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摘要 上步工业区，作为深圳80年代初期建设的工业区，经过30年的转型已然发展成为深圳三大中心之一，是深圳市土地价值再挖潜的重点实践地区。上步片区因宏观环境及周边物质环境的更新面临新的发展机遇与挑战，原有的产业空间已经难以承载现有的功能需求；新的发展形势下，针对上步片区产业空间的塑造及业态功能的调整，笔者提出了几点策略，分别为优化空间结构、维持商业秩序繁荣；促进产业升级发展，提升片区综合服务水平；功能增容维持基本比例关系，保障业态环境秩序稳定。
关键词 上步工业区空间发展应对 优化空间结构 促进产业升级 功能增容
1. 前言
深圳上步工业区（后称为上步片区或华强北商圈），位于深圳市福田区，其范围北至红荔路，南至深南大道，东至上步路，西至华富路，区域南北长930米，东西长1560米，总用地面积约1.45平方公里。
上步工业区是深圳经济特区内早期以电子加工和装配业为主导，兼有行政、教育、居住等综合功能的功能片区，于1985年基本建设完成。从1990年代初期起，伴随着深圳经济特区的快速发展，其主导功能经历了多阶段的演变进程；从早期的以工业生产功能为主导，向中期的包括证券金融、交易和商业服务、居住及其配套服务等综合功能，以及后期的逐渐向以电子产品交易为主导，兼有多元化功能的重要城市中心地区而发展演进。
上步工业区的发展是深圳城市建设的缩影，是较早受到“四个难以为继”制约影响的城市地区；由此引发的空间资源紧缩、交通负荷超重、基础设施老化、环境品质下降等问题的日益累积，已显著影响到片区商业生态环境的稳定健康发展。
进一步提升片区土地空间资源的利用水平和效益，继续保持旺盛的人气活力，促进产业经济环境持续繁荣，是上步工业区未来发展的核心思想宗旨。
2. 上步工业区的崛起历程
为了方便阐述深圳上步工业区崛起历程，本文分四个主要的阶段来分析，分别为初创发展阶段、升级扩张阶段、转型重组阶段及全面提升阶段，历时28年。
2.1初创发展阶段——以电子工业为主导的综合工业园（1982-1992）
80年代初，罗湖口岸至上埗地区约50平方公里范围被确定为经济特区内最为重要的开发建设区之一，上步工业区则兴建于该地块的西侧近郊，定位为“电子、轻工”为主的工业园区，一些商务服务功能如招待所、集体宿舍、商务办公也同期建设。
在上步工业区当时的各项建设用地中，工业用地所占比例最大，为总用地面积的29.42%；其次为居住（包括单身宿舍）和企业办公用地，分别为16.7%及7.04%。工业建筑多为6-8层的框架结构式标准厂房。当时全区厂房平均层数3.8层，厂区建筑密度44.3%，容积率1.5。
2.2升级扩张阶段——罗湖-福田-蛇口发展轴上的空间节点（1992-1999）
90年代中后期也是深圳城市整体升级扩张阶段。在经济特区内，快速的开发建设进程迅速突破了早期确定的50平方公里的规划城市建设范围，城市整体布局向带状组团模式转变；罗湖-福田-蛇口的轴向地带由此显著发展，而上步工业区也因其优越的区位成为经济特区内最为活跃地区间联系的纽带。
此阶段，上步片区内商业性办公用地占据较大比例，约为23.4%；而工业用地则从1990年初的29.42%减少至11%；而居住用地面积从早期的24.18hm调整为23.97hm；由于统计的误差等原因，基本可以认为居住用地在该阶段的调整并不鲜明。
上步工业区90年代中后期的更新调整大约集中在以下几个方面：
（1）在功能调整上，更新改造的方向主要是由工业生产向金融、证券和办公等功能转变；经过这一时期的调整，该地块一度跃为全市最大的证券市场所在地。
（2）在物质更新方式上，片区内开始出现工业产房大规模的改建增建活动，并逐渐成为重要的更新改造方式。
（3）在更新动力来源上，这一时期的更新改造大都是自发进行的，超过半数的更新改造建筑并未经过政府有关部门的审批而具合法性。即使是经过政府有关部门审批的更新改造，其动力也更多的来自市场。
2.3 转型重组阶段——华强北商圈（1999-2006）
随着深圳市内的快速开发建设和空间结构变迁，上步工业区的区位继续发生显著变迁：从80年代的城市近郊已然发展成为全市不可替代的商务中心之一；在其承担起市级零售商业服务中心的同时，区内的商务、电子市场和高新技术服务等功能也同时显著发展。上步工业区因此与罗湖中心和福田中心共同构筑起深圳中心地带，同时也被赋予了另外一个响亮的称号——“华强北商圈”。
上步工业区进入了快速功能变迁和物质更新的阶段。更新调整主要包括以下方面：
（1）在功能调整上，住宅、公寓、商业、办公已然成为该片区的突出功能，建筑面积的比重分别达到了16.89%，26.01%，5.79%和44.47%。到1998年，片区内聚集了银行网点36家，证券机构30家，并且出现了日益明显的办公、商业和餐饮等不同服务功能同时迅速聚集的趋势。但是这一时期最显著的特征并不是金融证券，而是电子专业市场、多种业态的零售商业、餐饮、行政和非行政办公、宾馆、居住等的全面繁荣。
（2）在物质更新方式上，这一时期的更新改造既有早期保留原有建筑结构而只进行装修改造，也有大量彻底拆除而重建。
（3）在更新动力上，这一时期的更新动力依旧来自市场本身。但相比以前，政府已经采取了积极的措施，但是主要集中在公共空间和配套设施的建设等方面。
2.4 全面提升阶段——中国电子第一街（2006-2010）
区政府领导在2008年深圳举行的中国电子专业市场年会上的发言，确定了上步工业区“中国电子第一街”的地位，标志着上步的发展迈入一个新的阶段。
这个阶段，用地布局最明显的特征就是多元性和混合性，主要表现为：平面的用地性质混合以及空间的立体分层混合。
平面用地性质的混合主要是指土地权属复杂，土地使用存在多级市场；就业人群庞大，流动性强，滋生了用地多变的需求。空间的立体分层混合则更为明显，主要源自以框架结构为主的多层工业厂房具有结构灵活、层高高、空间大的特点，为中低档次的商业、办公等功能提供了空间载体；同时由于其区位优势、产业集聚成本节约和土地租金低廉，吸引了大量投资。不仅众多传统产业如百货业、餐饮业、金融业得到了长足的发展，许多新型产业也大量涌入上步工业区；但由于原有用地性质和规模的限制，一些产业只能在较高的楼层上寻求发展空间，这就造成了目前用地性质混杂，建筑使用功能多元化状况。
目前，上步工业区基本停止了大规模的厂房改造，不仅汇集百货、购物中心、专业店、品类专家等多业态的零售业，也聚集着各类特色鲜明、新颖时尚、健康安全的娱乐、休闲、文化设施，成为了深圳市一处购物、娱乐消费多元化的商业区。
2.5 发展与矛盾共存
上步片区发展到现阶段，虽然斩获了辉煌的市场成就，但功能调整与产业空间之间的矛盾也日益激化，问题愈加突出。
市政资源供需的总量与结构性矛盾
上步片区多种功能的聚集，带来了片区内客户资源、服务资源以及基础设施的共享，从而节约了营商成本，造就了庞大的电子产业集群，但是商业活动的持续发展，一方面造成车流、人流总量不断增长，另一方面是电子产业的物流和零售商业的人流交织在一起；总量的提升导致结构性矛盾的日益显现。
不断提升的土地市场价值与工业用地性质之间的矛盾
目前上步片区已从整体上转变为了商业区，但大部分用地尚未办理土地用途变更手续，致使上步片区土地市场的“规范化”程度较低。受用地性质和政策的限制，来自市场机制的信号被压抑住了，致使上步片区难以施行结构性的升级改造；而在现有物业租赁关系及服务格局下的“维持”和局部调整将会使既有矛盾进一步累积。
产业发展和服务功能的不足和矛盾
上步片区的电子市场由于长期缺乏政府规划的引导，在市场冲动的作用下遍地开花，重复建设，经营模式上存在的同质化经营、低水平竞争的问题十分突出；市场应有的综合服务功能和管理功能还远远没有发挥出来；同时，随着电子信息产业发展所带来的巨大市场需求，电子专业市场的业态模式被广泛复制、克隆，大大分流了商户资源和采购商资源，影响其升级改造的可能。
3. 新形势下的空间优化及功能重组
3.1 宏观环境及周边物质环境的更新
目前，上步片区因宏观环境及周边物质环境的更新面临新的发展机遇与挑战。深圳打造创新型综合经济特区、与香港共建国际大都会以及大力发展高端服务业等宏观发展方向目标，给予处于深圳中心地段的上步片区新的发展方向；地铁线路的加密（1、2、3号线进驻）给上步片区城市功能空间的更新和环境综合品质的提升创造了条件契机。上步发展更新规划（2008）对上步片区提出了更高的功能定位：未来的上步片区应该是一个国际化、多样化、充满活力和吸引力的城市复合中心，将其发展建设成为“全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区”。
新的发展形势下，上步片区需积极探索适合多元业态的功能发展的新思路和新方法，积极推动产业发展模式的创新。
3.2空间结构与功能组织策略
针对上步片区产业空间的塑造及业态功能的调整，笔者主要有以下几点建议与想法。
3.2.1策略一：优化空间结构，维持商业秩序繁荣
借与国内外类似功能地区的对比研究，香港旺角、日本银座代表了传统成熟的步行商业街区模式，而深圳CBD则代表了综合体商业街区模式。前两者因其小尺度、网络型的空间肌理结构形成了渗透性极强的街区步行环境，营造出众多的商业界面和尺度宜人的公共空间，集聚了广泛的商业人气，因此成为世界知名的商业旺区；后者因其大尺度、岛屿式的空间肌理结构而难以形成步行渗透性的商业氛围环境，公共空间也因缺乏步行尺度联系而容易功能单一化，地区的人气值和商业持久活力远不及银座和旺角。
相形之下，上步片区在肌理结构上与旺角、银座有着高度相似性，其原有工业区的地块尺度和路网密度更适合于营造良好的步行商业街区氛围。因此，既有条件下，采取“小地块、密路网”，提倡小型街区的空间结构组织方式，一方面是对上步历史特征文化的尊重和延续；另一方面通过结构的优化，从路径而非单位面积上舒缓机动车交通压力，重秩序疏导而非强调速度流量，给予机动车和行人各行其道的机会选择，从而有效缓解人行“街道”与车行“道路”的空间争夺矛盾。
3.2.2策略二：促进产业升级发展，提升片区综合服务水平
上步现状的生活服务业功能主要以百货超市、服装零售、中低档次餐饮为主，尽管辐射范围广、影响力大，但与其它地区近年重金打造的新兴商业中心相比，竞争力和吸引力呈逐年下降趋势，表现在以下几方面：第一，上步的百货店发展较慢，不论在数量上，还是档次上都呈竞争力减弱趋势（百货店是零售业的高端业态，其数量和档次是衡量一个商业中心等级的重要指标）。第二，上步的中高档酒店和餐饮配置不足，不能充分满足高端商务活动的需要；第三，上步缺乏公寓等配套居住功能，就业和消费人群多居住在地区外围，往来通勤形成片区的高峰交通压力。
同时，上步现状生产服务业仍以电子市场为主，辅以一定的物流运输功能，行业发展仍处于产业链的低端。在地区迎接高端服务业功能的目标指引下，产业发展已由追求市场占有率向着追求高产业附加值转变，即注重产业价值链的经济结构建立。因此，在巩固电子市场份额的基础上，应突出覆盖电子信息技术交流、成果展示、原创技术孵化、时尚生活消费等产业链上下游功能，大力扶持发展其目前缺乏的金融服务、信息咨询统筹、研发设计、法律服务等产业高端服务功能，全面挖掘产业价值和提升综合竞争力。
3.2.3策略三：功能增容维持基本比例关系，保障业态环境秩序稳定
根据统计数据，可以发现上步片区现状两大功能体系的业态构成情况。基于尊重现实和谨慎发展的态度，笔者认为，在未来片区空间增容建设发展过程中，基本原则是维持以主体功能为核心的两大业态体系的现状比例关系，一方面适应片区的多元化发展目标，同时尽可能的保障片区商业秩序环境的稳定。
4. 结语
由于我国很长一段时间内城市土地实行的是无偿的和无限期的行政划拨，造成工业用地往往占据高地级差的城市地段；而市场经济兴起后，其土地的潜在价值很快显露，级差地租追逐必将驱动这类地区的改造更新和功能提升。由此，深圳上步工业区的转型并不是偶然，整个深圳以及国内有许多地区存在着类似情况。针对此类地区的空间结构的优化及产业业态重组问题，本文只是提出几点参考意见，希望为类似地区的发展提供一定的借鉴意义。（此项目还在进行中，项目其他成员林忠健、黄晓聪）
参考文献
1. 栾峰，改革开放以来快速城市空间形态演变的成因机制研究——深圳和厦门案例[D]，同济大学博士学位论文，2004
2. 母少辉，黄卫东.华强北,街道.生活.延续——地方特征语境下的城市更新探索与实践.2009年中国城市规划学会年会收录论文,2009
3. 深圳市城市规划设计研究院.深圳市上步片区发展规划[R]，2005年.
4. 深圳市规划国土局，深圳市城市规划设计研究院. 上步工业区调整规划（送审稿）[R]，1998.
5. 深圳市城市规划设计研究院.上步工业区调整规划说明书（汇报稿）[R]， 1996.
6. 深圳市城市规划设计研究院有限公司.上步片区城市更新规划 [R]， 2009.
（本文原载于《理想空间》2011年第45辑）
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