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武汉百营广场建设项目 可行性研究报告 一、总论 1、项目背景 该项目位于汉口江汉区中山大道(靠江汉路)区域地块上，西临三新横街，东为江汉路，南为民主路，北靠前进五路。地块约21.09亩，合14060平方米，该区域为武汉市市中心商区。老汉口史称为夏口，是中国古代四大名镇之一的汉口镇发源地。江汉区东与江岸区比邻，西与桥口区接壤，南濒长江，汉口与武昌、汉阳隔江相望，北依张公堤，与东西湖区相连，是武汉市最繁华地段。具有区位适中，交通便利，商贸发达，人流、物流、信息集散地，土地级差效益显著的优势。武汉百营广场又处于江汉区中心地块，西有武汉广场，东临江汉路，南面六渡桥购物商业街，北临友谊路，在城市金融、商贸、物流中起着举足轻重的地位。该项目1995年由香港百营集团开发，取得土地证，并办理了建设相关手续，1996年底至1997年中期施工，建设复工迫在眉睫。 2、项目建设位置 3、项目处于周边环境 项目所处江汉路地块，商业气氛浓厚，周边生活配套十分完善，人口十分集中，有不夜城之美。 （1）公建配套
项目处于武汉的商业核心区域许多世界级大型综合性商业卖场聚集于此，且教育、医疗、餐饮、娱乐和休闲一类的配套设施也是相当健全。 （2）道路状况 中山大道：中山大道是本项目乃至整个汉口的交通主要干道，东西向，贯穿汉口的江汉、江岸和桥口三个区域，沥青细石路面，双向六车道。公交车站设立在地块路边处，出行较方便。 中山大道公交线路：1、608、24、45、520、533、559、588、598、707、711、7等。 （3）轨道交通 轻轨一号线：京汉大道轻轨一号线，由宗关至黄浦路，本案至轻轨江汉路站步行5分钟可达。 二、市场分析 1、项目建设的必要性 武汉百营广场为城市建设滨水旧城危改建设规划项目。目前，武汉市政府和江汉区政府在房地产企业投资量不大的情况下，要加大旧城城市改造，采用策略扩大内需和外联，把武汉旧城大集市改变成为滨江、滨湖城市特色的现代都市，需要建设单位与政府之间通力合作才能完成。因此，政府在开发征地、配套、水电增容等许多费用中给予投资者优惠政策，享受一定的减免待遇。武汉百营广场地处解、京、中、沿四大交通区纽干线中心，跨汉水桥直通汉阳山水园林、历史文化古城。水路、公路、航空十分便利，航空路、六渡桥、江汉路、车站路形成商业网，美食、金融配套完整，地域紧靠江河湖风景和王家墩中心商区，构筑环境优美的高级商务商住公寓区条件已经成熟。该项目的实施不仅配合建设了汉口北岸滨水地区统规计划，推起新的住宅购买热点，还将会给周边小区开发带给经验和管理模式，从而为业主做到“成熟一个，带动一片”的指导思想提供宝贵的经验。 2、 市场分析 经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整阶段，部分热点城市甚至有房价下降的趋势。但我国住房供小于求的基本矛盾没变，我国城市化的进程仍然在快速开展，因此，我国的房地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。在这样的宏观环境下，武汉市的房地产发展前景显得更为广阔。因为“两型社会”综合改革试验区的设立及“1＋8”城市圈规划的出台，武汉市的房地产市场未来大有可为。 项目的建设，缓解了武汉市汉口住房供给矛盾，符合汉口房地产市场发展规划与现状，顺应了武汉市乃至全国房地产市场发展的趋势，同时，从市场竞争角度讲，具有较强的竞争能力。 三、总体规划 1、项目建设指标 A、土地净用地面积：21.6亩 14401.86平方米 B、总建筑面积： 144745万平方米 其中：公寓（商住）楼49734平方米 商场65481平方米 地下一层商场5283平方米 地下二层停车场24247平方米 C、容积率： 8 D、建筑密度： 57.77% E、绿化率： 25％ 3871.43平方米 F、停车位： 552个 G、楼房最高层高：38层，最低层28层 2、项目方案布局 （1）本项目设计方案在1995年3月28日经武汉市规划局审批开工停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后的方案，百营广场是一组多功能综合性建筑群，集低层商场、餐饮、娱乐设施、高层公寓楼、商住楼及商场服务配套设施于一体。 一部分是由4座28层高的住宅主楼连接8层商场裙楼所组成，地下三层，这组建筑沿前进五路布置。第二部分由2座连体、分别为38层高的公寓(住宅)大楼连接8层高的商业群楼所组成，地下三层，这组建筑沿中山大道及前进五路布置，8层商业裙楼既为商业中心地段增添商业活力，同时充分利用该地段高密度的人流及商贸活动为商场带来大市场原动力。 公寓(住宅)部份的建筑标准按国际标准设计，内部设施全部按数字智能化管理，提供国际电话、电传、图文传真、网络等各通讯线路系统。各项机电设备技术性能可行、低噪音的现代化设备，符合规范要求，商场及公寓(住宅)均采用中央空调系统。裙楼的外装修以金属板幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除一般用房外，凡公共及对外部份均采用较高级的装修标准。 （2）百营广场建设规模及建筑设计 规划总用地面积14401.86平方米，合21.6亩，新规划方案按已批方案容积率8计算，总建筑面积144745平方米，其中：公寓(商住)楼49734平方米，商场65481平方米，地下商场5283平方米，地下停车场24247平方米，可停车552辆，容积率8，绿化率25％。 八层商场共有三个主要出入口，面向中山大道和前进五路，小区内一条交通道路三新横街贯通永康里至中山大道。地下商场(一层)与地上八层商场设三块通透中庭，上、下以扶梯至直梯，交通疏散。首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中部通廊出入。其余七层则以3米宽环形通廊连接中部大空间使商场四通八达。地下设三层地下室，负一为商场，层高5．5米，负二、三层为设备用房及地下停车场、人防，层高3．5米设两个车辆出入口。两坐公寓塔楼的入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计使每户具有良好的通风和采光，上下水管道全部对齐共用竖管。 商场重点突出东北角圆形钟楼下的入口，一、二两层商场玻璃外墙作圆形内凹式布置为其营造了开阔的空间，四五层稍大于三层的外墙，既为大钟提供了比例适宜的背景，也呼应了裙楼东北二面凸肚窗底部倾斜的主题，第八层作为观景平台使钟楼虚实兼备配以设在三层的环形铝管横格装饰及碟形层顶使整个现代化的钟楼建筑带有一丝古典味道。设在钟楼两旁的观景电梯的玻璃外墙有如镜框般给商场带来一份吸引路人注意力的活动焦点。 商场裙楼项设空中花园。地上地下停车总数约552辆。裙楼商场沿中山大道及前进五路均自规划道路红线退7米，配合适当绿化，为公众提供开阔恰人的步行休闲场所，裙楼屋顶设计为绿化平台以达美化环境的效果。商场内沿轴线布置的大空间营造全天候室内步行街，更有利于吸引行人。公寓(住宅)楼内空3．3米，为舒适装修提供条件。 本设计有着较不寻常规的体形和结合，充分运用虚实效果，立面简洁，兼具实用和丰富的细节处理，在符合城市结构轮廓大前提下而表现出高低错落有致、线务活泼优美的外形，足以为武汉地区增添一份清新感，一点时代气息，一点惊喜以及一个令人想置身期间的住宅办公、购物娱乐环境，为正在大步发展的武汉市建没环境添置一份现代化形象。 3、本项目建设期2.5年 武汉百营广场为旧城拆迁改造建设项目，拆除旧房555户，其中住宅517户，建筑面积20552.38平方米，非居宅38户，建筑面积12716平方米，总拆迁建筑面积33269.03平方米。整个拆迁工程已经完成，施工建设按序安排。 四、投资估算及资金筹措 1、《百营广场》1995年批准建设，1997年因深基坑开挖前对靠永康里一侧危房必须加固处理方案一时不能确定，加上亚洲金融风暴的影响，工程被迫停工，前期投入到破土施工已完成拆迁、地下基础桩、30％土方等，已经投入资金19454．76万元。《百营广场》项目复工，投资估算含前期费用、修改方案、土地、规费补偿和施工、后期费用，总建筑面积144745平方米，项目基本投入82386.14万元，总投资13262.80万元。 百营广场项目基本投资测算表
2、资金筹措方案 投资人民币30000万元,用于前期费用\部分复工补交费用(可申请减免部分)部分\施工投入。 （1）前期复工费用人民币20000万元。 （2）施工预备金人民币10000万元。 （3）工程施工单位垫资sk 减轻项目投入负担。 （4）施工期一年完成地下室和主体群楼可销售开盘，商住楼可实现资金回笼，投入建设。 3、资金流动方案 本项目基本投资人民币82386.14万元，按项目前期、施工期和后期计划投入，资金来源公司自筹，开发贷款和计划销售收入列入。
五 、财务评价及其效益分析 根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第一版)和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。项目计算期：根据房地产业的特殊性，本项目计算期拟定为4年，其中建设期2．5年，销售经营期4年。 1、销售收入、销售税金及附加测算 （1）l武汉市房地产楼盘调查情况 A、2007年武汉中心城区楼盘价格
B、百营广场项目从规划、房屋、配套和占领武汉市商业中心优于所有的高档小区，预计销售策略、价格的实现，将有更大的上涨空间。根据上述价格因素和今后二年后市中心地区楼盘上涨趋势进行模拟百营广场销售价格。 （2）销售量 本项目开发总建筑面积144745平方米，地下商场5283平方米和车库24247平方米不售(可作物业经营收入)，还建商场12716平方米，可供销售面积有102499平方米，其中公寓（住宅）楼建筑面积49734平方米，商业用房建筑面积52765平方米。 3、销售计划 公寓楼、商场四年的销售比例为10％、30％、40％、20％测算完成。 销售量预测表 A、公寓（住宅）楼
B、商业楼
(1)各类楼盘销售收入： 公寓楼四年期均价19400元／m2 商业楼四年期均价33022元／m2 (2)各类楼盘销售收入总表：
(3)销售总收入： 96483.96(公寓楼、商住销售收入)+174239.90万元(商场销售收入)=270723.86万元 （4）销售税金及附加 本项目按国家规定应纳营业税，税率为10％；城市建设维护税、教育费附加、堤防费分另为应纳税额的7％、3％、2％、，平抑物价基金、教育发展基金分别为销售收入的1‰。预计本项目计算期内共应纳营业税27072.39万元；应纳各种附加税3275.76万元；，销售税金及附加共计为30348.15万元，销售四年计算期内年均销售税金及附加为7587.04万元。 2、总成本费用测算 本项目部成本费用132862.80万元，其中基本投资费用82386.14万元，经营综合费用50476.66万元。
3、利润测算及利润分配 从利润测算表中可以看出，本项目计算期内的毛利润总额为137861.06万元，按四年计算期几年平均毛利润为34465.27万元，所得税按33％计算，预计本项目应纳所得税48794.15万元，按四年计算期内年均应纳年所得税12198.54万元。所得税后净利润为89066.91万元，按四年年均净利润为22266.73万元。法定公积金和公益金分别按净利润的10％、10％提取。
4、敏感性经济风险分析 （1）经济风险 房地产市场走势比较平稳，中高档房热潮已经形成，小区内商网和写字楼(宾馆)销售要按计划实现销售望势，必须在建设和销售上下功夫，不能形成存量房将资金积压，造成单位成本上升。 （2）归避经济风险措施： 经济风险控制在二个方面，一是控制固定资产投资，降低项目成本，二是加快资金回笼，实现销售价格和成本利润率。 A 2004年底，全市城区人均居住面积14平方米，人均可支配收入为10000元，整体居住和收入水平约处于中等偏下，按照目前的住房价格测算，普通的三口之家买力在70平方米商品住房，而武汉市住宅总量仍显不足。本小区除供给一部分白领阶层的中高层次住房面积，主要是兼顾一部分低收入的群体的小户型，以扩大本小区的销售面积和对象，因此房型设计使户型可改造性在25％以上，是有较大范围的房改和购买灵活性。 B、在建设中，在确保工程质量达到设计要求的前提下，努力降低成本造价，减少资金投入。 C、售楼过程中加大宣传力度，提高产品市场意识，品牌意识，环境意识，质量意识，服务意识，扩大产品知名度，力争降低空置率，最大限度地减少项目风险。 D、加大同银行的纽带关系，争取较大的抗风险能力，在小区建设过程中，力争实现项目年财务流通资金保留帐面余额在开发量总值的20％，使银行货币流通达优良率，以取得较好的企业信誉。 E、施工建设中注重环境建设速度，后期建设工作要按排培养训练出优秀的物管队伍。 六、 结论 通过以上研究，测算和分析，项目可行性结论如下： 1、《百营广场》开发项目的建成，将为武汉市民提供一个崭新的以人为本，具有舒适、清洁、方便、安全、环境优美的中高等层次商住小区，在汉江北岸滨水地区的老汉口成为现代新城，从而也提高了投资开发商的知名度和社会效益。 2、《百营广场》建设项目基本投资达82386.14万元人民币，启动资金30000万元，时间使用三年利润额达89066.91万元，投资利润回报率达296％，按建设期四年计算其投资年回报率74％，投资开发商的经济实力得到进一步加强。 3、如《百营广场》为城市基础建设与商品房开发推动旧城区改造相融合的建设项目，在建设费用中可享受政府一定的政策减免待遇，按常规贯例，在规划、配套、城管等相关费用中减免30％，预计可节约成本开支2000万元，小区建成后，自留地下商业5283平方米，按200元/平方米计算全年收入1267.92万元，地下二层车库24247平方米，可停车552辆，按40元/天辆计算收入805.92万元，两项合计全年收入2073.84万元，此项收入为不加投资稳定长期收益。 本报告对项目进行了较为切全实际的可行性研究、咨询、调查，掌握了有关开发商品房相关优惠政策，有关资料都经反复核实，投资方案、启动了资金、销售价格充分调查了解，讨论分析，最终确订该项目是可行的。 |
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来自： 老狗布鲁丁 > 《可行性研究报告案例》
