背景提示：2003年9月1日，我国首部物业法规——《物业管理条例》正式实施。2007年10月1日，《物权法》正式实施。它的实施解决了《物业管理条例》实行过程中的理论基础问题。也正是从同年开始，我市首部《物业管理办法》开始酝酿。几年间，通过多次座谈会的形式，征求人大代表、政协委员、开发企业、物业管理企业以及业主的意见，借鉴外省市的先进经验，针对我市目前物业管理中存在的突出问题，几易其稿，最终，《承德市物业管理办法》终于出台，并于5月1日开始正式实施。
解读一：
强化住宅物业的前期责任
■政策规定：
开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业管理区域内按不低于以下标准配置地面以上的物业服务用房，并无偿提供给物业服务企业使用。
新建住宅物业竣工并按规定要求验收合格，其配套设施设备具备业主入住使用的基本条件后，方可交付使用。
开发建设单位在新建住宅物业交付使用前，按照物业建筑安装工程造价总额3%的比例，一次性向市、县物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。
新建住宅物业建立物业服务质量保证金制度。物业服务企业在接管物业管理项目时，按首年收取物业服务费用总额的10%—20%，一次性向县、区物业管理行政主管部门交存物业服务质量保证金，专项用于物业服务质量的保障。
物业交付使用前的物业服务费用由开发建设单位承担。物业交付使用后的物业服务费用由业主承担。
■焦点解读：
“目前，我市的一些物业管理方面的问题在表面上看属于物业责任，其实深究起来，很多属于开发建设单位的遗留问题，比如配套设施的缺项、少项等等。”市住建局副局长张树安“揪”出了物业管理表面背后的实质问题。
在很多人的观念里，物业管理只是自己和物业公司之间的事情，而常常忽略了开发商。这种意识的产生使得不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种“不作为”也造成了小区“主人”的缺失。《办法》中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。
“我市首部物业管理条例对建设单位和开发企业的前期责任和义务进行了明确规定，房屋交付使用必须符合居民的基本生活需要，从而在从源头上抓紧物业管理。”
据了解，关于物业用房的问题，《办法》中也有明确规定：总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3％。比例配置，最小不得低于100平方米，其中物业办公用房不得低于60平方米；总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3％。比例配置外，超过部分按2％。的比例配置；总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1％。比例配置。
解读二：
理清各方关系，明确责任
■政策规定：
供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任。
市政排污管理单位承担化粪池外第一个检查井以外的排水管道的维修养护责任；环卫部门应当保证垃圾转运站正常运转，物业服务企业负责将生活垃圾集中到管理区域最近的垃圾转运站，由环卫部门负责清运至处置地点（已移交环卫部门的除外）。
各专业经营单位负责维修养护的管线和设施设备出现问题，各运营单位必保20分钟内派人到场维修。
■焦点解读：
之前，因为一些公共运营单位的责任意识不强，在发生了一些影响居民生活的事件后，各运营单位各执一词，推脱责任，让业主面对困难手足无措，苦不堪言。今后，这种情况将得以改变。
“对物业管理涉及的部门进行了责任、权利及义务方面的明确，以便让他们各负其责。这也是《物业管理办法》中比较重要的一部分。”张树安介绍。
有了明文规定，各运营单位和业主都有章可循，从制度上对公共设施的正常运转提供了保障。
物业管理不仅体现了物业公司的责任意识，更体现业主的维权意识。
新出台的《办法》对业主所享有的责任、权利和义务也进行了明确规定。“主要是体现一个自我管理和自我服务，培养业主‘花钱买服务’的消费意识。”
解读三：
创新物业管理模式
■政策规定：
普通住宅物业服务收费标准实行政府指导价，非住宅物业、高档住宅、特约服务实行市场调节价。
物业服务企业占用业主共有的道路或场地设置车位，应履行有关手续，所得收益属全体业主所有，主要用于本物业管理区域的物业服务支出，或按照业主大会的决定使用。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与住宅结构相连的非住宅物业的业主，在办理房屋交付使用手续前，应按规定缴纳首期住宅专项维修资金。
首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，具体标准由市、县住房和城乡建设局根据本地区情况公布。
街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处（乡、镇人民政府）确定管理方案并实施。
旧住宅小区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，实行住宅小区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
■焦点解读：
“《办法》的另一大亮点是创新了物业管理模式，对新建住宅小区由专业物业服务企业提供物业服务，即标准物业管理。对老旧小区实行业主自管、社区管理等形式的准物业管理。”张树安告诉记者。“不同的管理标准和要求，将对新旧不同小区的物业管理找到切合实际的方法。”
多年来，旧小区的管理一直是焦点问题，由于历史原因等等，这是一块难啃的骨头。《办法》出台前，我市旧小区管理方面已经尝试着迈出了成功的第一步，我市的头道牌楼小区已经成为我市旧小区管理的典范。他们在人力资源部门支持下，提供了30个岗位，并对这些岗位进行公益性补贴，解决了就业人员的主要资金问题。而这些人员则对头道牌楼的旧小区进行垃圾清扫等等物业服务。
《办法》出台后，我市将在旧小区管理上继续加大力度，为这些老宅子聘请新管家，陈年账也终于有了新办法。
同时，小区车位的费用去向问题也是业主关注的焦点之一。此次的《办法》对这一“敏感”话题也进行了明确规定，“物业服务企业占用业主共有的道路或场地设置车位，所得收益属全体业主所有。”这让业主们觉得“靠谱”，羊毛出在羊身上，自然也要花在羊身上。
