购买二手房的手续有哪些？有什么注意事项？

购买二手房的手续有哪些？有什么注意事项？

第一部分、购房意向阶段
1、购房用途：自住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子以后怎么置换？）
2、购房预算：预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。
第二部分、找房阶段
完成初选后就可以上安居找房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：
（1）按发布时间排序。
（2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能
（3）价格离谱的过滤掉。
（4）底楼、靠街的房子要过滤。
（5）不要刻意挑选大中介。
第三部分、看房阶段
1、不要怕手机被中介打爆，现在他们不会每天不停给你电话了，甚至有时候你会期盼着他们给你带来消息。当然你有个找房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我）
2、一套房源要找多个中介。
3、实地看房时看和问要注意分寸
4、意向房看后就要报价。
第四部分、面谈议价阶段
1、下家复制法。在确定面谈时间后马上去打电话给其它有该房源的中介（别多，1-2家即可），告诉他们你对这套房子感兴趣，然后愿意出的最高价是xx万（比你报给面谈的中介的价格略低），然后别忘了让这些中介马上把价格反馈给房东。这样可以降低房东价格预期，为正式谈判打下基础。
2、诉苦装衰法。涉及到大把钞票，请大家就不要顾忌体面了。这里除了列举房屋的一些小缺陷外，还要把自己的钱还差几万啊，父母攒钱不容易啊，贷款压力很大啊都抖出来吧（没房找不到老婆这种就不要.....了吧），反正不管有用没用，又不用花钱，多唠叨吧。碰到年纪大的心地善良的大灰狼（哦...不对，是大房东），或许真会让你点小钱，话说几千一万也是钱啊，你不要可以送给我。另外大可放心房东既然人都来了，不会轻易就被你吓跑的，有得你好发挥的了，发挥得好以后可以进军演艺圈。
3、得寸进尺法。谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：“你再让我1万，卖99万，我马上把首付给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。”
第五部分、合同签约阶段
1、验明上家正身，权利人（包括没上产证的配偶）必须全部持证到场。
2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束（因为格式合同中有约定，如果补充条款不约定就以格式条款为准了）。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明（也就是说每个事件是有因果关系的，并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日），这样对上下家都有利，上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约，下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同，大家不会有异议。
3、注意一下户口迁出的问题，尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝，因为没啥理由拒绝。
4、把中介费谈清楚。在签订买卖合同（或者居间协议）之前是谈中介费的最佳时机，因为这时候最激动的不是你，也不是房东，而是中介！所以趁他们最嗨皮的时候好好杀个价，一般7折没问题，够狠的话5折，也别太低，后面还要中介卖力呢。 确认无误后就可以按手印了，之后别忘了拿一本合同走，以免毁尸灭迹。这里有点需要说明的是中介费一般要求签完合同就付，论坛里很多人会建议不要给，到交房再给。个人认为做得有些惨绝人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，为了保障自己权益可以分期付）。大中介的话这里我建议可以和中介再议个价，把零头拉掉即付（或者和首付同时付也可以），记得拿**或收据。
5、到手价协议一定要写清楚！这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话，一般还会有一个单独的补充协议来约定双方的税费义务。这里买家会产生政策风险（比如年初的营业税调整）和操作风险（比如上家承诺唯一被揭穿等）。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本供参考：
“xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下：
1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括：
（1）房屋交易营业税（或差额营业税）。
（2）房屋交易中卖出人个人所得税。
（3）房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。
（4）其它法律规定的应当由买受人承担的税费。
2、双方承诺尽快办理交易审税事宜，如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费，按法律规定各自承担。
（如果满五唯一再补充下面一条）
3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年，并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始**（金额xx万元），并配合承诺唯一。
第六部分、贷款申请阶段
1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果，一般审批通过后合同条款是不会改的，也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧，其实除了住房查询单、公积金复议单外，其它材料都是当场可取的，花一天时间全搞定吧。
2、附加条件尽量答应。为了优惠利率，有些银行会让你办些其它业务，小妞你就从了吧！因为这些业务都无伤大雅，比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉；基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险！
3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算，因为5年以上的二手房只能贷15年，前期还款压力大增，而且也失去了公积金提取的权利，要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好，最好老老实实等额本息，要搞创新最好自己先弄明白，别被坑爹了再来喊冤，叫破喉咙也没人理你的。
4、审批通过后要立即去审税过户，一般银行的审批是有时效的，最好了解清楚。自己也别拖拖拉拉，同时也让上家干脆点，女儿都已经按了手印卖了，就赶快过门让大爷早点享受吧！
第七部分、审税过户阶段（含放款）
（1）尽快约定时间过户。很多人说这是废话，谁不知道要快点过户，问题就在上家要是不配合怎么办？威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊，购房政策要变啊，如果税收增加了、变成限购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊，如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊，等等。只要你之前的买卖合同条款签的好，主动权还是有的。
（2）每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利，因为少材料，防不胜防啊，来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料，让中介和上家好好确认清楚，语气可以严厉些,这是他们的职责！
（3）要尽量约开门时间。交易中心一般都很忙，尤其是浦东（南泉北路那个属于半残，不能算），所以约在双休日和工作日效果其实差不多。（也不知道哪里出来那么多大爷大妈，交易中心和证券营业部不相上下啊！）。所以最节省时间的方法就是“等开门！”这时候就不要嫌累了，亲自上阵吧！毕竟一辈子也没几次。
（4）契税、营业税、个税是可以刷卡的....
（5）收件收据（就是领取新产证的凭证）最好下家保管！
（6）税款都是可以退的，请放心缴纳。
（7）重要凭证要妥善保管。
（8）领证一定要快、准、狠。
（9）放款并不是越快越好。
第八部分、验房交房阶段
（一）公用事业过户（原则上来讲只要账单上有户名的项目都必须过户！不过好在除了物业之外，其他基本上都是7天服务啊！找个周末一起办掉吧）
1、水和电。
2、燃气。
3、有线电视。
4、电话和宽带。
5、物业。
（二）验房
验房这个东西就属于比较虚的了，如果你愿意花钱，可以找专业的第三方机构来验，不过即使验出问题估计地主也不会认......所以还是自己搞吧，主要检验的部分包括：
1、检查是否有透漏电、水、煤气等。
2、检查房屋结构是否正常。
3、检查交付件是否齐全