分享

房地产投资财务风险的控制

 昵称7518208 2011-08-15
2010年09月03日 18:15

       房地产开发是一个投资大、负债高、周期长、回收慢的过程,因此房地产投资财务风险是房地产企业在经营过程中所要面对的一个重要问题。房地产财务风险的影响因素有很多,本文重点介绍了如何控制房地产投资财务风险。
财务风险是在企业资金运动的整个过程中存在的不确定性。企业财务风险防范是指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上,采取各种科学、有效的手段和方法,对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理,以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性的理财活动。财务风险防范是企业风险管理的重要组成部分。
1.财务风险的控制措施
1.1 财务风险的组合方法
财务风险组合方法其实质是在有效分散财务风险的同时最大限度的获取利益,以达到最优资源配置的目的,有利于财富最大化的实现。财务风险组合法采用有效的多样化经营来达到分散投资的风险的目的。常见的组合方法有多样化经营、联合经营、兼并与合并以及货币组合等。财务风险组合法一般用于投资经营或者是国际贸易中。
1.2 财务风险的转移方法
财务风险的转移方法是指将风险资产或风险性理财活动,通过某种方式转移给其它经济实体或个人,从而消除或减少资产或理财活动的财务风险。转移财务风险的方式一般有三类:第一类,通过风险性资产或理财活动本身向他人转移财务风险。第二类,转移财务风险本身。第三类,通过经济合同条款转移作为财务风险根源的经济责任,来达到转移财务风险的目的。常见的财务风险转移方法有保险、契约性转移等。

1.3 财务风险的预防方法

财务风险的预防方法是指在理财活动中预先采取防护性措施,以专门应对财务风险或专门处理财务风险可能引起的后果,以消除其对公司财务的不良影响。常见的预防方法有:设立财务风险预备金、保护性契约等。

1.4 财务风险的回避方法

财务风险的回避方法是指对于那些具有明显的不利后果,或者难以识别和计量其风险的理财活动,采取主动放弃的方法规避潜在的财务风险。回避财务风险的途径主要有:1、放弃某项财务计划或终止某项理财活动;2、改变经营管理活动的性质。如某公司投资于军工产品的生产经营,时值和平时期,同时军工生产所需的原材料价格变动较大,则该公司转向民用产品的生产经营,从而在很大程度上规避了经营风险。

2.财务杠杆的作用及风险防范
2.1财务杠杆作用

财务杠杆是一个很广的概念,对于财务杠杆的理解大体有以下几种观点:

其一:将财务杠杆定义为"企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用"。因而财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债经营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。
  其二:认为财务杠杆是指在筹资中适当举债,调整资本结构给企业带来额外收益。如果负债经营使得企业每股利润上升,便称为正财务杠杆;如果使得企业每股利润下降,通常称为负财务杠杆。显而易见,在这种定义中,财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果。
  另外,有些财务学者认为财务杠杆是指在企业的资金总额中,由于使用利率固定的债务资金而对企业主权资金收益产生的重大影响。与第二种观点对比,个人认为其定义的客观范围是狭隘的,企业在事实上是可以选择一部分利率可浮动的债务资金,从而达到转移财务风险的目的的。

在房地产投资过程中,财务杠杆是指在经营过程中房地产企业通过适当负债的方式以改变资本结构从而达到转移财务风险的目的。

2.2财务杠杆的运用
2.2.1通过市场研究,预测并控制财务风险。对房地产所在区域市场做出比较正确的预测,较高质量的信息获得是基础,关于投资环境的信息越多,投资的预测可能越准确;对市场信息的研究分析能较准确地做出估计,对趋势、数据勤加分析会产生可靠的多的预测;

2.2.2加强融资的可行性研究,通过可行性研究可以对未来融资工作做出正确指导,并对未来的投资收益有正确的估价;采用多种融资方式,使各种性质和条件的借入款配合使用分散财务风险。

2.2.3通过物业管理控制财务风险。内行的物业管理,特别善于进行现金流量的预测。他们获得市场数据的途径以及如何高效运转资产的知识和经验,是相当有价值的预测参考成分。公司应注意尽可能降低计划和实际结果之间的差距。而且物业管理的水平既影响到公司的信誉,有影响到房地产的保养水平,而这两点都对房地产经营有着至关重要的影响。

房地产公司在研究可利用财务杠杆进行负债融资时,不仅要分析融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策,而且还要认真分析公司目前和未来的财务状况。在此基础上选择合适的融资比率,做到既能补充资金,又能是公司资金结构达到最优和财富最大化目的。

3.加强财务风险监控的建议
3.1 对财务管理的宏观环境及其变化情况进行认真的分析,从而使得房地产企业对财务管理环境变化的适应能力及应变能力得到提高。

财务管理的宏观环境虽然存在于企业以外,企业无法对其施加影响,但并不是说企业面对环境变化就无所作为。为防范财务风险,企业应对不断变化的财务管理宏观环境进行认真分析研究,把握其变化趋势及规律,并制定多种应变措施,适时调整财务管理政策和改变管理方法,从而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力,以此降低因环境变化给企业带来的财务风险。

3.2 建立和不断完善财务管理系统,以适应不断变化的财务管理环境

面对不断变化的财务管理环境,企业应设置高效的财务管理机构,配备高素质的财务管理人员,健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,使企业财务管理系统有效运行,以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。

3.3 不断提高财务管理人员的风险意识

要使财务管理人员明白,财务风险存在于财务管理工作的各个环节,任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险,财务管理人员必须将风险防范贯穿于财务管理工作的始终。

3.4 提高财务决策的科学化水平,防止因决策失误而产生的财务风险

财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败,经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险,企业必须采用科学的决策方法。在决策过程中,应充分考虑影响决策的各种因素,尽量采用定量计算及分析方法并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案要认真进行分析评价,从中选择最优的决策方案,切忌主观臆断。

 


    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。
    转藏 分享 献花(0

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    热点新闻
    类似文章 更多