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尽管政府早就出台了加强中介管理的相关政策，但有关中介房产交易的负面新闻总会传出。为避免在交易过程中产生不必要的纠纷，提前做好功课是非常有必要的。 房东篇 卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售，卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。 1、将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来； 2、提供三项证明，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明； 3、交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款； 4、尽快取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺； 5、过户交房时避免违约责任，交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 客户篇 上网或去中介查看房源信息→实地考察看房，确定购房意向→产权调查、和房主商议合同细节→签订买卖合同→办理贷款手续、支付首款→产权（房产、地产）过户，房屋交割→领房产证（卖方收到银行贷款），交易完成。 注：一次性付清的到第五步就结束了。 注意事项 1、去正规的网站和中介 买二手房要知名、规模相对大的中介，问清中介的收费、服务情况，约定中介费的付款时间。 2、实地考察房屋情况 ①房屋自身建筑情况 如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 ②房屋周边状况 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。 看房子产权是否清晰 ①看卖方有没有房产证，验证房产证信息和身份证信息是否一致，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。 ②看房屋土地使用性质是划拨还是出让，划拨地政府可无偿收回，买卖划拨地的房屋，需要缴纳土地出让金。 ③实在不放心就去房管局核实情况，搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋，要避免买卖合同与政策、法律冲突。 看物业管理费是否拖欠 ①水电费、燃气费、宽带、有线电视等费用 ②其他物业相关费用 签订合同时的注意事项 ①合同的建立 房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。 ②约定付房款 有一次性付款或者按揭付款两种方式，凭自身实力选择。 ③确定交房细节 交房的时间和条件（比如卖方要负责清空房间，整理干净等）、物业费和水电费等、过户时间和费用、上证人数以及户口的迁移。 ④明确违约责任 a 合同上的时间必须都是精确日期； b 每一事项都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金； c如果违约，卖方要承担买方诉讼费、律师费及装修、搬家等费用。 注：二手房交易税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。 既然房屋交易这么复杂，建议还是要找房产中介！不管是卖房还是买房，专业的人做专业的事，一家正规专业的房产中介可以让您在整个交易过程都放心省心舒心！ 转载来源：万家房产 |
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