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房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。 2012-2016年中国房地产信托市场全景评估及发展趋势研究报告 1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。 2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。 3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。 房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。 |
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