在歐債危機陰霾下，第三季環球金融市場顯著波動，市場避險需求上升，商品及股票被拋售。港股第三季亦顯著下挫，恒指及國企指數分別下跌21.5%及29.1%。在歐債問題未有解決跡象下，相信第四季投資市場
氣氛仍會以審慎為主，且要慎防萬一有國家出現債務違約，其對金融市場造成的衝擊或不下於08年雷曼破產。然而，投資者要保持戒心之餘，亦應以積極態度面對，為港股可能出現的非理性下跌時尋找入市目標，業務及派息均相對穩定的房地產投資信託基金(REITs)應是其中之一。
提供穩定回報
REITs為一集體投資計劃，以基金單位信託之形式組成，透過投資於房地產物業，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅等房地產項目，賺取租金收入，於扣除相關營運開支後，將可分派收入派發予基金單位持有人，為基金單位持有人提供穩定回報。
本地上市的REITs需遵守房地產投資信託基金守則，該守則規定REITs不得從事房地產以外的業務，或擁有重大的非房地產資產；另外，於各財政年度必須分派最少90%的經審核除稅後收入淨額，負債比率不可超過45%等。而管理人獲證監會持續發牌認可及監管，並具有企業管治機制，由獨立受託人監督遵守情況。其高透明度的特性，令REITs業績及派息的可預計程度高，故此在正常市況下，基金單位價格亦相當穩定，與大市的相關性不高。
派息有保證
與房地產股相比，REITs無疑受到較多的監管及限制，業務發展空間亦較窄，於經濟好景的時候，往往會跑輸房地產股表現。然而，此亦是其獨有的優勢之一，由於投資目標清晰、派息比率明確、負債比率不可超出某範圍等，為基金單位投資者提供一定保障，例如在經濟低潮的時候，REITs仍會保持穩定的派息政策，而房地產商可能因應當時經濟情況轉差而選擇減少股息派發，預留較多資金面對行業低潮，以增加公司營運的靈活性，儘管削減派息的決定可能是合理及恰當，但在淡市下亦難免成為股價進一步下跌的藉口，增添股價波動性。
分散風險
相對直接投資房地產物業，投資REITs亦有一定的優勢，REITs由專業人士管理，無論收租及物業管理都不用自己費心，相對於投資者買入一單位物業收租，除了要面對一堆繁瑣事情外，亦要面對單位租不出的風險，REITs則擁有一籃子收租物業提供租金收入，可分散風險，即使出租率偶有升跌，亦不會對其營運構成重大不利影響，換句話說，REITs持有的房地產項目規模愈大，租金收入愈穩定。
八隻REITs各具特色
儘管投資REITs有以上的好處，但本地上市的八隻REITs旗下物業各有特色，投資者入市前宜先了解其不同特性，以增添勝算。以收入來源地劃分，越秀房產(00405)及匯賢(87001)收入主要來自中國內地，且匯賢為首隻以人民幣計價的REITs，無論基金單位買賣及派息均以人民幣計算，故投資者於買賣前宜先向證券行或銀行了解交收安排。其餘六家的收入均來自本港，與本地經濟關係密切。按所持物業組合類型劃分，越秀房產(00405)、陽光房產(00435)、泓富產業(00808)、冠君產業(02778)、及匯賢(87001)主要持有寫字樓及商場物業，置富產業(00778)及領匯(00823)則持有商場及停車場物業，富豪產業(01881)持有酒店物業。
一般而言，寫字樓及商場物業租約年期較長，租金收入相對穩定，例如寫字樓租務合約一般涉及兩至三年，到期後才會因應當時經濟情況而作出適當調整，故租金調整常常會滯後於經濟周期表現，雖然在好景時受舊有租約限制未能賺盡，但在經濟逆境時亦可提供緩衝作用，令收入不會出現大幅波動的情況。酒店則以短期為主，出租率較不穩定，不過近年在內地自由行政策下，訪港旅客人數屢創新高，本地酒店業出租率維持於高水平，投資相關REITs須多留意訪港旅客人數升跌。
息率中位數約8厘
另一方面，早年個別REITs在上市時曾作出特別財務安排，如利用利率掉期合約降低上市初期的利息開支，或大股東放棄收取上市初期派息，以增加公眾投資者的可分派收入，從而吸引投資者。由於有關安排涉及衍生工具，並扭曲了早期的可分派收入，令投資者對於REITs有不少戒心，然而隨着時間過去，有關的特別安排已陸續到期或已提前解除，現時大部分REITs的數據已更接近真實情況，目前本地上市REITs的預期周息率介乎5厘至9.7厘，中位數約8厘，已有一定防守性。
然而，目前港股走勢仍主要由資金及情緒主導，基金洗倉持續，難以預計低位所在，入市宜採取分段吸納策略。REITs業務及派息均相對穩定，跟隨大市顯著調整應是一個不俗的中長線吸納機會。
