房地产开发业务主要会计核算与税收处理

图书香 2012-01-17

展开全文

房地产开发业务主要会计核算与税收处理

第一节概述

房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。

房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。

房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。

一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：

1、房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。

2、房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。

3、房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。

4、资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。

5、房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。

6、房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。

二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一

房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。、

下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：

1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。

2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占5.5%；开发间接费用约占1.2%;其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。

3、开发商的利润约占7.5%左右。这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。

第二节房地产开发企业会计科目的设置及运用

为了规范房地产开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行《企业会计准则》，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会[2000]25号关于印发《企业会计制度》的通知，根据上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一般可以按下列科目进行设置。

第一资产类：

一、流动资产	（一）货币资金	1、现金核算企业的库存现金
		2、银行存款核算企业存入银行的各种存款
		3、其他货币资金核算右侧各类存款存入和转出业务。	（1）外埠存款是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。
			（2）银行汇票存款指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项
			（3）银行本票存款指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。
			（4）信用卡存款指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。
			（5）存出投资款指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。
	（二）存货	1、库存材料	又称劳动对象
		2、委托加工材料
		3、库存设备
		4、低值易耗品
		5、开发产品（劳动产品）	（1）分期收款开发产品
			（2）出租开发产品
			（3）周转房
		6、开发成本	（1）土地征用费及拆迁补偿费
			（2）前期工程费
			（3）建筑安装工程费
			（4）基础设施建设费
			（5）公共配套设施费
			（6）开发间接费
	（三）短期投资	核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。包括各种股票、债券、基金等。
	（四）应收票据	1、商业承兑汇票	是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。
		2、银行承兑
	（五）结算资金	1、应收账款核算企业因转让、销售和结转开发产品、提供劳务、出租等业务应向对方收取的款项
		2、预付账款核算企业按照工程合同规定预付给承包、供应单位的工程款、备料款、购货款
		3、其他应收款核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项
		4、应收补贴
	（六）待摊费用	核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。
	（七）待处理流动资产净损失	核算企业在清查财产过程中查明的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。
	（八）一年内到期的长期债券投资	指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。
	（九）其他流动资产

二、固定资产	（一）经营用固定资产	1、开发经营用房屋、建筑物
		2、机械设备
		3、运输设备
		4、试验设备及仪器仪表
		5、办公管理设备用具
		6、其它
	（二）非经营用固定资产	1、职工宿舍	包括其使用的房屋、设备和其他固定资产
		2、食堂
		3、浴室
		4、理发室
		5、托儿所
		6、医务室
		7、其它
	（三）累计折旧	累计折旧是固定资产的备抵科目
	（四）在建工程	核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。
	（五）待处理财产损溢	核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。
三、无形资产	核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。
四、递延资产	核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。
五、递延税款借项	因会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用＜按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。
六、长期投资	指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等

第二负债类：

一、流动负债	（一）短期借款核算企业向金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。（不包括向其他单位和个人的借款）
	（二）应付票据核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。企业应设置“应付票据备查簿”。	1、银行承兑汇票
		2、商业承兑汇票
	（三）应付账款核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款以及出包工程应付的工程价款
	（四）预收账款核算企业按照合同规定预收的购房定金或预收委托单位的开发建设资金其他应付款核算企业应付、暂收的款项（包括购房定金、订金、认购金等）
	（五）应付工资（或应付职工薪酬）核算企业应付给职工的工资，不论是否当月支付都应通过本科目核算。但发给职工的医药费、福利补助、退休费等不在本科目核算
	（六）应付福利费该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。直接记入管理费用——福利费科目。
	（七）应交税金核算企业应交纳的各种税金。企业交纳的印花税、耕地占用税以及不需预计的其他应交税金不在本科目核算。
	（八）未付利润核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。
	（九）其他未交款核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加
	（十）预提费用核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额
	（十一）一年内到期的长期负债（这只是资金的分类，并不是会计科目名称，他是指在一年内将要偿还的长期负债）
	（十二）其他流动负债
二、长期负债	（一）长期借款核算企业向金融机构借入的一年期以上的各种借款
	（二）应付债券核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。
	（三）长期应付款核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等
	（四）其他长期负债

第三所有者权益

一、实收资本	核算企业实际收到的投资人投入的资本	（一）国家资本金
		（二）法人资本金
		（三）个人资本金
		（四）外商资本金
二、资本公积	包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。
三、盈余公积	核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%—10%提取。
四、未分配利润	核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。

第四损益类：

一、收益	（一）经营收入	1、土地转让收入
		2、商品销售收入（开发产品：住宅、商铺、车库等）
		3、配套设施销售收入
		4、代建工程结算收入
		5、出租产品租金收入
	（二）其他业务收入	1、商品房售后服务收入
		2、材料销售收入
		3、无形资产转让收入
		4、固定资产出租收入
		5、其它业务收入
	（三）营业外收入	1、固定资产盘盈及固定资产处理净收益
		2、无法支付的各项应付款
		3、罚款收入
		4、其它与经营业务无关的收入
	（四）投资收益核算企业因对外投资而取得的经济利益
二、支出	（一）经营成本核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。
	（二）销售费用为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费，产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告、宣传费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、办公费、业务费等经常费用。如委托代销的，付给代销机构的佣金也在此费用中列支。
	（三）经营税金及附加核算应由当月经营收入负担的经营税金及附加，包括应交的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应缴纳的土地增值税也含在其中。
	（四）管理费用核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用和房产税、车船使用税、印花税、土地使用税以及流动资产、坏帐损失等。
	（五）财务费用在开发期间用于开发建设而发生的贷款利息支出不在此费用中核算，应在“开发成本—开发间接费—利息支出”中列支。
	（六）营业外支出包括：固定资产盈亏、处置固定资产净损失、非常损失（所有财产损失都必须向税务机关报批）、罚款支出、捐赠支出等与经营无关的支出。
	（七）其他业务支出核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。

第三节 房地产开发企业主要会计核算及涉税事项

房地产开发业务既不同于工业生产又不同于商业销售，它具有开发周期长、资金投入多、涉外部门多、涉及税种多等特点。在组织会计核算时首先必须考虑上述特点的要求，因此，对财务人员的要求就更高，要求财会人员不但具有熟练的财会核算技能和组织协调能力，还要具有丰富的税收知识。根据房地产开发业务的特点及其开发业务的进程，财务核算工作大体可分为六个阶段，即：

一、成立公司（即开办筹建）阶段；二、征地拆迁阶段；

三、开发施工阶段；四、期间管理阶段；

五、组织销售阶段；六、收益分配阶段。

下面按照房地产开发业务的进程，按阶段地将主要会计核算及涉税的账务处理分述如下。

一、成立公司（即开办筹建阶段）

（一）关于开办期的确定及费用分摊问题

⑴根据2007年7月17日市国税局向省局请示精神，筹建期的确定：从企业领取工商营业执照起，到建委颁发房屋开发建筑许可证止。

⑵苏国税函[2009]85号通知第四条规定：对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。对2008年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。⑶国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第七条.企业筹办期间不计算为亏损年度问题规定“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定执行。”

国税函[2009]98号通知第九条规定: (筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。(注:个人认为上述两个文互补:一个不计算为亏损年度,一个是可以当年一次性扣除)

（二）常见会计业务及涉税事项的处理

1.收到投资者投资：

借：银行存款（如是现金也需先存入银行，便于验资）

固定资产（指投入的房屋、设备、仪器仪表等，但必须要对资产进行评估）

贷：实收资本（二级科目注明投资者名称）

（注：投资形式还有其他，如：以原辅材料、产成品、土地使用权、商誉进行投资等）

2.增资扩股：

借：银行存款、固定资产、原材料、无形资产等科目

贷：资本公积（本科目按形成资本公积的类别进行明细核算）

根据上述业务涉及的税收政策主要是印花税：

(1)、资金账薄。是反映生产经营单位“实收资本”与“资本公积”金额增减变化的账簿。《国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知，国税发［1994］025号》规定：一、生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。税率为：万分之五；二、企业执行“两则”启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。

(2)、其他营业帐薄：是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账薄，即除资金账薄以外的，归属于财务会计体系的生产经营账册，包括日记账薄和各明细分类账薄。按件贴花，每件五元。

3.向金融部门申请贷款：

借：银行存款

贷：短期借款（一年内）、长期借款（一年外）

此项业务主要涉税事项有：

⑴按借款合同中的借款总额的万分之零点五申报缴纳印花税；

⑵借款用之于开发建设的其借款利息要作资本化处理，也就是说今后对结付的利息要通过“开发成本—开发间接费用—利息支出”进行核算；

⑶由于投资者投资未到位而发生借款的利息支出扣除问题，根据国税函[2009]312号以及根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：

企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额 （企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和）。

例：某房地产公司注册资金5000万元，实收资本4000万元，未缴足注册资金1000万元，现向银行申请贷款2800万元，月息7.2‰,贷款时间六个月,该项期间不得扣除的借款利息＝2800×7.2‰×6×1000÷2800＝43.2万元

⑷.关于银行变相收息问题,目前有不少金融部门为了自身的利益利用企业向其贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前国、地税两局各执一词，国税二处要求记入“开发成本-间接费用-利息支出”而地税要求记入“管理费用-咨询费”。（我个人认为，如果从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引起，因此进行资本化处理，应该比较合理）

4.购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆

等属于固定资产范畴的各类资产：

借：固定资产

贷：银行存款、应付账款（如果先预付货款也可贷预付账款科目）

5.支付开办费：

借：长期待摊费用（开办费：人员工资、福利费、办公费、水电邮电费、差旅费、低值易耗品摊销等）

贷：现金（或银行存款）

涉税注意事项：

⑴．国税函[2010]号文中第七条关于：企业筹办期间不计算为亏损年度问题指出：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定执行。

⑵．对无偿租赁的房屋别忘记代申报缴纳房产税。财税地[1986]8号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知中的第七条解释：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。另外，苏地税函[2003]10号对无锡市地方税务局的批复第二条规定：对纳税人出租房产的行为，不论按房产原值计征的房产税税额是否超过按租金计征的房产税税额，均应从租计征房产税。

⑶国税发[2000]第084号通知第八章第五十二条对会议费证明材料作出了如下规定：

会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

⑷．发票内容开成“礼品”、“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”等字样不允许扣除

“礼品”、“办公用品”、“劳保用品”“电脑耗材”不是实物名称，如果这样填写的发票，一般不得作为报销凭证。即使入账了，也要进行纳税调整。

假如一次购进数量很多，则品名栏目可以简写“礼品”“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”，同时附盖有对方公章的销货清单，经审批后也可以入账。

⑸.同时符合以下条件的“白条”可作扣税依据：

①费用合法真实；②费用与生产经营有关；③符合有关扣除标准；④费用本身不具“经营活动”特征

⑹.关于业务招待费的范围及税前扣除标准

在税务执法实践中通常将业务招待费的支付范围界订为：

①.经营用餐饮、香烟、酒水、食品、茶叶等支出；

②.经营用礼品、安排客户旅游产生的费用

③.经营所需娱乐活动的费用支出。

根据新企业所得税法实施条例第四十三条，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

⑺关于母、子公司间收费问题，《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）规定，母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。

6.发放员工工资：

⑴借：应付工资（或应付职工薪酬）

贷：银行存款、现金、应交税金、其他应收款、其他应付款等有关科目

⑵月末进行工资金分配；

借：长期待摊费用—筹建人员工资贷：应付工资

⑶申报并缴纳代扣的个税时：借：银行存款贷：应交税金—个人所得税

主要涉税事项：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令512号第三十八条规定：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。所谓工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，《实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

企业对工资薪金支出没有限额，但必须按规定缴纳个人所得税。

对合理的判断，《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。

另外，对合理的判断也可以从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比、合理进行判断，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。

“合理工资薪金”可按以下原则掌握：

A．企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；

B．企业制订的工资薪金制度符合行业及地区水平（一般不超过同行业的三倍，高管人员可不超过本企业员工平均工资的15倍）；注：符合≠等于

C．企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；

D．企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；

E．有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。

要注意的是：

⑴所谓“企业发生的”，是指：必须是实际发生的工资支出。对于企业因资金紧张欠员工工资，采取预提方式尚未支付的所谓应付工资薪金支出，不能在其未支付的这个纳税年度内扣除，只有等到实际发生后才准予税前扣除。

⑵工资薪金的发放对象：在本企业任职或者受雇的员工，应包括临时工。但企业应按《劳动法》、《劳动合同法》等有关规定用人。

⑶工资薪金发放的表现形式：现金及非现金形式。

⑷个人所得税经常遇到的问题：

①个人所得税扣除限额从2011年9月调整为3500元∕人月，对超过部分必须按章纳税；

②《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。）

企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。

③交通补贴（或者车改补贴）的免税规定：《国家税务总局关于个人所得税的关政策问题的通知》（国税发`[1999]58号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资薪金所得”项目计征个人所得税。

企便函[2009]33号规定，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴全额的30%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税；企业以包干形式列支的差旅费（白纸条入账）不能给予税前扣除，因为，一是不符合真实性的原则；二是未有取得有效的合法凭证，因此此类差旅费不得税前扣除。

④通讯补贴缴纳个人所得税的规定：企便函[2009]33号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资薪金”所得项目计征个人所得税。公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的通讯补贴按通讯补贴全额的20%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。

⑤住房补贴个人所得税的免税规定：《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发[2001]39号）第六条规定，企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。注：超过标准的部分要并入当月工薪所得计征个税。

⑥午餐费补贴缴纳个人所得税的规定：《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴。

财企[2009]242号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福利费列支，因为不属于“从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助”（国税发[1998]155号），不征收个人所得税。

未统一供餐而按月发放的午餐补贴应当纳入工资总额管理。

⑦误餐补助问题：国税发[1994]089号文件规定不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费（中、晚餐按出差补助标准的三分之一，早餐不补）。一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴，应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税。

⑧“节日补助”应当缴纳个人所得税。

⑨社会保障性缴款个税问题：

A，企业为职工缴纳的“五险一金”按照财税[2006]10号通知，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人所得税所得额中扣除。

单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。

个人实际领取提成的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费和住房公积金时，免征个人所得税。

B．企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题：根据企便函[2009]33号：企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据《财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通知》（财税字[1997]144号）规定，应扣缴个人所得税。如果企业委托保险公司单独建账，集中管理，未建立个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指*%）乘以每人每月工资总额计算个人应得补充医疗保险，全额并入当月工资扣缴个人所得税。补充医疗保险的税务处理要点主要掌握两点：①根据国税函[2005]318号：应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入； ②当地政府关于补充医疗保险管理的规定。

⑩企业年金问题：根据国税函[2009]694号规定，㈠企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除；㈡不扣除任何费用；㈢按季、半年、全年缴纳的，在计算时不得还原至所属月份。

⑾私车公用问题：《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发[2004]97号）规定，“私车公用”发生的费用应凭真实、合理、合法凭据，准予税前扣除，对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及保险费等不得税前扣除。

私车公用发生的费用可以在企业所得税前列支，但需要满足以下条件：
　　1. 公司与员工签订租赁合同。
　　但若无偿使用会有税务风险，税务机关可能会核定租金要求纳税。
　　2. 在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。
　　3. 租赁支出和承担的费用能取得发票。员工取得租金可以申请税务机关代开发票。
　　4. 费用支出属于使用汽车发生的，对应该由员工个人负担的费用不能在企业所得税前列支。可以在所得税前列支的汽车费用包括：汽油费；过路过桥费；停车费。不可以在所得税前列支的汽车费用包括：车辆保险费；维修费；车辆购置税；折旧费等。

⑿．旅游费用的个税问题：按照《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税［2004］11号）规定，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

⒀．企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题：财税[2008]83号文中规定，根据《中华人民共和国个人所得税法》和《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的有关规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付个人使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

⒁．高温补助问题：根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，工资薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助需并入工资薪金所得计算缴纳个人所得税。

⒂．个人取得的生育津贴和生育医疗费问题，根据《财政部国家税务总局关于生育津贴和生育医疗费有关个人所得税政策的通知》（财税[2008]8号）规定：生育妇女按照县级以上人民政府根据国家有关规定制定的生育保险办法，取得的生育津贴、生育医疗费或其他属于生育保险性质的津贴、补贴，免征个人所得税。

⒃．职工因请病假而被单位扣掉的部分工资问题，工资薪金所得应当是实际发放到职工手中的工资，所以在计算个人所得税时，请假扣掉的部分工资不并入个人所得税计征基数。

⒄取得两处工资如何申报缴纳个税问题，即将两处取得工资、薪金收入加在一起扣除3500元费用，计算应纳个人所得税税额，再减掉分别由扣缴义务人扣缴的税额，余额申报缴纳。

⒅．关于扣缴义务问题：国税发[2010]54号中规定，要督促扣缴义务人按照《个人所得税法》第八条、《个人所得税法实施条例》第三十七条和《国家税务总局关于印发〈个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法〉的通知》（国税发[2005]205号）的规定，实行全员全额扣缴申报。在该文中又规定，扣缴义务人未依法实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关应按照税收征管法有关规定对其进行处罚。

⒆．关于职工福利费的内容问题

　　《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：

　　（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

　　（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

⒇．企业列支礼品费用需缴个税；

财税[2011]50号第二条规定：企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：

　　1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

　　2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

　　3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

（21）.公司员工出差发生的餐费现记入业务招待费，是否可以直接记入差旅费作为税前列支呢？

出差发生的餐费是差旅费的组成部分，是可以据实列支的，不需要通过业务招待费体现。如果公司员工在外地请业务单位人员就餐，则要作为业务招待费处理。

（22）.企业为职工制作工作服是否可以作为劳动保护用品在税前列支？

根据《企业所得税税前扣除办法》第54条规定，纳税人实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除。劳动保护支出是指确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。为职工制作的工作服，如果符合上述规定，可以在规定的标准以内据实扣除，否则不能扣除。(劳动防护用品开支标准:一般按一人一年1000元内控制)

（23）．临时工工资问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条规定，企业发生的合理的工资薪金支出是指支付给在本企业任职或受雇的员工。企业的临时人员分为具有雇佣关系的临时人员和非雇佣关系的临时人员，企业支付给具有雇佣关系临时人员的工资报酬，符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）有关工资薪金税前扣除的规定，准予计入工资薪金总额在税前扣除，并作为计算三项经费的税前扣除基数；企业支付给非雇佣关系的临时人员的工资，只要劳务关系真实、合理，其支付的劳务报酬，可以作为企业的成本费用在企业所得税税前扣除。但由于这些人员没有享受各项退休、医疗等福利制度，其所发生的劳务报酬，不能做为企业的三项经费税前扣除基数。

（24）.关于残疾人工资税收优惠政策，依据《中华人民共和国企业所得税法》第三十条规定第二款“安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资”。可以在计算应纳税所得额时加计扣除：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十六条规定：企业所得税法第三十条第（二）项所称企业安置残疾人员所支付的工资的加计扣除，是指企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。

二、征地拆迁

（一）通过竞拍取得土地使用权（假设是熟地）：

1.支付竞拍保证金：

借：其他应收款—竞拍保证金贷：银行存款

2.竞拍成功取得土地使用权，支付出让金（原保证金抵出让金）

借：开发成本—土地征用费

贷：银行存款（指出让金总额减原已付的竞拍保证金的差额）

其他应收款—竞拍保证金（原已付的竞拍保证金）

（二）通过竞拍取得土地使用权（假设为生地）

1.参加竞拍及支付土地使用权出让金业务的会计处理同上

2.支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位的拆迁费

借：开发成本—土地拆迁补偿费贷：银行存款

3.与被拆迁户签订拆迁安置协议

根据苏地税函[2000]309号对镇江市地税局批复：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《国家税务局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

我市市地税局于2008年5月日发布《关于房地产企业拆迁回购房计征营业税有关问题的批复》第二条规定，对“房地产企业取得毛地，自行请拆迁公司拆迁，房地产企业与拆迁户签订拆迁回迁协议，具体明确了以面积抵面积、超面积部分按新建房评估价(或市场价)购房的内容，并由拆迁户预先以拆迁补偿款抵缴了抵面积部分的购房款”的情况，其拆迁返还部分，应按回迁户与房地产开发企业签订的合同价或政府相关职能部门的挂牌价作为计税依据，其它部分按实际成交价作为计税依据，纳税义务发生时间为签订房屋销售合同之日。

根据上述文件精神，对“拆一还一”业务的会计处理应为：

借：银行存款（或现金）指收取的新旧房价差以及超过拆一还一部分的房价

开发成本—土地拆迁补偿费，指旧房应给予的拆除补偿

贷：预收账款—*幢*室购房款（上述两项的合计金额）

注：根据国税发[2009]31号关于《房地产经营业务企业所得税处理办法》第二十七条之规定，以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，企业应记入开发成本; 另外按照财政部（财基字）[1995]938号的规定企业因2年未动工开发,国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，企业可记入当期管理费用。

最新法规：2011年4月8日苏地税函[2011]81号《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》对征收的土地闲置费在土地增值税清算过程中不得扣除。
拆迁补偿票据问题：《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）规定，纳税人的申报要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定。也就是说，依具发票的经营行为，购买方只有在取得合法有效的发票后才能在税前扣除。但对于支付拆迁安置这一特定的行为，由于必须在城市规划的范围内进行，且要得到政府的批准，而补偿款的接收方多为自然人，为避免因拆迁补偿款资金不到位影响拆迁工作的进行，政府会制定相关的政策对申请拆迁人加以约束。如：拆迁补偿安置资金必须足额到位，并存入指定的银行账户，由房屋拆迁行政主管部门并监督使用等等。因此，支付的拆迁补偿款，凭借公司和拆迁户之间签订的《拆迁安置协议》、收据、拆迁证明等凭据，就可以在税前扣除；如果是通过国家有关部门支付有关拆迁补偿款的，凭借政府有关部门的收款、付款凭据可以在税前扣除；如果是通过“招、拍、挂”的途径获得可以直接开发的土地，则拆迁安置补偿款已包含在取得土地使用权所支付的金额中了。

（三）该阶段主要涉税事项

1.印花税：

2006年11月27日财政部和国家税务总局颁发了《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），该通知第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，房地产开发企业在土地使用权出让（或转让）合同签定的次月10日前必须申报、缴纳土地使用权出让（或转让）合同的印花税，会计处理：

借：管理费用—印花税贷：银行存款（或现金）

另按照财税[2006]162号通知中第四条规定“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税”。因此，对拆迁安置房所签订的合同也必须于合同签定的次月10日前申报、缴纳销售不动产合同的印花税，会计处理：

借：管理费用—印花税贷：银行存款（或现金）（注：也可以先通过应交税金科目先提后缴）

2.营业税金及附加等相关税金(5%*(1+12%)=5.6%)

根据营业税实施条例、土地增值税实施条例以及国家税务总局新制定的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，开发企业还必须对拆迁安置房所收取的房款于次月10日前申报缴纳下列各项税金：

①应纳营业税额：上月末“预收账款”贷方累计发生额（拆迁补偿费+被拆迁人缴纳的新旧房补偿差价+超出拆一还一面积的购房款）*5%

②城市维护建设税：应纳营业税额*7%

③教育附加：应纳营业税额*3%

④地方教育附加：应纳营业税额*2%

注：根据江苏省人民政府苏政发[2011]3号文，从2011年2月1日起，地方教育附加征收标准按实际缴纳“三税”税额的1%提高到2%，同时取消地方教育基金。

⑤土地使用税：

根据淮政发[2006]184号文件精神，从2007年1月1日起我市将按新标准征收土地使用税。新的税额标准为：市区（含楚州、淮阴区）一等土地每平方米6元，二等土地每平方米5元，三等土地每平方米4元，四等土地每平方米3元；四个县城一等土地每平方米3元，二等土地每平方米2.5元；建制镇、工矿区、农场、林场每平方米2元。另外，根据《中华人民共和国国务令》第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》中规定，外商投资企业和外国企业应缴纳城镇土地使用税。为此，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起也应按新标准缴纳城镇土地使用税。

另外《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。同时，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”明确，自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

⑥土地增值税预征：

上月末“预收账款”贷方累计发生额*预征率（普通住宅房按2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等按3%预征）

⑦企业所得税预征：

[上月末“预收账款”贷方累计发生额*计税毛利率-营业税金及附加、土地增值税、期间费用]*应税所得率。

计税毛利率的规定：按照国税发[2009]31号第八条第㈡项“开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%”，但是淮国税发[2009]106号《通知》第一条第三款又规定，房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，经与市地税局共同商定，我市执行以下标准：

属于以经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率3%；

其他类型的开发产品，按照各地现行的计税毛利率执行，原则上不作改变。（实际上仍执行06年31号文，即按毛利率15%预征）

上述业务的会计处理：

计提①至⑥项税金时：借：营业税金及附加贷：应交税金、其他应交款

申报缴纳时：借：应交税金、其他应交款贷：银行存款（或现金）

计提应预缴的所得税：借：利润分配—预缴所得税贷：应交税金—预缴所得税

申报并缴纳预征的所得税：借：应交税金—预缴所得税贷：银行存款;

3.契税: 根据国务院令[1997]第224号、财税法[1997]52号以及我市地税规定,房地产开发企业对受让的土地使用权按出让金总额的4%缴纳契税；其会计处理：根据申报并缴纳的契税额借记：开发成本—土地征用费，贷记：银行存款。

关于改变国有土地使用权出让方式征收契税问题：国税函[2008]662号对四川省地税局的批复中规定，根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

4．关于土地出让金返还的税务处理，财税[2009]87号第一条规定:“对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间，从县以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入的财政性资金，凡同时符合以下条件的（注：共三个）可作为不计税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：㈠企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；㈡财政部门对该项资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；㈢企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”

这里要引起注意的是：

①拨付文件中规定的“专项用途”，依据财税[2008]151文，必须是由国务院财政，税务主管部门规定并经由国务院批准，地方政府规定专项用途的财政性资金不能适用该文。

②资金的取得与支出必须进行单独核算，专款专用，而不能与企业的其他资金混用。

③根据所得税法实施条例第二十八条的规定，符合不征税收入条件的财政性资金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧，摊销也不得在计算应纳税所得额时是扣除；

④强调了对不征税财政性资金的追踪管理，以及使用时间的限制，即在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额。

三、开发施工阶段

㈠.开发产品的计税成本

按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定，房地产企业开发产品的计税成本如下：

1．土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
　　2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，如与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。　　

6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

特别提示：

①根据财政部（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知规定，“开发间接费用”科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，同时还规定，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应作为期间费用，记入“管理费用”科目不在本科目核算。

②上述的营销设施是指建造在开发埸所内的售楼部，如果租赁其他单位或个人的房屋作为售楼部进行装饰装修所发生的费用则不能记入开发间接费用。

㈡.开发施工阶段主要经济业务的会计核算如下：

1.直接发生的开发费用：

借：开发成本贷：银行存款（直接支付的费用）

材料物资（从企业仓库领用的）

2.对施工单位按工程形象及合同规定预付工程款的核算：

㈠预付工程款时，借：预付账款——***工程施工单位贷：银行存款

㈡工程竣工后施工单位根据工程决算开票结付工程费用

借：开发成本

贷：预付账款——***工程施工单位（将原预借的工程款冲除）

其他应付款——***工程质量保证金（一般占工程总价的5%，时间一年）

银行存款（开票结付的总价扣除原预付的工程款及质量保证金后的差额）

3．对应付账款的核算：

⑴当劳务已提供或货已收到，发票已开，款未付时：

借：开发成本、材料物资贷：应付账款

⑵支付债务时：

借：应付账款贷：银行存款

4.开发间接费的核算：（指企业专门设置现场管理机构到开发现场组织开发活动所发生的各项费用）

⑴.发生各项费用：

借：开发间接费用贷：货币资金、材料物资等科目

⑵.发放人员工资：

①发放时：

借：应付工资贷：货币资金（下找部分）

应交税金（代扣的个税）

②分配人员工资

借：开发间接费用贷：应付工资

⑶.支付工程贷款利息：

借：开发成本—开发间接费—利息支出贷：银行存款

⑷.分配开发间接费用时：

借：开发成本——***工程贷：开发间接费用

5.工程竣工结转开发成本：

借：开发产品——普通住宅房、商铺、别墅等；贷：开发成本

㈢.本阶段主要涉税事项

1．票据的取得：

根据营业税实施条例规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税，但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。房地产开发企业不论对所有中标的建筑安装企业还是对搞基础配套设施的施工单位，只要是提供劳务作业一定要求对方在当地地税部门开票，否则，不能结付工程款。

关于绿化费用的票据取得问题，国税函[1995]156号关于《营业税问题解答的通知》第六条解释说， “绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分,例如,绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的"其他工程作业".为了减少划分,便于征管,对绿化工程按"建筑业-其他工程作业"征收营业税.”根据这一解释，绿化工程必须开建安发票进行结算。

2．关于甲供材问题：

2008年12月18日财政部颁发的[2008]第52号令《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”根据上述规定，甲供材的价值必须含在总工程造价之中，换句话讲，甲供材必须要开建安发票按建筑业税目申报缴纳营业税及附加。为适应此规定，对甲供材的会计处理个人提出如下方法仅供大家参考：

⑴首先甲、乙双方必须在工程总承包协议中列明甲供材的种类、品名、数量、金额等主要条款

⑵甲方按照合同要求与建筑材料供应商签定甲供材合同并预付部分甲供材货款时

借：预付账款—**建筑材料供应商贷：银行存款（按供货合同预付）

⑶建筑材料供应商按照合同要求将甲供材运达施工现场，由乙方组织验收并由乙方出具材料收据，此时甲方凭乙方出具的材料收据作如下会计处理：

借：预付账款—**建筑工程公司贷：银行存款（甲供材总价—原预付的货款）

预付账款—**建筑材料供应商

⑷施工单位按甲供材总价开来建安发票交付甲方时：

借：开发成本—建筑安装工程费—**幢楼贷：预付账款—**建筑工程公司

注：一般施工企业在工程造价中对甲供材已经按其总额加计了税金和管理费用，但也有些工程在合同中对甲供材开票的税金就注明由发包方承担，如果是这样，这里就有一个开票的税金处理问题，个人认为：

⑴在签订建筑施工承包合同关于甲供材条款时就应将开票的税款问题事先要有一个明确的说法。

⑵假设开票时的税款由甲方负责的话，那么房地产开发商就应考虑到：第一开票单位是建筑企业，纳税人是建筑企业，税票不好拿到开发企业列支、第二税款要缴纳但建筑企业又不负担，开发企业列支又无凭证这两个因素，因此对开票的金额可以按下列公式计算：

开票总金额=甲供材总价÷[1-（建安企业营业税及附加+印花税税率+建安企业所得税附征率）]

假设甲供材总价100万元，建筑安装营业税金及附加为3.36%，印花税税率为0.03%，企业所得税附征率为2%（即：建筑企业应税所得率8%*企业所得税率25%），开票的总金额为：

100万元÷[1-（3.36%+0.03%+2%）]=1056970.72元

其中：100万元是甲供材实际价款，56970.72元是税金，计算公式如下：

1056970.72元*5.39%=56970.72元。

值得提示的是:①发票虽然是乙方去开,但发票的台头应是甲方名称, ②甲方取得发票后账务处理是:借记:开发成本__建安工程费1056970.72元, 贷记:预付账款--***工程施工单位100万元(冲减原甲供材料价款); 对同时向乙方付出开票的税金56970.72元应贷记:银行存款56970.72元。

3．关于建筑装饰劳务问题
     营业税实施展新细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
   上述规定与原细则的第十八条看似相近，但是“建筑装饰劳务”的征税问题却发生了较大的变化。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。
   关于“建筑装饰劳务”的征税问题的变化，开始于2006年8月17日财政部、国家税务总局针对上海市地方税务局的请示发布的《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税〔2006〕114号），在这个文件中明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
   在实际工作中，“财税〔2006〕114号”文件并没有得到很好的执行，甚至有个别省市地方税务局明确提出，该文件是答复上海的，我们不执行。因此，本人认为细则是重申关于建筑装饰劳务的征税问题，我们必须认真执行。
   房地产开发企业应该充分利用新细则关于“建筑装饰劳务”征税的特殊规定，筹划这一部分营业税的缴纳，以降低工程成本支出。
        下面将建筑企业既销售自产货物又提供劳务的税务处理以及不包括在建筑工程计税营业额的具体设备名单附列如下：

纳税人以签订建筑工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包或分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：　

a、必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；　

b、签订建筑工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。

《营业税条例实施细则》第十六条：除本细则第七条规定外[自产货物]，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

上述设备，仅指已在工程设计图纸上所列设备清单上标明，且在下列列举范围内的设备：

a.通用机械各种金属切削机床、锻压机械、铸造机械、起重机、输送机、电梯、泵、压缩机、煤气发生炉。

b.热力设备 1、锅炉、汽轮发电机； 2、热力系统的除氧器水箱和疏水箱，工业水系统的工业水箱，油冷却系统的油箱，酸碱系统的酸碱储存槽； 3、循环水系统的旋转滤网，启闭系统的启闭机。

c.通信设备电缆、光缆，电话交换机，微波、载波通信设备，电报传真设备，中、短波通信设备及中短波电视天馈线装置，移动通信设备，卫星地球站设备，光纤通信数字设备。

d.电力、电气设备电缆、电力变压器、互感器、调压器、感应移相器、电抗器、高压断路器、高压熔断器、电力电容器、蓄电池、磁力启动器、交直流报警器。

e.通风设备空气加热器、冷却器、风机、除尘器、空调机、风盘管、过滤器、风淋室。

f.自控设备计算机、工业电视、检测控制装置；机械量、分析、显示仪表、基地式仪表、单元组合仪表、变送器、传送器；压力、温度、流量、差压、物位仪表。

g.管道设备构成管道主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉和金属容器。

h.炉窑设备测温装置、计器仪表、消烟、回收、降尘装置；安置在炉窑中的成品炉管、电机、鼓风机和炉窑传动、提升装置。对设备本体以外但属于设备成套供货范围并随同设备本体到货，且其价款与设备本体价款开具在同一张发票上的零件、配件、附件等也可做为设备的组成部分。

4．预提成本问题:

⑴．房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。
⑵.房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。
(3).房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

5.开发间接费用分配方法：

⑴.按各项目当月发生的直接成本进行分配

例如：当月发生间接费用58400元，各开发产品当月发生的实际直接成本如下：

商品住宅房2500万，商铺300万，可有偿转让的配套设施120万

分配系数=当月发生的间接费用总额58400元÷各开发产品直接成本总额（2500+300+120）*100%=58400/29200000*100%=0.2%

商品房应分配额=2500万*0.2%=50000元

商铺应分配额=300万*0.2%=6000元

可有偿转让配套设施=120万*0.2%=2400元

会计分录：

借：开发成本—商品房开发间接费用50000元

开发成本—商铺开发间接费用 6000元

开发成本—设施开发间接费用 2400元

贷：开发成本—开发间接费用 58400元

⑵.按各项目开发的实际建筑面积进行分配（每月分配系数固定不变）

如：普通住宅房开发总量45000㎡，商铺9000㎡，可有偿转让的配套设施1350㎡

首先计算各类房应分配的系数

普通住宅房分配系数=普通住宅房开发总量45000㎡/各项目开发总量（45000+9000+1350）㎡*100%=45000/55350*100%=81.3%

商铺分配系数=9000㎡/55350㎡*100%=16.26%

可有偿转让的配套设施分配系数=1350㎡/55350㎡*100%=2.44%

然后计算各类房应分配的金额：开发间接费用总金额*各类房的分配系数

6.开发成本的分配

国税发[2009]31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十九条中规定“企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算”。同时还规定“应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：㈠占地面积法；㈡建筑面积法；㈢直接成本法；㈣预算造价法”。

为使开发成本的分配更趋于合理，现在借鉴工业会计制造成本的分配方法，对上述建筑面积法再进一步细化一下，向大家推荐系数比例法：

⑴．售价系数分配法

例：假设某开发企业经规划批准的开发建设的总建筑面积为10万㎡（不含地下车库），其中商品住宅房8.75万㎡、商铺0.75万㎡、公共配套设施0.5万㎡，另外随主建筑楼下配有地下车库1.46万㎡，计划售价如下：住宅房3180元/㎡，商铺8500元/㎡，地下车库900元/㎡，开发总成本为21500万元，工程已全部竣工，现结转开发成本。

①.以住宅房售价为系数1，计算商铺及地下车库的换算系数

商铺换算系数=8500元/㎡÷3180元/㎡≈2.673

地下车库换算系数=900元/㎡÷3180元/㎡≈0.283

②.将商铺及地下车库按换算系数计算核算的建筑面积

商铺换算面积=7500㎡×2.673=20047.5㎡

地下车库换算面积=14600㎡×0.283=4131.8㎡

③.计算换算面积总和

总换算面积=住宅房面积87500㎡+商铺换算面积20047.5㎡+地下车库换算面积4131.8㎡=111679.3㎡

④.计算平均单位开发成本

单位开发成本=总开发成本21500万元÷总换算面积111679.3㎡≈1925.1553 元/㎡

⑤.计算各开发产品应分配的总成本：

商品住宅开发总成本=87500㎡×1925.1553元/㎡=168451091.65元

商铺开发总成本=20047.5㎡×1925.1553元/㎡=38594551.54元

地下车库开发总成本=4131.8㎡*1925.1553元/㎡=7954356.81元

根据上述计算结果结转开发成本，会计分录为：

借：开发成本 215000000元

贷：开发产品—商品住宅 168451091.65元

—商铺 38594551.54元

—地下车库 7954356.81元

⑥.计算各开发产品的单位成本

商品住宅房产品单位成本=分摊的总成本168451091.65元÷87500㎡=1925.1553元/㎡

商铺产品单位成本=38594551.54元÷7500㎡=5145.94元/㎡

地下车库产品单位成本=7954356.81元÷14600㎡=544.82元/㎡

⑵.层高系数分配法

所谓层高系数分配法即是按照开发产品的建筑高度进行开发成本分配的一种方法，它与售价系数分配法大同小异，层高系数分配法简要介绍如下：

仍以前例为例，假设商品住宅房的平均高度为2.8M，商铺平均高度为4.5M，地下车库为2.15M，如果以住宅房高度为系数1的话，商铺系数则为：4.5M÷2.8M=1.607，地下车库系数为2.15M÷2.8M=0.7679，其他计算步骤与方法同售价系数分配法。但值得一提的是，由于采用的方法不同，则计算出的结果则不同，究竟用何种方法较为合理，目前尚无定论。我个人倾向售价系数分配法，该方法更符合受益的原则和配比的原则。但是不管采用何种方法，企业都必须在选定后报税务主管部门备案，中途不得随意变更，决不能采取唯我所用、按需所用（即哪样讨巧按哪样办）。

7．印花税

开发施工阶段涉税事项主要是印花税，除了与中介机构签的合同外，其他所签的合同均要缴纳印花税，如建筑安装工程承包合同、勘测（勘察、勘探）设计合同、购销合同、货物运输合同、加工承揽合同等，申报缴纳印花税时会计分录如下：

借：管理费用—税金—印花税贷：银行存款(或现金)

8.关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理,根据国税发[2009]31号通知第四章第二十七条第(六)款规定,应记入“开发间接费用”，但这仅指在开发小区内，如果在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。在自建时发生的建安费用通过“在建工程”科目核算。

9．关于代建问题，国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地税局新地税一字（1998）041号的批复：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

10．关于成本对象报废或损毁损失问题，成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或损毁，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或损毁，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

四、期间管理

期间管理工作贯串于房地产开发经营业务的始终，下面将期间管理过程中主要发生的会计核算及涉税事项简要介绍如下：

㈠.主要会计事项

1.支付管理费用、销售费用（包括零星修理费）：

借：管理费用

销售费用

贷：现金、银行存款、待摊费用、库存材料、无形资产摊销等对应科目

2.支付贷款利息：

借：开发成本指用于开发项目建设且需资本化的贷款利息，包括向银行、企业、个人贷款。

财务费用指用于企业正常经营活动取得的少量流动资金贷款利息支出（减利息收入），以及开发产品竣工交付后贷款利息

贷：银行存款

3.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等

借：财务费用贷：银行存款

4.计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税

借：管理费用—税金-***税目

贷：应交税金—房产税、车船使用税、土地使用税；

5.月末进行工资分配

借：管理费用—工资薪金支出（指企业管理人员的工资）

—福利费支出（指食堂、幼儿园等福利部门人员的工资支出）

开发间接费用—专门为开发产品而在施工现场指挥或管理部门的人员工资支出

贷：应付职工薪酬（或应付工资）

6.支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费

借：销售费用—广告费

销售费用—宣传费

管理费用—业务招待费

管理费用—福利费支出

贷：银行存款、现金

注：这四项费用到年初所得税汇算清缴时必须按规定对超定额的部分调增企业所得税纳税额

7.处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失：

借：营业外支出—固定资产部分的损失

管理费用—流动资产部分的损失

贷：待处理财产损益

注:国家税务总局[2011]年第25号公告第九条规定，下列资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除：

　　（一）企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；

　　（二）企业各项存货发生的正常损耗；

　　（三）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；

　　（四）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；

　　（五）企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。

　　另第十条规定：前条以外的资产损失，应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。

8.核销处理固定资产净损失（指转让固定资产时的损失，如账面价值1万（指原值减除已提折旧后的净值），处理时实际作价8000元净损失则为2000元）

借：营业外支出

贷：固定资产清理

注：上述7、8、9业务如属财产盘赢或资产处理时有溢价则借记有关对应科目，贷记营业外收入

9．罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）

借：营业外支出—罚款支出、滞纳金

贷：银行存款或现金

注：行政、税务部门罚款、滞纳金在所得税汇算清缴时必须调增企业所得税纳税额

10．发放工资并代扣个税

借：应付工资（或应付职工薪酬）

贷：银行存款、现金、应交税金—代扣代缴个税金额

11.月末计提固定资产折旧

借：管理费用—折旧（指管理部门的固定资产）

销售费用—折旧（指专设销售机构的固定资产）

贷：累计折旧

12.固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销

发生修理费时：

借：递延资产—*固定资产大修理费

贷：银行存款、现金等科目

摊销时：

借：管理费用

贷：递延资产—固定资产修理支出

㈡.期间管理阶段涉税事项的重点：

①印花税、工资所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。

②凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。

③对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。

④开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税。（从交付使用的次月起）

⑤严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。

五、预收、销售阶段

㈠.开发产品销售收入的确认

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
        企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
        1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
        2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
        3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
        4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
        ⑴采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
        ⑵采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
        ⑶.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
        ⑷.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
        5.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
        ⑴按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
        ⑵由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
        ⑶按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

开发产品收入＝开发产品成本× (1＋15%)÷(1－5.6%)

假设:某商品房成本价2580元/㎡,则商品房的售价应为:2580×(1＋15%)÷(1－5.6%)﹦3143.01元
6.根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件第一条的规定，企业将自己开发的商品房转为出租不需要视同销售处理。

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

㈡.自营销售：

1.收到购房定金、预交购房款：

借：银行存款、现金贷：预收账款—*幢

—住宅房

—商铺

—地下车库

2.交付使用，将原预收款收据换为销售发票时：

方法一：

借：预收账款（指原预交的款项）

银行存款、现金（指总房款减除原预交款的差额）

贷：经营收入—主营业务收入

方法二：⑴对应交的差额记，借：银行存款贷：预收账款

⑵全额结转收入记，借：预收账款贷：经营收入——主营业务收入

3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“经营收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计提营业税金及附加、土地增值税、印花税、

借：主营业务税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、土地增值税）

管理费用—税金—印花税

贷：应交税金——营业税、城市维护建设税、土地增值税

其他应交款——教育附加、地方教育附加

4.月初按上月计提的营业税金及附加、土地增值税、印花税申报缴纳

借：应交税金——营业税、城建税、土地增值税、印花税

其他应交款——教育附加、地方教育附加

贷：银行存款

5.月末结转已售商品房的产品成本

借：经营成本贷：开发产品

经营成本=∑（某开发产品确认销售的总面积*该开发产品单位成本）

㈢.委托销售

对委托销售的账务处理基本同于自营方式销售的账务处理只不过增加了支付受托方的劳务费用处理，对支付给受托方的劳务费用会计分录为：

借：销售费用—委托代理劳务费贷：银行存款（或现金）

所需引起注意的是:⑴.根据财税[2009]29号第2.条，其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 ⑵企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

⑶如果委托个人代理，支付时一定要代扣代缴个人所得税。

㈣.关于视同销售问题

根据国税函[2008]828号规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：1.用于市场推广或销售；2.用于交际应酬；3.用于职工奖励或福利；4.用于股息分配；5.用于对外捐赠；6.其他改变资产所有权属的用途。

下面介绍几项开发产品视同销售的账务处理：

1.分配给股东或投资者

①分配时，借：应付利润贷：主营业务收入

②结转成本，借：经营成本贷：开发产品

2.用作投资，借：长期投资贷：开发产品

3.用于无偿捐赠借：营业外支出贷：开发产品

注：①捐赠收据开据问题：具有捐赠税前扣除资格的非盈利的公益性社会团体、基金会和县及县以上人民政府及其组成部门在接受捐赠或办理转赠时，应按照财务隶属关系分别使用由中央或省级财政部门统一印（监）制的公益救济性捐赠票据，并加盖接受捐赠或转赠单位的财务专用印章；对个人索取捐赠票据，应予以开据。

②纳税人在进行公益救济性捐赠税前扣除申报时，须附送以下资料：a.接受捐赠或办理转赠的非盈利的公益性社会团体、基金会的捐赠税前扣除资格证明材料；b.由具有捐赠税前扣除资格的非盈利的公益性社会团体、基金会和县及县以上人民政府及其组成部门出具的公益救济性捐赠票据；c.主管税务机关要求提供的其他资料。

4.对突出贡献员工给予奖励借：管理费用—福利费贷：开发产品

注：对获奖受益的个人要代扣代缴个人所得税

5.用于市场推广展示借：销售费用—宣传费（或展品费用）贷：开发产品

上述5种经济业务均涉及企业将资产移送他人，资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。至于价格的确认，应按企业同类资产、同期对外销售价格确定销售收入。

㈤.关于促销过程中所送赠品的税务处理

正常销售送赠品，是指经营者在销售每件主货物的同时向购买者赠送其他货物的行为(即买一赠一)，是出于获利动机的正常交易。正常的销售送赠品增加了所售主货物的附加价值，应当视为成套、配套或捆绑销售，即销售带有赠品的商品。购买者取得的这些赠品系因购买主货物行为取得的有偿等价物之一，并非偶然所得。出于市场营销和吸引客户的目的，销售发票在一般情况下不单独注明赠品的售价，只需注明所送的赠品，但对销售发票中的销售金额应当视为所售主货物与所送赠品的整体销售额。这里所送赠品的销售成本为企业的主营业务成本，因其售价已包含在所售主商品的价款中，根据国税函[2008]875号规定:企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。举例如下：　　

如某房地产公司对所售商品房实行每套商品房均免费赠送品牌抽油烟机一台的销售策略，假如共收售房款2000万元，房屋开发成本1200万元，共赠送抽油烟机１００台，总成本为20万元(100台×2000元)。相关会计处理为：　　

⑴首先计算出各自的公允价值：商品房收入=2000*(2000/2000+20)＝1980.2万元

赠品收入= 20*(20/2000+20)＝19.8万元

⑵收取价款时会计账务处理如下:

借：现金(银行存款)　　2000万元　　　

贷：主营业务收入-商品房　　1980.2 万元　

其他业务收入-赠品　　 19.22万元（19.8万元/1.03）注:按小规模纳税人计算

应交税金-应交增值税 0.58万元

⑶计提房屋销售业务税金,

借：主营业务税金及附加１５０．4952万元

贷: 应交税金-应交营业税 99.01万元(按商品房收入的5%)　　　　　　　

-应交城建税6.9307万元(按营业税金的7%)　

－土地增值税３９．６０４万元（假设全部是住宅,预征率２％）

其它应交款-教育费附加４．９50５万元（营业税×(3%＋2%)）

⑷计提其他业务税金附加税, 借:其他业务支出——税金696.00元

贷:应交税金-城市建设维护税406.00元

其他应交款-教育费附加290.00元

⑸结转商品房销售成本，借：主营业务成本　　1200万元　　　

贷：开发产品——商品房　　1200万元　

⑹结转其他业务销售成本,借:其他业务支出 20万元

贷:库存商品——抽油烟机１００台　　 20万元

正常捆绑销售送的赠品不要代扣代缴个人所得税，但对购房客户采取摸奖方式赠送的礼品，要按“偶然所得”代扣个人所得税。并对抽奖赠送的礼品“视同销售”，企业要按规定交纳增值税、城建税、教育费附加。

附带向大家讲一下在销售过程中发生的折扣和折让问题

折扣与折让的区别对照表

类型		折扣（让）目的	折扣（让）途径	凭据	会计处理	税收处理	备注
折扣	商业折扣（又称折扣销售）	促销	给予购货方价格折扣	价款和折扣开在同一张发票上	按折扣后的销售额记账	按折扣后的销售额征收增值税	如价款和折扣金额分开则不予以认可
折扣	现金折扣（又称销售折扣）	促进购货方及早偿还货款	对购货方债务按协议比例予以扣除	协议许诺	一般采用总价法，折扣额记入财务费用	折扣额不得从销售额中减除	如购货方因延期付款而支付给销货方违约金，销货方收取的违约金则作为价外收入
销售折让		销货方产品质量、品种等原因不符合	给予购货方价款减让	凭购货方《进货退出及索取折让证明单》开红字专用发票	冲减主营业务收入	扣减销项税额

㈥.经营销售期间的主要涉税事项及处理方法

1.营业税金及附加：

按每月预收账款（含收取的购房订金或保证金）×5.6%（其中营业税占5%、城市建设维护税占营业税的7%、地方教育占营业税的3%、地方教育附加占营业税的2%）

2.印花税：

占申报营业税的预收账款总额的0.5‰

3.土地增值税（预征）：

按申报营业税的预收账款总额×土地增值税预征率（普通住宅按2%；高级公寓、别墅、度假村、写字楼、商铺等按3%）

4.企业所得税（预征）：

国税发[2009]31号通知第二章第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
        ⑴开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
        ⑵开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
        ⑶开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
        ⑷属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

我市从2009年起毛利率按15%执行，计征公式如下：

按申报营业税的预收账款总额×毛利率15%—营业税金及附加（内含应缴的土地增值税）—期间三项费用（管理费用、销售费用、财务费用）后的余额（即企业所得税所得额）×所得税征收率25%

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
5.如果采取委托销售，受托人收取佣金必须在提供劳务的所在地税务部门开票，另佣金的总额不能超过委托代销销售收入的5%，超过部分要作纳税调整。另企业内部员工采取按销售额提成办法的，其基本工资加提成总额超过个人所得税计征标准的必须代扣代缴个人所得税。对在促销中所赠的礼品如属于个人偶然所得或要缴个税的一定不要忘记代扣代缴个税，另外有的赠品按规定应视同销售的，要按赠品的外购价记入“其他业务收入”。

㈦．关于售后返租问题

在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对该项业务涉及税收问题作一浅显阐述。
　　例：某房地产开发公司，采用售后返租方式销售商铺。与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年该公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
　　上例中，该公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税，但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？
　　《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待该公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，该公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业———租赁业”税目征收营业税。因此，该公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。
　　该公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。

㈧.关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
营业税实施新细则第十三条增加了价外费用所包括的内容，扩展了价外费用的外延，与原细则相比增加了“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等内容。
房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。

㈨.房地产企业代收费用的界定有新规
   房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，新细则明确规定了“价外费用”与“代收费用”的界限。房地产企业的价外费用是应该缴纳营业税的，而代收费用是不需要缴纳营业税的。
   《营业税暂行条例实施细则》第13条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
    1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
    2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
    3.所收款项全额上缴财政。
   由此可见，房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。

国税发[2004]69号通知规定，鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

㈩．对已售房的土地使用税缴纳问题

对购房户已经办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再归属房地产开发企业所有，依《土地使用税条例》规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割，自购房业主获取商品房权属证书后逐步将其相应的土地面积从自身计税面积中剔除，房产公司即不再负有计提缴纳的义务，

财税[2008]152号《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

据我们了解，绝大多数地方税务局根据上述文件予以执行，但对该土地计税面积减除的具体操作程序，国家税务总局和多数省市地税机关并无明确的规定。这里援引北京市地税局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕550号）中对此事项的具体规定，供参照——“房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。” 另外个人认为是否可以这样计算：已售房屋的占地面积＝已销售房屋的建筑面积÷规划批准的容积率，例如已售房建筑面积37000㎡，该小区规划批准的容积率为1.85，则占地面积为：37000㎡÷1.85＝20000㎡

（十一）.关于代建问题,国税函[1998]554号规定, 房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

六、收益分配

1.每月末将收入转入“本年利润”

借：经营收入

其他业务收入

营业外收入

贷：本年利润

2.月末将成本、税金、费用、其他支出转入本年利润

借：本年利润

贷：经营税金及附加、经营成本、销售费用、管理费用、财务费用、其他业务支出、营业外支出；

3.年度终了将本年实现的利润总额转入利润分配

借：本年利润

贷：利润分配

4.计提本年度应交企业所得税

借：利润分配

贷：应交税金—企业所得税

5.对计提所得税后剩下的未分配利润进行内部分配

借：利润分配

贷：盈余公积

应付利润

注：最好不分配挂帐，因为土地增值税未清算。

在收益分配阶段的涉税事项，主要是：

1.每年初要做好企业所得税汇算清缴工作

2.按照国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》即时做好土地增值税清算申报工作，关于土地增值税及企业所得税汇算清缴因内容较多且复杂，受时间限制以后找机会单独汇报！

3.对分给股东的红利、股息，不论是以货币形式还是非货币形式（例如分给开发产品）都不要忘记代扣个税。

4．关于开发项目结束后企业税务清算问题：

房地产开发企业开发项目结束后进行企业注销其文件根据主要是按财税[2009]60号通知，该通知说：根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、第五十五条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十一条规定，现就企业清算有关所得税处理问题通知如下：
　　一、企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。
　　二、下列企业应进行清算的所得税处理：
　　（一）按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业；
　　（二）企业重组中需要按清算处理的企业。
　　三、企业清算的所得税处理包括以下内容：
　　（一）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；
　　（二）确认债权清理、债务清偿的所得或损失；
　　（三）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；
　　（四）依法弥补亏损，确定清算所得；
　　（五）计算并缴纳清算所得税；
　　（六）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。
　　四、企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。
　　企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度计算清算所得。
　　五、企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。
　　被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。
公司注销流程