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国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令 第590号 《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经 总 理 温家宝 二○一一年一月二十一日 第一章 总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 【豪才律师】 本条规定了立法宗旨。 新条例的制定依据是《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》及《立法法》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》被依法废止，本条较旧条例有如下重大转变： 一、将《拆迁条例》第一条中“加强对城市房屋拆迁的管理”改为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”，从强化行政管理到规范行政行为，充分体现了立法者执政理念的重大转变，说明规范公权和保障私权的法治理念在不断强化，更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾，使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。 二、增加了“维护公共利益”，这与《物权法》的相关规定是一致的，并体现我国《宪法》中公民财产权利应受保护的重要理念，即只有为了维护公共利益，才能对公民私有房屋进行征收。 三、是将《拆迁条例》第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人”，明确了征收过程中的当事人，即政府及房屋所有权人双方。除这两方外，其他不再为征收当事人（例如：房屋承租人），对其合法权益保护的问题，不属于本条例解决的范围。 四、删除了《拆迁条例》第一条中的“保障建设项目顺利进行”的表述，将征收房屋与征收后的建设分开，更加注重解决征收补偿问题，有利于缓和与化解矛盾。 第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 【豪才律师】 本条规定了适用范围。 与《拆迁条例》第二条相比较，新条例有了很大的变化： 一是进一步强调了征收目的是为公共利益，对于非公共利益的商业拆迁，排除在该条例的调整范围之外。非公共利益的商业拆迁，将由双方通过平等协商的途径来实现，充分保护了公民的私有权。 二是将适用的区域范围扩大，《拆迁条例》的适用范围是城市规划区内国有土地上的房屋，对城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，是参照《拆迁条例》执行的，这就导致了同为国有土地上的房屋的拆迁安置补偿制度存在较大差异。而此次将城市规划区外的国有土地上的房屋征收一并纳入了新条例的范围，明确规定为国有土地上的房屋，从立法上更加体现了公平补偿原则，便于化解过去经常出现的因拆迁补偿标准不一致而产生的诉讼纠纷及上访事件。 应当注意本条例所调整的范围仅限于国有土地房屋征收补偿，对集体土地征收补偿由《中华人民共和国土地管理法》予以调整，不适用本条例。 第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 【豪才律师】 本条规定的是房屋征收与补偿的原则 该条例中房屋征收与补偿原则的规定是民主法治国家的重要体现，程序公正是制度有效实施的保障，整个条例也正是通过程序的完善，从而保障了征收与补偿的有序进行。民主决策、结果公开，将整个征收的程序公开、透明，实现公民知情权和参与权，实现防治腐败公平征收。因此新条例中公民在房屋征收与补偿的各个环节都享有知情权和参与权，具体体现在规划阶段、征收方案的制定阶段、房屋征收的确定阶段、签订补偿协议阶段等。 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 【豪才律师】 此条主要阐述征收决定主体及公共利益范围两方面内容： 一、作出征收决定主体的问题。新条例明确规定为市、县人民政府，把省人民政府排除在外。这一点与《土地管理法》的规定是有区别的。 二、关于公共利益范围问题。在表述方式上首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。之后分别列举了五种具体情形，国家机关办公用房没有列入公共利益范围，政府办公用房将通过谈判、协商的方式完成，事实上是收缩了政府自身的权利。在兜底条款部分明确了只有法律、行政法规规定的其他公共利益。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 【豪才律师】 本条规定了房屋征收实施单位及其法律责任。 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作，也可以自行承担征收补偿的具体工作，但房屋征收实施单位需不以营利为目的。就目前的拆迁公司领取的是企业法人营业执照，且在拆迁中都有较强的营利性，不符合新条例所规定的条件。 本条第二款规定了房屋征收实施单位行为后果的法律责任承担问题。若房屋征收实施单位在委托的范围内实施的行为，其法律责任的承担没有争议。但若房屋征收实施单位超越委托范围实施的行为，其法律责任如何承担本条没有明确规定。笔者认为，按照相关行政法律规定及民法原理，应由房屋征收实施单位承担责任，但作为具有监管职责的房屋征收部门是否应当依据过错原则承担相应的赔偿责任有待相关立法进一步明确。 第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 【豪才律师】 本条规定的是政府征收工作的纵向监督与行业主管部门的横向指导。 征收主体为市、县级人民政府，既是征收补偿的实施主体，又是征收补偿的管理者。具体实施监督的部门从过去的拆迁行政管理部门改为上级政府，由行政机关内部进行层级监督，加大对其监督力度。而且，为保障市、县级人民政府正确履行征收补偿职责，各相关行业主管部门相结合，加强业务指导，确保房屋征收与补偿实施工作的顺利进行。 第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。 【豪才律师】 本条规定的是社会监督及专门行政监督。 举报制度是新条例的一大亮点，房屋征收补偿关系社会公众利益，为了更好的确保社会的和谐稳定，新条例增加了社会监督的内容，监督主体不仅包括被征收房屋所有权人、相关利害关系人，还包括其他发现问题的公民，有利于及时的发现问题，解决问题。不仅是上级人民政府具有监督职责，而且行政监察机关也具有监督职责，所监督的对象为参与房屋征收补偿的政府机关、部门及相关单位，包括房屋征收实施单位及其工作人员也是行政监察的对象。
第二章 征收决定
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 【豪才律师】 本条规定的是征收决定主体及公共利益范围。 一、新条例明确规定市、县人民政府是作出征收决定的主体，把省人民政府排除在外。这一点与《土地管理法》规定省级人民政府享有土地征收决定权是有区别的。笔者认为，上级人民政府是房屋征收补偿的监督单位，如果将省级人民政府作为征收决定主体，监督单位和行政复议单位只能为国务院，不便于行政管理。 二、新条例首先对公共利益分别列举了五种具体情形，意见稿中将国家机关办公用房作为公共利益征收的情形，在最终条例中删除了该情形，而增加了外交需要的征收情形。这是公共利益与个人权利的博弈中个人权利取得的重要进步。但是本条第六款中对公共利益作出的兜底条款，不排除以国家机关办公用房作为公共利益的其他情形征收的可能性。 另外应注意条例实施后，避免以旧城改造名义征收而用于商业利益的开发，损害被征收人的权益。 第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 【豪才律师】 本条规定的是征收与规划的关系及规划的制定方式。 新条例规定了房屋征收应当符合各项规划，并且增加规定了规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，这些规定都说明了国家意识到了为 “公共利益”进行房屋征收应当首先规范规划程序，并且在制定规划时注重公共利益的保障。就像荷兰的制度中，房屋征收仅仅是技术问题，分区规划的制定和变更才是制度的关键。笔者建议作为条例上位法的《城乡规划法》在以后的立法中对此能予以更加明确具体的规定。 第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 【豪才律师】 本条规定的是征收补偿方案的制定程序。 征收补偿方案的制定程序是由征收部门拟定补偿方案，政府论证并公开征求意见，是决策民主原则的体现。为了充分保证被征收房屋所有人的利益，给群众充分表达对补偿方案的意见的机会，征求意见的时间不少于30日。对于政府论证建议应当为包括房地产估价师、律师、法学专家等在内的专家论证。对于征求意见的形式，条例没有做规定，亦说明形式可以多种多样，各地可根据自己的特点，采用不同的形式，例如书面意见、座谈会等形式。 第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 【豪才律师】 本条规定的是对征求意见的处理及旧城改造的特别规定。 征求意见的处理包括两个方面：一是要公布征求意见的情况，二是要公布对公众意见采纳的情况。 关于旧城改造的问题在立法过程中争议很大，第一次征求意见时，草案规定了90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。对于补偿方案的通过亦作出了限定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。在第二次征求意见时，上述规定被删除。目前条例采取了折中方案，条例中的“多数人”应理解为过半数以上的人，即简单多数。其合理之处在于，如果要征收100户的房屋，只要有51户有不同意见，就要组织听证会，而且要修改方案，便于实际操作，能切实有效的保护广大被征收房屋所有权人的利益。另外，根据听证会情况修改后的新方案是否要再次公布，如果仍有人提出异议能否再对于新方案组织听证？笔者以为只要符合多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府还应当组织听证会并公布修改后的方案。建议组织的的听证会中公众代表应当有专业知识的房地产估价师、律师、法学专家等。 第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 【豪才律师】 本条规定的是房屋征收的决定程序及相关条件。 一、以往某些市、县在拆迁过程中采取了社会稳定风险评估制度，取得了良好的成效，因此立法者在条例中明确规定了社会稳定风险评估制度，将其作为房屋征收过程中的 “刚性门槛”。该制度如能贯彻落实运用，房屋征收过程中的大量矛盾纠纷将被化解在基层萌芽状态，会避免群体性上访事件的发生。 二、笔者认为根据本条及上述相关条文的规定，只有当征收项目同时具备：属于因公共利益需要而实施的项目；符合各项规划；经过公开征求意见（听证）的征收补偿方案；有风险评估报告；专户存储、专款专用、足额到位的补偿资金证明五个条件时，才能进入审查决定程序，缺少其中任何一项的，均不得作出房屋征收决定。 三、为了更好的保障公众利益，本条进一步规定了房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。但“被征收人数量较多”应当是一个难以把握的问题，可由市、县级人民政府根据实际情况确定，但应形成一种制度，不得临时调整。 四、在以往的实践中，拆迁补偿款大部分来源于建设单位而不是政府，现在补偿费用应当在作出征收决定之前足额到位，专户存储、专款专用，更好的保障了被征收人的权益。 第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 【豪才律师】本条规定的是征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题。 一、及时公告的“及时”如何理解，笔者以为在实际操作中，如无特殊情况，作出决定之日即应公布。 二、公告的内容应当载明征收补偿方案和被征收人的救济途径。三、因为我国实行房与地分别管理制度，即由房屋管理部门和土地管理部门分别管理，因此房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证与国有土地使用权证都应当予以注销。但应当注意的是国有土地使用权收回时是无需另行支付补偿，房屋征收补偿款中已经包含了该部分。 第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 【豪才律师】 本条规定的是被征收人的救济途径。 与以往《城市房屋拆迁管理条例》相比较，原拆迁条例中，拆迁许可证由拆迁管理部门核发，相关争议也由拆迁管理部门裁决，政府部门既是运动员也是裁判员。对裁决虽然可以起诉，但行政案在审理中往往对核心争议的补偿问题不作实质审查，而且诉讼期间不停止拆迁执行，导致司法救济流于形式。 以往拆迁公告是不可诉的，新的征收条例将征收决定引入司法审查的范围之一是新的亮点，突破了只能对补偿、安置提起复议或诉讼的局限。该规定将被征收人行使权利救济的时间提前，并且扩大了被征收人权利范围，不仅可诉补偿纠纷，更可以从根本上诉其房屋能否予以征收。所有该条规定一方面体现了对征收决定从司法层面的监督，另一方面，可以理解为立法机关对被征收人的合法权益的尊重。 值得注意的是，原征收草案中规定，与房屋征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。原拆迁条例中利害关系人，如承租人也享有诉权，而实施的征收条例中仅仅被征收人享有该项权利，将与房屋征收决定有关的利害关系人予以删除。豪才律师结合新条例的立法宗旨，认为征收的对象是物权，而类似租赁权等不属于物权范围的，无法据此享有诉权。 第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 【豪才律师】本条规定的是房屋调查登记。 对被征收房屋及相关情况进行调查登记，是条例新设立的程序，实际征收中，被征收房屋的权属问题往往十分复杂，极易引起争夺房屋所有权的民事纠纷，旧城区、棚户区尤甚严重。我们曾经就济南市的某些拆迁项目，为相关政府部门做过被拆迁情况的详细调查，这种调查在很大程度上避免了拆迁中的疑难问题，能更好的保障以后拆迁工作的顺利进行。对被征收人拒不配合的，新条例并未规定如何处理，笔者认为房屋征收部门可以根据原始档案资料等进行登记并公布。 第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 【豪才律师】本条规定的是征收决定公布后的禁止性事项。 笔者认为： 一、在第一款中“房屋征收范围确定后”是指房屋征收决定做出并公告之后。 二、“违反规定实施的，不予补偿”是指对于那些被征收人试图通过扩建、改进、改变房屋用途等方式获取的违法利益是不予保护的，不应当获得额外的补偿。 三、规定“暂停期限最长不得超过1年”是防止马拉松式的征收搬迁。
第三章 补偿
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 【豪才律师】本条规定的是补偿项目及奖励补助机制。 本条共规定了4类6种征收补偿款，分别为：1价值补偿款，2搬迁费，3安置费，4停产停业损失补偿，5补助费，6奖励费。 这6种征收补偿款和第十八条规定的“住房保障”共同构成了新拆迁条例规定的补偿方面的全部内容。 结合二十三条，从补偿范围来看与原拆迁条例大致相同，但在停业停产的补偿力度上有了明显提高。也明确要求制定对被征收人的奖励机制，有利于维护被征收人的合法利益。 第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【豪才律师】本条规定的是对困难户的安置问题。 专条规定困难户的安置问题，并且将该条提升至重要位置，彰显了立法机关对弱势群体的关注，同时也体现了物权法中征收个人住宅应当保障居住条件的精神。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 【豪才律师】 本条规定的是评估标准及异议的处置及评估办法的制定。 评估被征收房屋适用市场价原则是新条例的一大亮点，即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。 评估结果的异议处理程序一是先申请复核，复核结果有异议的可申请鉴定。笔者认为享有此权利的主体不仅包括被征收人，也包括房屋征收部门。 关于房屋征收评估具体办法，则授权国务院城乡建设主管部门制定，但是需公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 【豪才律师】本条规定的是评估机构的产生办法及其工作原则。 一、制定评估机构选定规则，是程序正当的体现。该条确定的选定评估机构的原则，属于新条例的一大亮点。此条同时也明确了选定的行使顺序，先由被征收人协商决定，协商不成通过多数决定，随机选定决定。这样做既保证了被征收人充分行使选择权，协商选定评估机构维护自己的利益，又避免了久议不决，影响征收进度的弊端，通过多数、随机及时、公正的产生评估机构。 二、，新条例明确了独立、客观、公正的评估机构的工作原则。由于新条例确定了市场价的评估方法，比之《拆迁条例》中的拆迁评估，评估机构的权限更大。因此，确保评估机构独立、客观、公正的行使权力是十分必要的。 三、具体的评估机构产生办法由省级人民政府予以规定，这样规定在很大程度上规避了市、县等地方政府因拆迁涉及地方利益而作出对其有利的规定，从而导致地区之间差别太大的问题。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 【豪才律师】本条规定的是补偿安置方式及旧城改造产权调换的特别规定。 一、本条与《拆迁条例》内容相比较，继续沿用了货币补偿和产权调换两种安置补偿方案。对于选择产权调换的，明确政府应与被征收人计算、结清调换房与征收房之间的差价。 二、对于旧城改造，涉及个人住宅的，实行原地段或就进地段安置的原则。因此，征收部门在制定补偿方案时，就应当提供原地段或就近地段的安置房源。 第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 【豪才律师】本条规定的是搬迁费、安置费和周转房。 与《拆迁条例》相比较，有以下不同： 一、搬迁费只支付给被征收人（即房屋所有权人），不再向承租人支付。笔者认为房屋承租人因房屋征收而被迫提前终止租赁协议、腾出房屋，其就补偿事宜，可与被征收人协商解决，相应补偿费用由被征收人从搬迁费中给付。 二、搬迁费、安置费的支付标准仍未明确。具体制定办法，参考条例全文分析（第四条第一款），在没有上级政府新规定的情况下，应由市、县政府制定。 第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【豪才律师】本条规定的是对于停产停业损失补偿的规定。 在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定，主要存在两个问题：一是未确定停产停业损失的计算方法，二是表述为“适当补偿”。本条亦未明确补偿的标准，而是规定了由省、自治区、直辖市制定衡量停产停业的损失标准的具体办法。笔者认为，实际操作中，由于各行业性质不同，利润点也各不相同，政府仅用统一的衡量标准进行补偿易造成不公平。笔者建议在制定标准的同时引入对停产停业损失的评估制度，力求做到公平补偿。 另外，用于被征收房屋经营可能是房屋所有人，也可能是房屋承租人。如出现因征收行为给房屋的承租人造成停产停业损失时，根据本条的规定，似乎承租人也可以得到相应补偿。但是本条例明确规定了承租人不是房屋征收的当事人，因此如因停产停业给承租人造成损失，承租人是否能得到相应补偿，我们建议省、自治区、直辖市制定具体办法时能够予以重视，以免在实际操作中引起不必要的纠纷。 第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 【豪才律师】本条规定的是违法建筑不予补偿原则。 一、第一款中对于在征收范围内的违法建筑，无论其是在征收决定公告前，还是征收决定公告后形成的，均应由同一部门依法查处，并可由市、县人民政府依据《城乡规划法》第68条的规定，责成有关部门强制拆除。 二、第二款的规定，增加了征收决定前，对未登记建筑进行调查、认定和处理的的程序，属于新条例的亮点之一。通过细化的审查和认定，更加细致全面的保护公民合法的私有财产，体现了宪法保护公民合法私有财产的精神。 第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 【豪才律师】本条规定的是征收补偿协议的主要内容及不履行协议所采取的救济途径。 适用该条款可以结合本条例第十一条，第十二条、第十三条、第十七条规定的内容确定补偿协议应具备的主要内容。以往《拆迁条例》未能明确，新条例对此作出明确规定，有利于保护被征收人。但需要注意的是，补偿协议中所涉及的项目中有部分是共性项目，如补偿金额；有部分则要根据被征收人的不同情况而定，如停产停业损失。 第二款的规定与《拆迁条例》相比较，首先，不再使用“拆迁人”概念，转而使用“当事人”的称呼，少了以往的行政色彩，体现了合同的平等、公平原则，还原了合同的本色。其次，删除了诉讼中拆迁人可以依法申请先予执行的规定，确定了“先补偿后搬迁”的原则。再次，作为征收补偿的协议双方均可通过诉讼途径维护合法权益，而将《拆迁条例》中申请仲裁删除，只规定了向法院起诉一种救济途径。 需要注意的是，房屋的承租人因房屋征收而产生损失的，房屋承租人能否作为诉讼主体提起诉讼，条例中没有规定，其合法权益又如何予以保障？ 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 【豪才律师】本条规定的是补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径。 实践中关于以补偿标准低为由达不成补偿协议的情况居多，当然也存在产权人不明确，比如共有人联系不到，或者被征收房屋属于遗产未析产、离婚财产未分割明确的情况等等，不能因此而导致长期无法征收，从而损害了公共利益，因此制定了本条。 关于补偿决定的程序，由征收部门申报，由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。也就是说征收补偿方案中已载明签约期限，如果与被征收人经过协商，超过签约期限仍无法达成协议，则征收部门报请政府有权做出补偿决定。即使被征收人不同意征收，房屋同样会被征收。笔者建议，市、县人民政府在收到征收部门的申请报告后，应当充分听取被征收人的意见，查明被征人拒不签约的原因，必要时可采取听证会的方式听取各方的意见，以避免地方政府部门滥用征收权利，造成以往的暴力拆迁现象。 关于补偿决定的内容应当明确具体，应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。 关于补偿决定的救济途径，明确了被征收人可申请行政复议或提起行政诉讼。 笔者建议：被征收房屋是租赁房屋，且租赁双方未解除租赁关系的，市、县级人民政府在作出补偿决定时，应将承租人列为第三人。 第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 【豪才律师】本条规定的是“先补后搬”的方式、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。 两次征求意见稿中都没有明确规定“先补偿、后搬迁”原则，条例中明确后意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位。 政府的政策文件中一直三令五申，要求不得强拆、暴拆，但现实中发生断水、断电后及其他强制措施的强拆事件仍比比皆是，都是因为执法有偏差所致。第三十一条规定对此作出了救济措施，作为被征收人可以要求追究相关人员的法律责任。 新条例将建设单位排除在搬迁之外，一方面为杜绝违规操作的情况，另一方面也体现房屋征收的非营利性。 第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 【豪才律师】本条规定的是司法强制执行问题。 全国人大常委会办公厅2009年8月向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（第三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行，因此予以取消。虽然不一定能普遍解决现实中野蛮拆迁问题，但对杜绝地方政府滥用行政权利违法拆迁，保护被征收人的合法权益仍有很大的进步意义。与《拆迁条例》相比有以下变化： 一、申请强制拆迁的时间由仲裁裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，变更为补偿决定规定的期限不搬迁，并且在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的，则应在复议诉讼程序终结后，方可申请强制执行。这种改变大大延长了被征收人权利救济的时间。 二、强制执行申请人由房屋拆迁管理部门变更为市、县级人民政府。 三、本条例明确规定了强制执行申请时应当附带的各种材料。增加了申请人的义务，能更好的保障被征收人的合法权益。 第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。 【豪才律师】该条规定的是补偿结果的公开及审计监督。 首先，房屋征收部门有义务建立征收补偿档案，则征收补偿有案可查。并且，屋征收补偿档案应按照《政府信息公开条例》的相关规定进行公开，依法可以查阅。 其次，房屋征收部门应公布分户的补偿情况，被征收人有知情权，故本条第一款是本条例结果公开原则的具体体现。 关于审计监督的规定，亦属于新增内容，其与层级监督、行政监察构成了完整的行政监督体系，从而为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”提供了制度保障。
第四章 法律责任
第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 【豪才律师】本条规定的是行政机关及其工作人员的法律责任。 相较以往的拆迁条例来看，新条例对房屋征收过程中存在的违规违法行为的责任追究制度更加具体完善。市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不适当履行职责的行为包括不作为以及乱作为，其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任及刑事责任。 本条充分体现了本级或上级人民政府对房屋征收部门的工作人员在征收与补偿中的工作有监督、管理的职责。相比较《城市房屋拆迁管理条例》还增加了“造成损失的，依法应该承担赔偿责任”的规定，更好的保障征收补偿行为的合法性，维护被征收人的权益。 需要注意的是，根据本条例第五条的规定，房屋征收实施单位在房屋征收部分委托的范围内实施的房屋征收与补偿行为的法律责任由房屋征收部门承担，故其造成损失的，应由房屋征收部门承担赔偿责任。 第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 【豪才律师】本条规定的是野蛮搬迁的法律责任。 以往有些负责拆迁工作人员为了加快拆迁进度，用暴力手段强制拆迁，酿成严重的社会群体事件和悲剧的发生。该条明确规定了房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中，禁止通过极端手段强制搬迁，否则对直接负责的主管人员和其他直接责任人员将给予行政处罚或者构成犯罪的予以追究刑事责任。 第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 【豪才律师】 本条规定的是非法阻碍房屋征收与补偿工作的法律责任。 在以往的拆迁过程中，房屋所有权人及社会闲杂人员为争取更多的个人利益，通常采取暴力抗法、群体抗法的方式进行阻挠，对此规定相应的法律责任是必要的。在两次公开征求意见稿中均无此条规定，新条例中增加此项规定有利的控制了在拆迁过程中不稳定因素的出现。但笔者认为，在实际操作中应根据具体情况，正确运用本条款。对于房屋所有权人及其家人有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的，应慎用该条款；对社会闲杂人员有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的，则应严厉打击。 第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。 【豪才律师】本条规定的是涉及征收补偿费用的法律责任。 由于征收一律由政府实施，且补偿费用关系到群众的根本利益，因此有必要加强管理，明确法律责任。在以往操作中，补偿款不能按时、足额的发放到被征收人手中，亦是激化拆迁矛盾的情况之一。条例中规定导致征收补偿费用不能足额下发的违法行为有五种，即贪污、挪用、私分、截留、拖欠五种形式，其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任、刑事责任三类。 第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 【豪才律师】 本条规定的是房地产价格评估机构及房地产估价师的法律责任。 该条规定是条例的新亮点，弥补了《拆迁条例》的缺失。关于房地产价格评估机构及房地产估价师应当承担法律责任的情形只有两种，即出具虚假的评估报告或者出具有重大差错的评估报告。 关于房地产价格评估机构及房地产估价师所承担法律责任的种类有三类，即行政责任、民事责任及刑事责任。行政机关对实施了违法行为的房地产价格评估机构及房地产估价师的查处方式包括责令限期改正、警告、罚款、记入信用档案、吊销资质证书、注册证书，其中罚款的幅度在两次公开征求意见稿中均未提及，新条例予以了明确。根据《刑法》第二百二十九条及第二百三十一条的规定，对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，构成犯罪的，对房地产价格评估机构判处罚金，对房地产估价师及对房地产价格评估机构的直接负责的主管人员和其他直接责任人员可判处最高十年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
第五章 附则
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。 【豪才律师】本条规定的是施行日期及溯及力的问题。 关于溯及力问题，《立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”根据该条所确定的法不溯及既往的一般原则，故依《拆迁条例》已依法取得房屋拆迁许可证的项目，应适用原有的规定，不应适用新条例。同时根据该条所确定的“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”可以具有溯及力的例外原则，从保护公民、法人和其他组织的合法权益出发，特别规定了政府不得责成有关部门强制拆迁。 |
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