房价这么高，“买房”还是“卖房”？更多博文见新浪博客【优美理财笔记】http://blog.sina.com.cn/yumilicai
昨天，和深圳理财圈的几位妈妈坐一小聚。久未谋面，免不了谈到今年深圳暴涨的房价。X妈妈说，“盯了几年房，却没动手，错过了今年的大涨，搬几年砖那么辛苦，也追不上这一年房子的涨幅。”N妈妈说“别提了，大涨前把手里的学位房卖了，想起来都心疼。”深圳这一年房价的暴涨太血腥，以至于股市失利的妈妈们席间感叹，还是房子更靠谱。 其实在大家眼里，每一个当下的房价从没有低过，谁也不知道过些年房价是否会大跌。买房还是卖房，这样的问题从来都让人纠结。怎么判断要不要买房？如果非要事后去解释为何今年房价上涨，可以讲很多，银行放松房贷款、降息、资金面宽松、地方债务危机、土地财政、930政策等等。但在房价居高不下的背景下，这些都不足以让人去做买房的决策。决定买房还是卖房，我认为最重要考虑的还是房产在家庭财产中的比重是否合适，说得再直白一点就是买房的“安全线”。 举个例子,A女士手里有两套房产，两套市值合计1000万（一套600万，一套400万），都无贷款，另外手中还有500万现金可以理财，她每年低风险收益达到10%以上。她很纠结是否要换个大一点的学位房，看中的目标房产市值1000万。如果现在卖掉600万的那套房子，买入1000万的学位房，相当于加仓了400万的房产。她很担心，这一轮暴涨后，明年房价会大跌，自己就高位加仓了。 我考虑“安全线”角度，会给A女士2种建议： 第一种最保守的方案： 卖掉手里的两套房产，收回1000万现金，加上自己手里现金500万，家庭净资产有1500万。卖出同时，做按首套首付3成即300万贷700万买市值1000万的那套学位房。这样的结果是： （1）她仍持有1000万的房产，不论房价涨跌，她持有的房产市值未变，房产比重未变不用纠结将来房价涨跌； （2）手里的现金增加为1200万（原来的500万+贷款700万）。700万贷款按现在首套房贷款利息成本4.89%，她的理财收益10%，每年赚5%的利息差，也就是比原状态增加35万/年的收如果做不到10%的收益，按现在银行t+0理财收益4%（微众银行近5%）,再一点做一点别的套利冲量什么的，轻松打平贷款4.89%的成本，保持现金在手，当遇到明确的低风险的机会，可以有机会赚得更多。如果真的黑天鹅情况出现，很长一段时间无法打平成本，还可以选择提前还贷。某些银行提前还贷不罚息。 （3）学位问题解决，孩子可以入读最好的小学和中学； （4）深圳限购，2套换1套后，空出1个购房名额，以后想加仓房子的时候，可以随时买。 这是最无需纠结的方案。换房后，带来多个好处，却没有坏处。如果一件事情，没有坏处，只有好处（即使只有一点点好处，或只是可能有好处）时，都值得去做。这与格雷厄姆的投资守则“不亏损”是同样的道理。 第二种方案： 第一种方案是可以马上动手去做的。但A女士希望能保有两套房产，但又想换学位房。那么还有一套“不危险”的方案可以选择： 卖掉手里的一套600万的房子，付300万贷700万买1000万的学位房。这样房产持仓市值从1000万增加到1400万，房产配置比重加大了。结果是： （1）家庭净资产仍是1500万，房产占1400万（如还清贷款还有100万现金）。 （2）手里现金800万（现金100万+贷款700万）。 这种方案里，房价如上涨，A女士资产会增加更多，房价如果下跌A女士会增加亏损。但是谁知道房价长期是会涨会跌呢？就像去年此时，没有人想到深圳房价后面1年涨1倍。所以，若趋势无从判断，就考虑自己的“安全线”吧。即使明年房价跌掉50%，A女士有几点是确定的： （1）手里有两套房产，一套学位房自住，生活品质提高、孩子学位问题解决。 （2）手里现金增加到800万，低风险理财收益10%，收益80万。其中700万是贷款，贷25年（按4.89利率）月供为40500元/月，年供48.6万。收益减去月供，仍有31.4万结余。如果出现理财收益较长时间平不了贷款成本的情况，可以考虑提前还清贷款，剩100万现金。 （3）一套房产放租收益，约8万/年。 这种方案，如果房价大跌，A女士房价市值可能账户市值大幅缩水。但实际上生活并不受影响，而且居住品质提高，孩子上学问题解决了。A女士的“安全线”是，无论房价如何大跌，她都不会出“现金流”断掉的问题，即使还清贷款，还有100万现金在手，有8万/年租金可收（实际因通胀存在会每年上涨）。小康生活完全无忧。 A女士换房后，可能遇到的更好情况是：一线城市核心地段学位房价长期上涨，手里的房产抗通胀甚至跑赢通胀；贷款来的现金投入低风险理财，每年赚5%利差，甚至更高收益。过10年、20年后，换与不换的资产差距会很明显。 “买房”还是“卖房”，最重要是的考虑自己的安全线。如果现金流肯定不会断掉，即使运气不好高位买房也不用太担心，不会影响自己实际的生活品质（在安全的前提下，自己和家人的生活品质得到提升，才是实实在在的收益，账面资产更像是个幻觉。）如何才算安全呢？每个人的情况不同，想法不同。我认为的是安全线是“持有房产的总市值<或=家庭净资产”。如果你是一个低风险投资者，有较稳定的收益。保持“持有房产总市值=家庭净资产”，尽量贷款买房，将房产市值的50%左右，甚至70%转代成现金在手，做低风险理财，用银行的钱帮自己赚钱。如此循环往复，长期坚持。 以上为个人观点，不是投资建议，仅供交流讨论，据此操作风险自担。 |
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