泰州地税2010年度12366热点问题汇编--契税、耕地占用税

泰州地税2010年度12366热点问题汇编

发布时间：2011年02月22日

五、契税、耕地占用税

1、问：房屋购置时间是以什么标准设定的？

答：房屋购置时间按购房人交纳契税时间或房屋产权证注册时间确定。如两者注明时间不一致，按“孰先”原则确定。

2、请问家庭财产分割的情况是否要缴纳契税？

答：家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。

3、问：对与房产一起销售的附属物，例如车库、车位、储藏室等是否征收契税？

答：依据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定：对于承受与房屋有关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为按照契税法律、法规的规定征收契税。因此只要发生所有权或土地使用权转移的行为就要征收契税。

4、问：法定继承土地和房屋权属是否需要缴纳契税？

答：根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)的规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

5、问：以协议方式出让土地的，计税依据应如何确定？

答：《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税［2004］134号)规定：“以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

（1）评估价格。经政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地征收机关确认的价格；

（2）土地基准价。由县以上人民政府公示的土地基准地价。”

6、问：以市场竞价方式出让土地的，计税依据应如何确定?

答：《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税［2004］134号)规定：“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

7、问：将个人房地产投入我自己投资的个人独资企业，是否征收契税？

答：以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。根据《个人独资企业法》的有关规定，个人独资企业属无限责任的企业，企业的财产与投资人的财产不可分割。因此，将房地产投入自己投资的个人独资企业，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征收契税。

8、问：政府减免土地出让金的，契税计税依据是否相应扣除？

答：不能扣除。减免土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由政府减免应由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。减免土地出让金并不等于减免契税，其计税依据不应扣除。

9、问：契税有哪些税收优惠政策？

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。

（2）城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。

（3）因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征。

（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。

（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。

（6）外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

（7）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

10、问：货币化拆迁房屋，以补偿款买房如何计征契税?

答：依据《契税条例细则》第十五条第一款规定，货币化拆迁后，以补偿款购买房屋是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。目前，全国绝大部分省市对土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的实行免抵税。因此，以拆迁时获得的拆迁补偿款购买房屋的，免征契税；如所购房屋价款超出拆迁补偿款的，其超价部分应征收契税。

11、问：我家庭现有一套住宅，准备再购买一套120平米的住房，请问我如何交纳契税？

答：根据财税【2010】94号文件规定，应按购房价3%交纳契税。

12、问：我家庭目前无任何住房，准备购一套80平米二手住宅，契税如何交纳？

答：根据财税【2010】94号文件，只需按购房价1%交纳契税，但必须以下证明材料：（1）家庭所有成员（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房实有套数为0的书面诚信保证。（2）房地产主管部门出具的家庭所有成员均无住房的证明。

个人在户籍所在地购房的，应提供户籍所在地县(市)、区房产主管部门出具的家庭所有成员均无住房的证明；个人在非户籍所在地购房的，应提供购房地和户籍所在地县(市)、区房产主管部门出具的家庭所有成员均无住房的证明；

13、问：我2010年9月签订了购房合同，但没有开发票，契税新政策对我有影响吗？

答：同时符合以下两个条件的，仍然按原契税政策执行：（1）房屋买卖契约签订时间在2010年9月30日之前；（2）房地产主管部门办理契约鉴证或登记的时间在2010年10月20日之前。不同时符合上述两个条件的，无论是一手房还是二手房，均严格执行财税【2010】94号文件。

14、问：我将本人名下的一处门面房投资于某公司，请问投资行为是否应当征收契税？

答：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖，承受土地、房屋权属的公司应当按规定缴纳契税。但是对同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

15、问：租赁其他单位的厂房，租期为十五年，请问是否需要缴纳契税？

答：房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。

16、问：我公司吸收兼并了另一家小企业，取得另一家企业的房屋和土地是否需要缴纳契税？

答：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。上述企业仅指公司制企业，有一方为非公司制企业的，不适用上述规定。

17、问：耕地占用税纳税申报所需资料及申请减免税所需资料？

答：纳税申报所需资料：

（1）县以上土地管理部门批准的用地的文件

（2）主管部门批准建设文书

（3）发改委批准的立项文书

（4）征、占用耕地协议书

（5）征收机关要求提供的其他资料

申请减免税所需资料：

（1）土地管理部门批准占用耕地的文件

（2）建设部门批准的建设项目立项文书

（3）有关权威部门出具的纳税单位性质证明

（4）单位地址、联系方式

（5）征收机关要求提供的其他资料

18、问：耕地占用税的纳税环节及纳税期限？

答：纳税环节：在各级土地管理部门农用地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书前。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。严格执行“先税后证”制度。

纳税期限：经批准占用耕地或者其他农用地，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，用地申请人应当在收到农用地转用审批文件之日起30日内缴纳；农用地转用审批文件中标明建设用地人的，建设用地人应当在收到征收机关纳税通知书之日起30日内缴纳；未经批准占用耕地或者其他农用地的，应当在实际占用耕地之日起30日内缴纳。

19、问：上月取得了一块耕地，未取得正式的批准文书，请问是否应当缴纳耕地占用税？

答：未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

20、问：农民占用耕地建住房，是否需要缴纳耕地占用税？如果要交，应该如何交？

答：农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税，不符合上述规定的应当全额征收耕地占用税。农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。