楼面地价

 近年来，关于土地招拍挂的新闻和报道特别多，尤其是重点提到又有地王产生了，土地总价格多少多少，楼面地价多少多少，但是很多人都不知道什么是楼面地价？又或者不清楚这个楼面地价怎么算，下面就简单说明一下：
 

 到底什么是楼面地价？在实际的定义上，是否有简单的说法？楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价怎么算？具体分为以下几种计算方式：
       楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 　　
       规划建筑面积＝土地面积×容积率 　　
       容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

 再直白地说，究竟什么是楼面地价？若不熟悉土地市场或房地产市场的市民，这楼面地价怎么算？现再口语化一点理解，可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

 现在的国有土地出让中，正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率，作为这块土地开发的附加标准，那么开发商在拍地的同时，就能得知这块地所能实现的建筑总面积，楼面地价怎么算才是最准确呢？其实，发展商只需根据自己的举牌价格核算出，购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用，然后在加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

 所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分，是开发商要考虑的，也是政府应该看到，作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本，再了解楼面地价怎么算，就可预算出开发商的利润空间，对购房有一定的指导意义。