小妹儿喊凳爷解释贷款买房的好处,我现在摘录点网友的精辟理论,共大家参考
万枫同学说:
用现金买房还是贷款买房合算?
刚才为回一坛友的贴,谈到了用现金买房还是贷款买房哪种方法合算的问题,由于时间紧,没有把问题谈透。这也是一个我常问自己的问题,最好有个量化的概念。所以,我把自己对这个问题的思考理了理,记录在下面,为自己也为坛友提供个参考。
用现金买房的好处:( 1 )可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。
用现金买房的坏处是:( 1 )没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;( 2 )机会成本太 高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外高回报的项目的机会;( 3 )所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;( 4 )没有享受利息免税的好处;( 5 )捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。
贷款买房的好处:( 1 )利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;( 2 )机会成本低,可把剩余现金投入另外高回报的项目;( 3 )银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以屁股走人,只损失头款;( 4 )享受利息免税的好处;( 5 )通胀是你的朋友。
你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1- 免税率) - 通胀率。假如贷款利率 6% ,通胀率为 3% ,利息免税回报为 30% ,你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式,切记。
贷款买房的怀处:( 1 )不利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论)。
现在量化一下:假设平均年通胀率为 3% ,平均贷款利率为 6% ,平均年房价增长率为 6% ,利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产,和付 2 万头款,贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明: 15 年后,现金购买的实际总回报率只有 54% ,而用贷款购买的总回报率为 747% 。
用现金购买房产,然后再设法在重新贷款时,把大部分现金取出来, 这是综合了两种方法好处的一种高智商的实践.
如山大师的例子如下:
案例:2004年买入一栋房子,三房,1.5个洗手间,980尺,建于1959年。买入价连同装修共$141,000(现金占用)。银行估价$200,000(假设卖出也是这个价)。再重新贷款(Refinance)$143,000,利率5.5%(5 year ARM) 。 减除贷款手续费$2,000, 提出来现金(Cash out)$141,000。租金收入每月$1,250,所有费用包括房地产税,保险费和维修费平均每月共 $300。每月贷款本息$820
不同资金滚动模式的结果
A.Trading (买卖) 刚开始投入房地产经营时,我做flipping(买卖)。就是将买进来的房子装修后卖出。从投入现金开始到在把房子在市场上卖出并收回资金,总共需时4个月到半年。用上面的例子,其每间房子的税前利润为:$200,000-$141,000-$15,000(销售commission及税)=$44,000 。假设手上有约30万现金,以平均每年周转2次算,其全部税前利润为$44,000×2×2=$176,000。 但是,如果买进出租一年以上再卖,情况又是这样怎样呢?
B. 买入后先出租
能买入数量:同样用上面的例子。从买进来(现金投入)到再重新贷款 (Refinance)拿回现金,周期最长2个月,周期最短时1个月。就当它平均2个月来算吧。30万每年周转6次,每次2个房子,一年就是共买入12 个房子!
现金周转:经过再重新贷款(Refinance),所投入现金全部提取出来。没有Down payment 在里面。但已拥有约30%(以20万为基数)的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
现金流量(每个房子每年):($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12个房子(一年之内的购入量)的总现金流量是:$1,560×12=$18,720
税务效果:出租一年以上再卖出,是long term capital gain, 现在的税率是15% (到2010年,是renew 还是取消不知道),大多数情况下,远比当年卖出的 ordinary income的税率要低。
房子净值(每个房子Equity):$200,000-$143,000=$57,000
12个房子(一年之内的购入量)的总净值 (当年) :$57,000×12=$684,000
投资回报分析
(为简单比较起见,计算时不考虑 money 的 time value,也不考虑30万资金的利率。就算A与B都是整年占用)
A. 买卖(每年):$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 买入后先出租
- (第一年出租,第二年卖掉,房价没上升也没下跌):($57,000-$15,000)×12/$300,000=168%
- 你投入的现金,在1到2个月之内Refinance全部提取出来,也就是2个月后占用现金为零。后面你没有现金再投入,房价在上涨,这个回报率你们去假设算吧。每年的正现金流量就算用来补不可预见的维修等费用。每年房子折旧带来的税务好处也暂时不算。每年的租金变动(这几年来我们当地租金一直在升)也不算。
为什么B比A好这么多呢?财务杠杆(Leverage)。A状况时间太短,贷款马上还掉不容易贷到也不划算。不过,要声明一点的是,财务杠杆是双刃剑,用得好,令你快速致富,用得不好,令你很快破产。另外篇幅再转。