事人的理解和认可，避免矛盾纠纷的激化。 二 是针对部分开发商在尚未取得预售条件的情况下，即与认购人签订商品房认购书的行为，建议住房和城乡建设委员会等行政主管部门加强对房地产开发经营活动的监 管，杜绝不规范交易行为的产生。三是联合辖区司法所以及房屋管理部门，定期前往各房地产公司及居民社区，积极开展关于商品房买卖与法律风险控制的专题讲 座，不断提高房地产企业及辖区群众的法律意识和诚信履约意识。
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