中国土地矿产法律事务中心
问:我公司计划向另一家房地产开发企业转让一宗在建工程，根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上才能进行房地产转让。经核算，公司目前已有投入加上已经支付的土地出让金后才能满足完成开发投资总额25%以上的条件。请问，土地出让金是否可以纳入已投资额?
答:《城市房地产管理法》第三十八条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件……(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……”，法律并没有对开发投资总额的内涵进行明确界定。
1999年颁布实施的《闲置土地处置办法》(国土资源部5号令)第二条第二款第(二)项规定:“已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的”可以认定为闲置土地。
此后，国土资源部在对《闲置土地处置办法》第二条第二款第(二)项如何理解的问题上曾先后对河南、湖北省国土资源厅等作出过复函，并于2008年下发相关意见，对已投资额与总投资额进行了解释。《关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函〔2001〕30号)规定，《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第二条第二款第二项中的“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。《关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函〔2002〕101号)对“应投资额”和“已投资额”也作了如上规定。《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发〔2008〕178号)规定认定标准中的“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。
依据上述规定，“应投资额”(即“总投资额”)部分明确排除了取得土地使用权的费用，即土地出让金不包含在总投资额的范畴之内，而“已投资额”是否包括取得土地使用权的费用则在字面上没有明确排除。但从规定上理解，既然总投资额不包含取得土地使用权的费用，那么属于“总投资额”范畴内的“已投资额”当然也不包含取得土地使用权的费用，即土地出让金。因此，土地出让金不能纳入“已投资额”进行计算。
