商品房退房契税不一定退

商品房退房契税不一定退 
 
作者: 李小青 刘厚兵  

　　契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。《契税条例》规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，办理房地产权证之前，需要办理契税申报手续，取得契税证明，作为领取房地产权证的依据。但《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）规定，“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。”而对于房屋权属变更登记后退房契税是否可退还这个问题，2011年4月26日财政部、国家税务总局发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）进行了明确，笔者现对其中应当注意的事项提示如下：

　　退房契税：未过户可退，已过户不退

　　财税[2011]32号文规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。也就是说，房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证明，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，则已缴税款不予退还。

　　值得注意的是，对于第一种情况，虽原则上给予办理退税，但其中也有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据国家税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函[1999]613号）的规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。在这种情况下退房就不再给予退税。对于第二种情况，原则上已缴纳契税不予退还，但也有例外的情况，即产权转移撤销可以退还契税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[20081438号）规定：“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。”也就是说，如果纳税人在房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后来法院判决又撤销了房屋所有权证，那其在上述房产交易中所缴纳的契税就可以退还。