| http://www. 2012-2-20 8:52:00 联商网 |
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购物中心商铺投资潜力巨大。近年来，中国城市化进程持续提速，越来越多的农村人口涌向城市，这使得城市商业面积需求量大增。因此，未来必将成为我国主要商业业态的购物中心物业，其中蕴藏着巨大的投资潜力。 购物中心成主流业态 主力资金流入个股(02/20) 机构资金流向已发现巨变 免费的Level-2高速行情 收费软件强大功能限时免费 购物中心成为各城市主流业态的趋势已经逐渐清晰。 以上海为例，根据之前公布的《上海市商业网点布局规划纲要(2009-2020年)》，我们不难发现，其商业空间布局思路是构建“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、新城新市镇商业、特色商业街、现代服务业集聚区、交通枢纽商业、各类园区配套商业和大型商品交易市场”组成的多层次、多功能、多形态的网络体系。根据区位交通、人口分布、消费水平、产业基础和环境条件等综合因素，确定各类商业网点的业态导向和空间布局导向。 为实现这样的目标，设立规模大小不一的购物中心，已经成为其中一项重要工作。《纲要》同时提出，鼓励在中环线和外环线以外区设立购物中心，辐射半径在3~10公里不等，如大型购物中心、中小购物中心和社区商业等。 记者也注意到，购物中心的开发建设，其实已经成为上海近两年来商业网点建设的重点。在2012年，陆续有包括上海星月环球商业中心、宝山万达广场等9个购物中心开业，其中，宝山万达商业广场、中信泰富又一城、南翔东方伟业广场等，其建设规模已经达到大型购物中心要求。而根据近两年的开工量预计，上海未来4年就将新增购物中心69家。 其实，除了上海之外，全国购物中心建设同样高潮迭起。根据中国购物中心产业资讯中心提供的数据显示，中国购物中心在未来4年内，将在现有的2500余家基础上，新增1300多家，预计到2015年，国内购物中心数量和规模将位居全球第四位。 专家表示，城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。洲联集团?五合智库总经理邹毅表示，就目前北京、上海等一线城市而言，由于人口的大量涌入，对商业配套设施面积需求也随之大增，因此近期大量建设购物中心，让人不难理解。 而相对于海外已完成城市化进程的国家和地区来说，目前国内人均购物中心面积尚存不小缺口，而这正是购物中心得以快速发展的内在推动力。数据显示，美国人均购物中心面积指标高达2.2平方米；在中国香港，人均购物中心面积在1.4平方米左右；而现阶段中国主要城市的人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间。在目前我国购物中心集中度仍然偏低的前提下，如果这一指标在大多数城市在短期内快速上涨，这意味着建设高潮将持续很长时间。 购物中心是啥样？ 那么，何谓购物中心呢？ 根据商务部对购物中心的定义，为多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 就目前的情况来看，国内的购物中心包括社区型购物中心、区域型购物中心、城市中心型购物中心三类。其实，上海的商业网点布局也是主要结合这三种类型而展开的，只是考虑到城市中心商业规模发展比较成熟，发展重点外移至中环线以外而已。 不过由于受到电子商务的冲击，传统销售模式因此而逐渐改变，更加注重购物体验感受。邹毅观察到，两年前业界还在讨论网络购物会不会改变商业地产的模式，而现在如果不改变就会被市场淘汰。他认为，未来主题化、特色化、体验性成为商业地产下一步竞争的重要策略。 而这样的特性，已经为部分在建项目中得到体现。就如无锡茂业天地项目来说，就希望通过品牌的选择、业态的布置、文化氛围的营造，甚至包括购物中心内部装饰等，来凸显生活气息购物体验。 表购物中心特征简介 项目简介说明 规划情况由开发商有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营 选址选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 业态分布内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 经营管理实行卖场租赁制，由经营管理机构统一管理 营业面积大型购物中心面积超过10万平方米；中小型购物中心不超过5万平方米，核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 功能服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体 辅助设施根据营业面积，设相应规模的停车场 二、三线城市机会更多 相对来说，在二、三线城市投资购物中心项目，获得的收益或许会更高。 对于投资区域选择而言，处于城市化进程过程中的二、三线城市投资机会更多而不容错过。当然，一线城市城郊结合区域的购物中心项目也值得关注，一旦该区域市政配套得以完善并发展成熟，地段价值提升之后，其商业价值自然是不言而喻。 目前全国消费率处于很低水平，但二、三线城市消费率普遍较高，购物中心在这些城市存在增长动能，其行业定位也将从投资型地产转为美食、购物、娱乐、休闲、家居等更多品牌最受关注的零售渠道。邹毅表示，最好选择城市化率超过50%的城市进行投资，因为在此阶段，商业业态开始全面升级，购物中心业态开始发展，此时介入时机正好。 当然，对于城市化程度较高的城市如北京、上海等地，也并非没有机会。邹毅分析指出，当进入到城市化发展的高级阶段以后，即城市化率超过70%以后，城市商业开始向郊区、新城发展，多中心的商业格局形成。就上海而言，郊区商业已经吸引到此前很多只是在市中心才能见到的品牌，如避风塘、翻斗乐等等，包括百联、苏宁等商业巨头也纷纷布局郊区，这表明，一线城市的投资机会在外围区域。 投资购物中心项目，对物业的考察必不可少。除了要考察物业的周边配套之外，还应该考察周边居民的消费能力，以及周边同类型的竞争对手情况等，此外，包括经营管理机构的管理水平应该去了解，这些都关系到未来的投资回报。不过，专家表示购物中心商铺不同于一般的街铺，所以不能简单套用“金角银边草肚皮”经验来考察其“口岸价值”。 茂业集团品牌发展中心总经理则提醒说，投资者在选择项目时，对其商业业态方面的考察也不能掉以轻心。他建议选择那些特色明显，能够带来不一样购物体验的项目作为投资首选。在他看来，这样的项目才符合未来商业模式发展规律。 |
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