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近期各地正在推行用套内面积作为楼宇买卖时的计价面积，即通常所说的销售面积。那么，香港的楼宇销售面积是怎样计算面积的，其与国内原先采用的“建筑面积”和即将采用的“套内建筑面积”有何异同之处？就此，记者专题采访了深圳市规划与国土资源局房地产业管理处处长黄福来。
记者（以下简称“记”）：香港楼宇在销售时是按哪种面积计价的？
黄福来（以下简称“黄”）：从香港消委会提供的《售楼书》和香港测量师学会提供的建筑面积《量度作业守则》可以看出，在香港的售楼书里，建筑面积测量时涉及到两个面积概念，一个是建筑面积（gross
floor area），又称楼面面积，是计算某一单位（相当于某套房屋）物业管理费的依据；另一个是实用面积（saleable
area），又称销售面积，平常所说的每呎或每平方米售价是多少中的“呎”或“平方米”指的就是这个面积。除此以外，售楼书中还标明了“窗台（bay
window）”面积和“平台（flat roof）”面积。
记：香港楼宇的建筑面积，也就是楼面面积是如何界定的？
黄：楼面面积可分为一幢建筑物的总楼面面积和某一个单位的楼面面积。
根据香港《建筑物《规则》规例》第23（3）（a）条的定义，一幢建筑物的总楼面面积是指“在每层楼面水平（包括地面水平以下任何楼面）量度所得的建筑物外墙以内面积，连同建筑物内每个露台的面积（以露台整体尺寸计算，包括其围栏的厚度），以及建筑物外墙的厚度”。简言之，它包括所有楼层、楼梯和升降机槽的面积。但在一般情况下，停车位、机械房、变压器房、垃圾房和其他类似设施的面积，建筑事务监督可以根据《建筑物《规划》规例》第23（3）（b）条的规定不予计算。在某些情况下，建筑事务监督可酌情豁免计算用以美化环境和康乐设施所占的面积，或者批准优惠地积比率（容积率），这相当于增加了总楼面面积的数值。
上述一幢建筑物的总楼面面积的定义，主要是用来按照《建筑物条例》中的建筑管制计算建筑物的地积比率（容积率）的。当它用于根据城市规划或土地契约进行发展管制时，可能会有不同的解释。
在物业交易和相关业务中使用一幢建筑物的总楼面面积来描述楼宇时，一般应遵照《建筑物《规划》规例》的定义。如果要特别包括或不包括任何面积，需明确说明。
一个单位的楼面面积包括该单位的实用面积，加上按比例摊分的公用面积。量度一个单位的楼面面积的方法，与上述一幢建筑物的总楼面面积的量度方法相似。
记：香港对于实用面积的定义又是怎样的？
黄：一个单位的实用面积是指该单位外墙所包围的建筑面积，其中包括露台和其他类似设施的面积，但不包括公用地方的面积，例如楼梯、升降机槽、大堂和公共厕所等。该实用面积是单位围墙内所包含的面积，按实际情况量度至外墙的外表面或与相邻单位共有的分隔墙的中线。该单位与光井、升降机槽或任何类似直槽、公用地方的分隔墙，应视作外墙处理，它的整个厚度应包括在内。单位内所有的间墙和支柱都应包括在内。
实用面积是以建筑物结构为依据，描述某楼宇的所有权和占用状况。因此，它在一定程度上亦反映了与该楼宇有关的权利和责任。
记：您能给出一个楼面面积与实用面积之间换算的具体算法吗？
黄：可以。某单位的楼面面积可以按下列公式进行换算： 单位的楼面面积=该单位实用面积+按比例摊分该楼层的公用面积+按比例摊分该建筑物或屋村内的公用地方面积=该单位实用面积+
该楼层的总公用地方面积 ———————————×该单位实用面积+
该楼层的总实用面积 该建筑物或屋村的总公用地方面积 ———————————————×该单位实用面积 该建筑物或屋村的总实用面积
这里，该楼层的总公用地方面积=该楼层的总楼面面积-该楼层的实用面积。
公用地方或称公用部分，是指屋苑内并非只由某一单位使用及享用的部分，不包括该屋苑的学校，以及屋苑内获分配相等不可分割份数及拟定或指定给一名或多名业主独自管有或占有的部分。
记：在香港，如果发展商交楼时单位的实用面积与签约时的有出入，如何处理？
黄：如果建筑图则有所修改，使单位的实用面积有5％或以上的变动，单位的售价将会作出相应的增加或减少，且买主有权撤销买卖合约。
记：香港的销售面积与深圳10月1日之前和之后采用的销售面积各有什么异同处？
黄：香港的销售面积（实用面积），类似于内陆将采用的销售面积（套内建筑面积），即建筑面积除去“分摊的公用建筑面积”后剩余的面积。
香港的实用面积与深圳的套内建筑面积在具体的度量上略有出入。香港在量度实用面积时，将该单位与光井、升降机槽或任何类似直槽间的分隔墙视为外墙，墙体面积全部计入实用面积；内陆在量度套内建筑面积时，电梯井与套内建筑面积之间的隔墙，以墙中轴线为界分别计取边长，即只有一半的墙体面积计入套内建筑面积。
记：由此看来，香港和内陆原来楼宇销售时计价的面积依据是不一样的，那么这两种销售价格在比较时应注意什么？香港的楼宇单价与内陆的楼宇单价可以直接对比吗？
黄：这是一个至今仍为国内房地产业所误解的问题。国内房地产专业人士在研究房地产价格问题时，习惯拿香港的楼宇单价与内陆的楼宇单价直接对比，得出香港的楼价是内陆某地的楼价的多少倍，其实这种比较方法是不正确的。香港一直以来，都是以实用面积作为计价依据，其单价是指每呎（或每平方米）的实用面积的价格，其应分摊的公用建筑面积的建设费已计入销售单价中，不另外计算价格；而内陆大多数都是以建筑面积为依据来计价的，其单价是指每平方米建筑面积的价格，由于建筑面积是套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，应分摊的公用建筑面积和套内建筑面积一样单独计价。显而易见，这两种单价是不能直接对比的。因为同一套房屋，一样的总价，按实用面积计算的单价一定高于按建筑面积计算的单价。因而，香港的楼价与内陆的楼价差距实际上没有我们普通认为的那么大。
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