金边瑞香苑《销售百问》 一、项目投资建设 1、发展商名称及背景: 江西高新能源开发有限公司(房地产二级);隶属于电力系统,主要从事房地产开发、能源开发、软件开发(GPS全球定位、建筑工程概预算); 2、承建商名称、资信、建筑质量: 江西省水电工程局(工民建二级);2001年竣工的35层青山湖电力调度大 楼及3栋26层住宅楼主体结构被评为省优工程,本小区主体结构要求达到省优工程; 3、设计公司的名称、影响力 建筑设计:深圳市李建华建筑设计有限公司(甲级) 环境设计:英力捷国际工程设计顾问(香港)有限公司 4、监理公司的名称 江西省电力建设监理有限公司(甲级) 5、楼盘的产权性质 商品房 6、预售许可证号、颁发单位、时间 南昌市房产管理局2002年 月 日颁发 7、小区建设分几期开发、入伙时间 一次性开发,2002年年底入伙; 8、发展商销售部、工程部、财务部负责人是谁?工作中若须配合你与他熟悉吗? 销售部:刘主任 工程部:欧阳总经理 开发部:孙总经理 财务部:陈经理 9、房屋产权的年限是多少? 70年(自 二、规划设计及周边环境 10、用地面积:2.5万m2 11、总建筑面积:5.6万余m2 12、绿化面积:1.2万余m2,绿化率46.25% 13、容积率:2.263 14、使用率:平均89%,最高90%; 15、总户数:492户 16、基本层数:总楼高11层,底层为架空层,设小区自身配套设施 17、销售热线:8108088 8110088 18、工程进度: 正在施工第3层,预计2002年竣工,年底入伙。 19、小区所在区域的远景规划是什么样? 高新区是目前南昌规划和建设的最好的区域; 小区北面是一块待开发的住宅用地; 小区西面青山湖大道即将改建,改建后远离小区的依次是14m宽人工河、4.5m宽人行道、2.0m宽绿化带、青山湖大道主干道; 小区西北是南昌高尚住宅规划区;沿火炬大街往西规划修建大学北路直通青山湖景区,届时从本项目步行至景区仅700m; 20、小区建筑设计及环境设计主要构想? 通过对项目地块的大围合规划,运用现代建筑的本体语言营造出“家在庭院”的浓厚居住氛围;通过对环境的先行规划,使家安在花园之中,让生活在立体的环境之中变得丰富、惬意、自然。 21、小区建筑主题是什么? 后现代派建筑围合而成; 22、小区园林主题是什么?由哪几部分组成? 现代、自然园林;由水体景观、绿化景观、人工造景及架空层景观构成; 环境:拉膜广场、休憩广场、老年世界、按摩步道、儿童天地、儿童戏水池、成人泳池石竹园、廊架、九曲小径、架空层花园、雕塑、喷泉; 23、小区居住对象主要是哪些人? 对生活有所追求、层次相对比较高的人。不同客户针对性回答; 24、小区会所在哪里?有哪些功能?何时交付使用? 小区泛会所分布在底层架空层中,设健身中心、酒吧、茶座、阅览室、超市、棋牌室、美容美发、书店、幼儿托管中心及室外羽毛球场;入伙交付使用; 25、小区自身配套设施哪些为免费使用?哪些有偿使用,如何收费? 阅览室、棋牌室、儿童活动中心为免费;其他为收费,具体标准待入住后确定 26、小区由多少栋建筑组成? 6栋小高层组成 27、各单位景观有什么区别?销售中优势在哪里? 每单位均南北朝向,视线通透,除局部单位外,其余均可看见中庭园林; 28、泳池占地多少?有多深?是否有循环消毒系统? 占地 m2;儿童戏水池深0.6 m,成人泳池1.0~1.6m;配备三台法国戴思乐循环消毒系统; 29、是否采用人车分流?停车位有多少? 是;共150个停车位; 30、车位出售吗?每个车位售价多少? 否 31、车位出租吗?月租多少?
单位:辆●元/月 32、车位可改建成封闭车库吗? 否 33、设备房在何位置?面积? D、F栋之间设下埋式地下设备房,均采用隔音、防火设计;占地167 m2 34、规划中有多少商业面积? 架空层 m2, 35、哪些规划有别于其他发展商,可作为卖点宣传? 1.4万m2中庭花园;后现代派围合建筑;泛会所; 36、周边是否有菜市场、超市、邮电局、银行、医院、学校、公园等? 有; 商 场:锦绣谷百货、京东家具大市场、洪城大厦; 超 市:锦绣谷超市、京海购物中心、石泉集贸市场; 教育文化:华联外国语学校、新华学校、省教育学院附属实验学校(幼、小、中)、南昌市幼儿师范学校、税务学校、外贸学校、南昌大学、工商行政管理干部学校、省教育学院、海联大学、蓝天学院、师大附中、二十三中; 休 闲:火炬广场、休闲公园、中央公园、艾溪湖文化广场、艾湖公园、京东广场、京东水上乐园、南昌市体育馆; 医 院:高新医院、南昌卫生防疫站、江西省第二人民医院; 银 行:中国银行、建设银行、工商银行、商业银行、农业银行; 37、距离有多远? 38、有无公交通车到达? 有,5路、13路公交车直达。 39、现有的肉菜市场的商品定价如何? 合理 40、区内是否有工商所? 有 41、小区属哪个公安分局? 郊区公安分局 42、属哪个派出所的辖区? 高新派出所,距小区仅200多米; 43、派出所的警力如何? 因地处高新区,警力充足; 44、辖区的案发率高否? 很低 三、建筑设计 45、住宅部分户型共有多少种?有多大面积? 二房二厅一卫、 小三房二厅二卫、 三房二厅二卫、 五房二厅二卫复式; 46、两房、三房多少套?所占比例多大? 二房二厅一卫194套(39.43%)、 小三房二厅二卫40套(8.13%)、 三房二厅二卫230套(46.75%)、 五房二厅二卫复式28套(5.69%) 47、架空层高多少?标准层高是多少?净高多少?墙厚多少?门宽多少? 3.6m;3.0 m;厅2.85 m(现浇板厚15cm),卧2.87 m(现浇板厚13cm);外墙厚20cm,内墙厚10cm或20cm;内户门900×2100mm,厨门800×2100mm,厕门700×2100mm,客厅推拉门3000×2500mm; 48、车辆出入口大门是否使用IC卡? 49、每个房间的空调位在哪里?分体空调主机放哪里? 凸窗下设空调主机位 50、顶层住户是否送花园?面积多大?送花园是否也送绿化?业主拥有产权还是使用权? 是;复式住户送11、12层天面花园(面积在 m2左右),不送绿化;10层天面为共享花园,由发展商绿化;业主拥有使用权; 51、室内的凸窗离地面多高?面积多大?有无防护装置?窗台承载力多大? 凸窗窗台离地面0.4 m,窗高2.1 m,窗台面积1.33 m2、1.4 m2、2.73 m2 ;有;承载 力最大200Kg; 52、客厅、主卧的朝向?是否有落地窗,有多高? 绝大部分客厅、主卧朝向中庭园林;A、B栋局部有2.4m高落地观景台; 53、客厅宽多少?如何摆放家具? 二房二厅4.2m(D栋4.5 m),三房二厅4.5m,小三房3.9m;有较长墙面,可合理摆放家具; 54、主卧是否设衣帽间?洗手间是否设浴缸位?可否装按摩浴缸? 复式主卧设衣帽间(140m2除外);有;根据浴缸大小具体考虑; 55、每户有几个阳台?设计了洗衣机位没有? 每户设观景阳台和工作阳台各一个;工作阳台设计了洗衣机位; 56、每户有无防盗门? 入户门为1.2m豪华防火防盗子母门; 57、预留电视插座有几个,在什么位置? 两个,客厅及主卧 58、预留几条电话线?在什么位置?可否申请更多电话线? 两个,客厅及主卧,可以申请多条电话线 59、是否有宽带网? 有 60、每户的用电容量的多少? 61、厨房是否设有专门的排烟道?顶层有烟囱吗?有多高?会不会影响住户的屋顶花园? 是;有;突出屋面1.8~2.0米;不会影响; 62、建筑物是什么结构? 框架——剪力墙结构; 63、哪些墙是承重墙不可以改动?哪些墙是可以改动? 剪力墙不能改动;非承重墙在物业公司的允许下可以改动; 64、装修如影响建筑物的外立面是否可行? 否 65、洗手间位置可否挪动? 否 66、如购买两套单位,可以在入口处装大型防盗门吗?(要占过道) 否 67、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益?是否收费?收多少? 具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定; 68、设计上是否采用了隔音效果? 是,墙体采用空心砌块; 69、一梯四户有什么特点? 厨房位置离门较近,污区和净区分开; 客、餐厅面积较大,有较长的墙面布置家具; 交通线路简捷,进入厨房线路最短; 利用交通线路将厅分为客、餐厅,集中路线进入静区。 动静分开、干湿分开、污洁分开,主卧远离动区和污区; 框架——剪力墙结构,抗震性好,耐久性强; 隐梁隐柱设计,无突出墙面的柱角和梁边; 功能分布合理,间隔方正实用; 户户自然采光,南北对流; 飘窗台及大幅窗屏; 设置分体空调外机位; 70、一梯二户有什么特点? 厅南北采光; 四、物业管理 71、物业公司是哪一家?管理过哪些小区? 发展商管理,聘请深圳鸿威物业管理公司(乙级)担任顾问;所管理的东方雅苑、鸿景湾名苑、鸿园居、鸿景阁、聚宝花园等28万平米物业全部通过安全文明小区、园林花园小区、优秀住宅小区考评及ISO9001国际质量体系认证; 72、物业管理提供哪些服务? 24小时治安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备维护、社区文化活动; 73、小区是否全封闭管理? 是封闭式管理 74、小区的保安系统如何? 1、小区围墙防爬越红外对射报警系统;2、出入口24小时治安岗亭;3、24小时不间断保安巡视;4、住宅单元设防盗可视对讲门禁;5、闭路电视监控;6、各入户口设防火防盗门;7、室内紧急按扭;8、电梯报警系统;9、防火车道直达每个单元,防火通道达每个楼层。 75、小区的消防系统设置在哪里?有无临时发电系统? 消防控制中心;有; 76、物业管理如何收费?收费标准? 煤气自动抄表到户,水、电集中抄表,业主每月凭单核实无误后可通过银行托收或现金支付,按物价局规定收取,管理费为1.0元/M2·月(含电梯和二次供水), 77、水、电、煤气按什么标准收费? 全部采用政府标准:水费0.86元/吨,电费0.479元/度,煤气1.00元/立方。 78、小区使用电梯的名称、产地、特点?使用时间?维修周期? 上海三菱电梯,轿厢净尺寸1400×1350mm,门宽800mm,载重800KG(11人),速度1.5m/s;电梯24小时开放;厂家每月保养和维修; 79、安装空调有何要求?可否安装防盗网?阳台可否封闭? 应按管理处统一标准安装,以免影响楼体美观;否;否; 80、业主拖欠物管费该如何处理? 按《业主公约》和《物业管理合同》处理; 可按所签合同要求进行追偿,并可按每日0.3%收取滞纳金。无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的,物管处保留采取停水、停电、停气等催缴措施; 81、入伙费用构成及金额? 预交三个月管理费、水电费、领取钥匙押金,管道煤气、有线电视代办费,押金、垃圾清运费、房屋安全鉴定(市建设局)。 82、入伙时应带齐哪些资料,办理哪些手续? 带齐《房地产买卖合同》、业主身份证(复印件)、付清楼款或首期款票据,到管理处财务处缴付管理费押金、有线电视月租费用等,并领取钥匙。 83、对物业管理不满怎样投诉? 可以找管理处解决,若确实不能解决可以组织业主协会向发展商申请更换物业管理公司。对于管理费的收取可咨询物价局,如出现乱收费情况,可向市消费者协会投诉。 五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证 84、由哪家银行提供几成几年按揭? 由 提供最多8成30年按揭; 85、办理按揭时准业主需要提供哪些资料? 1、身份证件(户口本、身份证、或其它有效居住证件,婚姻状况证明) 2、经济收入证明(商人提供营业执照和近3个月税单) 3、购房证明 4、首期付款证明 5、抵押承诺书 6、偿还承诺书 86、办理银行按揭应收取什么费用? 保险费,抵押登记费、视银行规定还收取公证费、他项权证费; 87、可否提前还款? 可以,工行应提前一个月通知银行,还款次数不超过3次,每次不少于3万元;中行规定每次不少于1万元,次数不限 88、提前还款是否需要罚息? 否 89、如供款期间转让楼宇,按揭可否转让? 在没有办好房产证前可以转让按揭楼宇,但应得到银行、发展商的同意 90、转让楼宇,是否一定要在原按揭银行进行按揭吗? 与银行协商 91、如何办理银行按揭?哪些人不能办理银行按揭? 1、 借款人提交申请及有关资料(公积金还需管理中心审批)2、银行受理审查3、银行核查4、双方办理相关手续5、银行放贷; 18岁以下、超过退休年龄(男60岁、女55岁)不能; 92、银行按揭的最新利率是多少?月供系数是多少?
注:自 93、客户可否自行办理银行按揭手续? 可以 94、签订认购书时应注意哪些,每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗? 注意房号的销售状态,房价的准确核对;折扣应在认购书中体现 95、临时定金的标准是多少?低于标准如何处理?补齐定金的时间有何要求? 一万元;低于标准应在3天内补齐; 96、预售合同何时签订? 在客户签定认购书后10天内签定; 97、是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好?合同内容包含哪些内容? 是;合同包含:1、所购商品房价格、面积、付款方式、交付时间、双方约定等;2、房屋平面图;3、建筑面积及分摊说明;4、装修、设备标准;5、补充协议;6、住宅质量保证书;7、使用说明书;8、售房标价书; 98、合同是否一定要办理公证? 按揭合同根据银行要求 商品房买卖合同根据客户自己意愿 99、办理房产证时客户应提供哪些资料? 100、合同应在什么时间到市房产管理局备案? 预售合同生效之日起30天内到市房产管理局登记备案; 101、定金可不可以退还?交了临时定金后可以更改房号吗?有何费用? 临时定金在约定的时间内可以退还,逾期不退;可以; 102、合同上最多可以有多少人,个人产权的比例在哪里体现? 不受限制,个人产权比例在合同中注明; 103、客户拖欠按揭应以何种形式催缴? 客户拖欠3个月以上,银行可回购; 六、销售文件及其它 104、付款方式: 1、一次性付款:购房者签约后购房款一次性付给发展商。 2、银行按揭:购房者向银行提出担保的质押文件,经银行审核通过后,取得房屋总价 的部分贷款,依抵押约定按期按时向银行偿还贷款本息,并提供房产作为偿还贷款的担保。 3、建筑分期付款:指整个购房款被分成若干比例,依楼宇的施工进度逐一支付的付款 方式。 105、起价、均价、价差分别是什么? 起价:最低单价,往往是最差单位所标定的单价,有时为了促销的原因,有些条件好的单位也以最低价出现,此时,最低单价演变为促销价格。 均价:总销售金额除以总销售面积得出的销售单价。 价差:因有位置、楼层、朝向、采光、通风等因素的差异,同一楼房的每套单位的单价不一样,其价格差被叫做价差。 106、关于各种手续费你能给客户详细解释吗? 印花税——在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税 契税——房屋所有权发生变更时,按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税 保险费——即“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”。采取将抵押物财产 保险与贷款信用保险合二为一的综合保险,抵押物财产保险是针对所购房 屋安全的财产险,一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击 并发生事故时,所造成的损失由保险公司负责偿还;贷款信用保险是为防范 购房人因人生意外或失业时无法偿还贷款的风险,投保人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款,或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上,以至无法偿还购房贷款时,由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。 1、抵押人到银行认可的保险公司办理抵押物财产保险和贷款信用保险,并明确贷款银 行为保险第一受益人; 2、保险期不得短于贷款期限; 3、投保金额不得低于借款的全部本息额; 4、保险费用由抵押人承担; 5、抵押期间保险单由贷款银行保管; 6、借款合同执行期间,抵押人不得以任何理由中断或撤消保险,否则,银行有权代为投保,保费由抵押人承担。 107、每阶段的销售卖点、推广重点你了解吗? 待项目的阶段性广告策略 108、房管局测量商品房面积分几次?在什么时间? 3次,预售前、封顶后、入伙前; 109、买楼后是否提供出租可转让的服务,若转让发展商会收取什么费用 项目入伙后可提供上述服务,转让收费待入住后由管理公司确定 110、底层的营业场所可以买吗?价格多少?有什么限制? 不能; 111、客户提出的问题你无法回答时该怎么做? 请示现场经理,若现场经理也无法回答,请客户留下电话号码,得到答案后再通知客户; 112、楼盘有什么优势,选择它能给客户带来什么利益? 1、环境好,有利于健康; 2、升值潜力大,可作为投资; 3、周边人文氛围好、高校林立,有利于子女的成材; 113、本小区是风水宝地,好在哪里? 小区大围合式规划,以团抱之势聚气;区内大面积水体的营造,应对了“水能旺财”的传统理说, 114、业主可以在指定的位置发布广告条幅吗? 经物业管理公司同意可以发布; 115、楼价会降吗?为什么不会? 根据南昌房地产市场的发展趋势及经济发展趋势,结合市场上的可比性物业分析,本项目的楼价还有上升空间,除非发生天灾人祸。 116、有什么题材会使楼价升值? 高新区位于青山湖和艾溪湖之间,区域内无污染性的工业,空气指数上乘; 高新区投资的增加带动本区域经济的发展; 广场式物业,市场认同度较高; 亲水式物业,市场青睐度高;而且小区内环境优美、配套齐全; 建筑设计适度超前; 框架——剪力墙结构,抗震性好,耐久性强; 户型布局合理,房间采光、通风良好,方正实用; 117、位置与交通? 位置:位于火炬广场北侧,高新一路190号; 交通:地处5、13路终点站,交通十分便利(如下所示)。 大巴:5路 火炬广场——火车站 13路 火炬广场——洪城大市场 中巴:816路 江 纺——洪城大市场 118、装修标准: 建筑公共装修及设备 建筑外墙:无机矿物涂料; 大 堂:地面高级抛光砖,墙面高级瓷片,装饰吊顶; 楼 梯 间:地面防滑地砖,墙面高级乳胶漆,钢木栏杆; 电 梯 间:地面高级抛光砖,墙面高级乳胶漆,装饰吊顶; 电 梯:上海三菱电梯。 供电系统:双电源供电,市政电网和小区备用应急发电机组。 住宅装修标准: 入户门:豪华防火防盗子母门。 地面、天花、墙面:毛坯、方便业主二次装修。 窗 户:外凸型塑钢或彩色铝合金窗框配兰灰色玻璃。 阳 台:钢栏杆。 空 调:凸窗下预留分体空调机位。 七、周边竞争楼盘情况及其它 119、周边有那些同类型物业,请列举出来,并指明? 无 120、周边租售如何? 随着南昌城市扩容和高新区内投资的增加,区内常住人口及科技人员越来越多,租售前景很好; 121、小区内喷泉喷放时间? 节假日上午7:30—11:30,下午4:30—6:30 非节假日上午7:30—9:30,下午5:30—6:30 122、公积金贷款的对象、条件、额度? 对象——本人或直系亲属按《住房公积金管理条例》缴存公积金半年及半年以上的职工 条件——1、户口或有效居留身份证件 2、还款能力 3、缴存足够公积金 4、购房合同或有效证明文件 5、购房首期款(20%以上)证明 6、管理中心认可的抵押 额度——10万 123、购房是否解决户口? 商品房首次上市方能享受落户政策。 在南昌市规划区内,购买商品房在70 m2,可办理房主和配偶,或房主本人和其中一名未成年子女在南昌落户(限两人),每增加20 m2可多解决一名直系亲属落户。购买方(含按揭)凭房屋产权证和售房者房屋产权证复印件(复印件需经市房产交易所盖章认定与原件无误,并证明所购住房首次上市)到房屋所在当地的派出所申请办理落 户手续。 124、业主购房后未入住的空置房怎样收取物管费? 按《南昌市城市物业管理服务收费办法》规定:业主购房后未入住的空置房应缴纳50%物业管理费; 125、周边竞争楼盘?
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