下文指手画脚的“钱先生”就是马将军了,各位。 回忆起两三年前的换房之路, 我仍然暗自庆幸,在对的时机,做了对的事情。 我毕业后,从四五千元收入起步, 买了两套房子,通过换房, 最终实现了住进珠江新城的小梦想。 对我来说,事情好像还发生在昨天。 女人似乎天生适合买房,但有一点也很重要, 不!怕!麻!烦!(重要的事情说三遍) 再加上一点点冒险, 那么,你离梦想就很近了。 01. 我一毕业就到了广州。 当时觉得广州好破旧啊, 可是深入了解后,就爱上了它。 这个城市很有人情味,我租过不少房子,每个房东都挺好的。 可是那一年我和男朋友分手了, 我要搬出来住。 我是一个比较懒的人,以前都是男朋友张罗着租房, 可是现在一个人,我就在犹豫, 要不要买套房子,因为自己有房,就不用老搬来搬去(还是因为我懒哈)。 而且,我一位已婚闺蜜老和我诉苦说, 她跟公婆住在一起,很不习惯,很想有自己的小窝, 如果她能有一套自己的房子, 不开心的时候在小窝里面缓缓气,也是极好。 随后我去问了老妈,老妈说, 如果房租和买房后的月供差不多,那就买房子。 我想想也有道理哦,反正每个月都要交房租,还不如月供, 房子以后就是自己的了。 说不定,像我闺蜜说的,未来和老公吵架了,也有地方去。 于是,我开始留意公司周边的房子(也是因为懒,喜欢住的离公司近哈)。 我当时月收入1万左右, 因为工作5年了,手上也有十几万现金。 没多久,我就看好了一套39平方米的小房子, 在天河区的龙口西,离天河区政府原址很近。 用公积金贷款,月供1600元,和我的房租差不多。 于是没有多想,就买下了我人生的第一套房。 这个房子虽然很小,但我特意请了设计师装修, 一是让住起来有家的感觉。 二是我也留了一个小心眼,想着大家都比较喜欢有设计感的房子, 以后出租和转让都比较容易。 02. 命运也是很神奇, 当我给自己买了安乐窝没多久, 我找到了另一半, 结婚后,我们用76.5万买了一套85平方米的两居室。 在越秀区的麓湖附近。 买这套房也没考虑太多,只是因为我喜欢住在市中心, 刚好那里有新楼盘,而且是广州的传统商业老区, 离广州原来最高档的商场, 广州友谊商场和丽柏广场也就10分钟的路程, 可以说是闹中取静的地方。 于是,就买了。 当时两个人过日子的时候,还觉得挺好的, 毕竟出门就是商场,回家又很安静,太方便了。 可是有了孩子之后发现, 这个楼盘没有小区,孩子玩的地方不够,物业管理也一般。 我觉得应该给孩子更好的居住环境。 咳咳咳,此时的珠江新城,已是广州最中心的区域了。 广州图书馆、广东博物馆、广州市少年宫都集中在这里。 于是我从2015年下半年,开启了换房之路。 03. 我很认真地研究了珠江新城的楼盘, 发现很多都没有大型的小区, 最后锁定在凯旋新世界。 经历过两次买房后,我有些心得, 一是看楼盘的设计;二是看住的人;三是看物业管理。 这些因素都决定了房子未来是不是越来越值钱。 (因为说不定哪天,你还会卖房,所以就要选择会升值的房子) 凯旋完全按豪宅的架构来设计, 小高层,楼间距特别宽, 有超大的花园,多个泳池和会所, 很多公司老外高管、领事馆的人都住在里面, 物业管理、小区绿化等都很专业, 楼下还有高端的商铺裙楼——广粤新天地。 我很多朋友都喜欢在那里喝个下午茶什么的。 这就是理想中的居住环境啊。 当时我了解过,在2013、2014和2015年这三年, 珠江新城的房价没怎么涨过,大概在5万/平左右。 可是当时深圳的房价已经涨到10万/平。 我觉得珠江新城被低估了,即使涨不到10万,涨到六七万也是可能。 但因为预期涨幅不是很高,所以我就没有放手一搏, 不敢贷款太多买进190平方米的, 而是选择了还能负担得起的150平方米的户型。 所以,我的行为不是炒房,而是换房。 04. 从换房的角度想问题,我就轻松很多了。 如果房价跌的话,我和大家一样一起跌, 但是珠江新城作为广州的CBD,肯定更抗跌。 如果涨起来,那涨幅肯定要更大一些。 当时我看了好几套,最后选择了一套业主急售的房子。 因为他是做生意的,急需回笼资金, 所以价格在那几套中是最低的, 4.5万/平,总价680万, 算下来总价要比市场价低五六十万。 中介查到房子的产权是清晰后, 我立马和业主签定意向合同,交了两万元的定金, 这样房子就可以封盘了,其他人买不到了。 我和业主约定四个月后过户。 其实当时我还没卖那2套房,手上也没有多少现金, 我只是直觉地认为,如果现在不签, 等我把那2套房子卖了,再买凯旋这套, 估计房价都涨到900万了,岂不是很亏? 机不可失,时不再来。 我就冒险了一回,先签了。 当时我是很乐观地认为,可以很快卖掉2套房子, 后来才发现不如预想中顺利, 而且个中的麻烦,如果不是很坚持的人,可能就会放弃了。 05. 这时,我最急迫的是卖掉手头的2套房子,筹到五成首付所需的340万。 按照当时市价, 龙口西那套39平的可卖175万,麓湖那套可卖300万左右。 这样加起来我的首付是没有问题的。 可是我把两套房子挂出去一个多月,都无人问津。 这时,我就有点捉急了。 你想想,我这边签了购房合同,那边两套房子还没卖出去, 毁约的话,我要交违约金。 于是,我开始想办法。 没人找中介买,我就主动出击,问身边的朋友是否有兴趣。 正好有做服装生意的朋友感兴趣, 但没有那么多首付,可以申请商业贷款。 于是我主动提出首期可以分批给,只要能尽快办卖房手续。 这也是快速回笼资金的方法哦。 因为她的首付没多少,她的贷款才是大头。 只要她的贷款申请批下来, 银行会立即转我122.5万元的房款,解决我迫切需要现金的问题。 我朋友分两年付清首付,这时候,房子也大幅上涨到了340万。 (这也是有点冒险,如果她不付清呢?不过想着是朋友,问题不大,还是女人的直觉哈) 我觉得信得过的朋友,分期给首付是可以接受的。 06. 接着就到处理麓湖那套85平的房子了。 因为我想尽快卖掉,最好的方法就是降价。 是否一定要降价,降多少呢? 我当时是经过一番计算的。 如果这套房顺利卖掉, 那我买凯旋那套就是首套房了, 贷款利率和契税都会降低,可以省起码20万。 于是我决定比市场价低20万卖。 当时市场价南向是320万,我的是东北向,所以我的心理底价是300万。 后来被压到了290万,已经准备签约了, 可是买方突然反价280万。 中介说买家已经看了半年的房子,房价都一直没怎么动, 他觉得未来房价会跌,坚定反价。 但我是觉得房价就要涨了,当时正处于临界点, 我想他过了一年后,估计要四五百万才能买到这套房了。 我就不同意,女人的直觉又再次发挥作用。 也是幸运, 没多久就有一对刚结婚的小夫妻看中了我的房子, 最后以308万成交,还比我的底价高一点。 而且这对小夫妻的首付已经准备好了,还是商业贷款, 所以我一下子就有了充裕的现金,贷款也很快批了下来。 当时真是分秒必争啊。 给首付、商业贷款、过户、除名这些都是需要时间的, 而且还是两套房前后处理。 这时候,和中介的关系好,就显得很重要了。 因为这些手续有一个尽心尽力的中介帮忙催着的话,进程会快很多, 这也是我的经验, 无论买房还是卖房,都要和中介搞好关系, 我看人凭感觉,跟人交往也是将心比心。 这样,等这些手续全部办完后,我的名下才没有房子, 我才可以签订正式的购房合同,申请首套房的贷款。 (也幸好当时首套房的申请不认贷,2017年才开始认房又认贷) 呃,时间真的掐得好紧。 07. 终于在第三个月,处理完两套房子的除名, 我变成了无房人士,和业主签了正式合同。 这个时候,我考虑的问题是, 我要付三成首付,还是五成首付? 因为我是想把凯旋的房子先出租, 那么我又要计算了,计算每个月的租金能否抵消月供款。 我了解了一下2016年初珠江新城的租赁情况, 150平的租金水平大概在1.5万元/月左右。 正好,如果我按五成首付的话,每个月1.5万的租金就可把月供款抵消了。 于是我就选择了首付五成。 这样,虽然我没有享受到首套三成首付的政策, 但是我享受到首套的利率下浮、契税下浮政策。 契税从3%下降到1.5%,省了10万。 首套房利率是八五折,比二套房利率上浮10%,相当于省了25%的利息。 最后如期在约定的四个月过户。 过户的时候,房子已经涨到800万了,相当于赚了120万了。 对了,我买凯旋的时候是没有考虑学位的问题, 我的第二套是有学位,但学位一般,所以对学位房这块没有太多的建议 。 嗯嗯,如果买房的目的不一样,思路的规划也是不一样的。 08. 有几个想要总结的。 1 要买就买市中心的房子,最好是豪宅型的房子,因为稀缺性,决定了它即使跌,也会很抗跌。涨的话也比别人涨得快。 2 买房之前,要进行不同城市、不同区域的横向和纵向对比。比如2015年的时候,深圳的房价都涨到这么高了,广州作为一线大城市,每年几十万人进来,房价是不可能不动的。 3 买房要看好时机,合适的话,立马下手,不要犹豫,先锁定房子。 4 换房的时候要果断,给信得过的朋友首付分期,是可以的,重要的是你拿到了现金。 5 买房后如果不是立马入住的话,要计算好租金,做好月供和租金之间的规划。不要把日子过得太紧巴巴的。 6 要和中介搞好关系,如果他们真心对你好,你就会省心很多并且有钱赚哦。 7 有时候买房需要一点冒险精神。但前期要算好最坏的情况,如果可以承受,冒险一点就不怕。 钱先生说几点 1、长辈往往会从小就教育我们,不要借钱。十几年前的我们不敢贷款买房,甚至提前还贷,都是正常的,因为已经被洗脑了。可是,正常的路是很难变得有钱的。女主很厉害,她的妈妈也很厉害,没有走寻常路。 2、买房的第一要素就是地段。要么有地铁有优质学位,要么是富人聚堆的地方。如果年轻钱少,不能一步到位,那就有计划地换房。不要死守郊区或被城市规划边缘化的地方。 3、有钱人之所以有钱,是因为善于借力。女主能够成为广州头号国际社区的业主,最大的力,是房价一路上涨的东风。在风稍稍停歇的时候,她把握住了机会。 4、未来的房价会刮什么风? 第一,城镇化进程远未结束,长期仍然看好,尤其一线以及强二线城市对人口的吸纳力很强,十年翻番的概率还是很高的。 第二,短期房市基本被冻结了,涨价预期发生了逆转,目前的主基调是防暴跌,比如深圳出了个15%的幅度控制。那么,对于想买房换房的人来说,这段时间就是看盘踩盘的黄金时间,就是有机会捡漏捡便宜货的时间。 第三,从各种指标看,购房力都被拉高到一个近乎极限的位置了,各地可能陆续还会出来一些暖市的政策调整,但大的转向至少在明年上半年很难看到。 5、住什么房子永远都比不上跟什么人住重要。 |
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