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原载于腾讯大粤房产，文|仇小雪 不得不说，采访并不是一件容易的事。在恰当的时间要找到恰当的人，开始恰当的话题，这三者都需要天时、地利和人和的圆融贯通。 联系L先生是在上班时间的一个空当上，L先生现在荔湾区某企业上班，任职财务，他的买房经历长达十年，先后换过五套房子，一手、二手都买过，目前居住在南海里水某住宅小区。很多人刚听到这个数字的时候，第一反应是：折腾！十年换了五套，平均下来就是两年换一套，搬一次家已经够呛，何况还是买房这么需要全家总动员的事。 除了带着条件反射式“他为什么要折腾”的疑问，也许更多人想知道他在买房这件事上到底有什么秘诀。 确切地说，L先生是名副其实的换房一族，因为每一次换房，都是出于工作和家庭的原因而产生的换房动机。 2002年的时候，跟首次置业的工薪阶层一样：为了结婚所以买房。L先生贷款买下了位于白云区机场路的一套83平的小三房，时代花园，总价约35.6万；2005年的时候，由于公司地点搬迁，L先生卖掉了仍在贷款的首套房，迁居到了天河区东圃的美林湖畔，面积为105方，总价约60万，仍是采用贷款的方式；2009年，由于工作单位的改变，L先生又一次卖掉了美林湖畔的房子，迁居到白云区的富力城，104平的三房两厅，总价约97万，这一次，L先生采用的是一次性付款的购房方式； 2010年底，L先生的父母来到广州，为了让父母有个舒适的居住环境，L先生又萌发了买房的想法，当时广州已实行限购，L先生名下已有一套房产，如果再次买房的话，商业贷款和公积金贷款均得提供六成首付，思考再三，L先生最后选择的是某银行的“装修贷款”。据了解，贷款额度最多是每平方米4000元，L先生104平方米的房子，最高可贷款40万元装修贷款，于是L先生申请了30万元的装修贷款。 注：装修贷款又称为“个人住房装修贷款”，是指向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款。住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料款和厨卫设备款等。贷款额度以人民币5000元（含5000元）为起点，原则上最高不得超过人民币15万元（含15万元），同时不超过装修工程总费用的50%；在贷款期限方面：最短期限为半年，最长期限不得超过5年（含5年）；贷款利率按中国人民银行规定的同期贷款利率执行。 最终，L先生买下了花都火车北站附近的一个二手房，78平左右的两房两厅给父母居住，主要由父母提供首付，自己负责还贷。除去第一套房，在经历第二至第四次的换房过程中，L先生最大的感慨就是交通好的地方升值快。第二套房买在美林湖畔，因为邻近地铁5号线的开通，升值很大，而后来换了第三套房在白云区的富力城，因为交通不够方便，升值很慢，这也是让L先生最后悔的一个地方，因为当初是卖掉美林湖畔的房子后，用了一次性付款的方式买了白云区富力城，而如果此时再去卖掉富力城去买回之前的美林湖畔，需要再多花30万，“交通方便就是差距这么大。” 后悔归后悔，L先生只能安慰自己不够钱只好买交通不够方便的地方了。 2012年7月，换房的事宜又一次提上了日程，主要原因有两方面，其一，L先生的小孩已到了读书入学的年龄了，小区的幼儿园虽然可以入学，但之后的小学初中去哪上学也有问题；加上小区邻近有工厂偷排废气，造成小区的环境污染现象严重，于是L先生决定再次换房。 2012年的房价相比起2002年L先生买第一套房来，早已是一路攀升，但小孩的教育和家人居住环境的问题日益困扰，因此，L先生一咬牙卖掉了手上的两套房产，用一次性付款的方式买了现在的佛山南海区黄岐某楼盘，115平的大三房总价约93万，不含税费。 焦点三：提前一年做了准备 对于现在的这套住房，L先生坦承也是花了比较多的心血和精力在上面。首先在区域选择方面，采用的是排除法，由于自己在老城区西门口上班，因此在考虑换房的区域时就划定了芳村和南海这两个范围，经过一番调研下来，L先生发现芳村的三房总房价远高于自己的承受能力，因此退而求其次，选择了与广州交界处的南海；其次，广州户口怎么去买佛山的房子呢？相信这是很多购房者看到这时的疑问，L先生说自己提早一年在佛山购买社保做准备，由此具备了购房的资格，这种“先见之明”说来也是机缘巧合，L先生有次到南海出差，无意中听说了佛山规定只要购买自住房在80㎡以上的就可以免赞助费入读公立小学，加上自己有朋友开的公司可以帮忙买社保（自己出个人和单位的那份），于是便提前一年做足了准备。 在很多人关心的如何选择房源方面，L先生给出了一个形象的比喻：“买房就像找老婆，相亲次数越多越挑剔。”他认为，当你真正决定要买房时，首先看房的时间最好不要超过3个月，另外不要太纠结房价会不会降，要及时出手，因为看太久房价会变，看得越多也越不好，最后会变得趋向麻木而失去准确灵敏的判断；其次，要找自己喜欢的、合适的，当然，前提是要自己买得起的。 在划定了区域出来后，要根据自己预计可以承受的总价能力来查找房源，此时留意网站的报价信息，可以做一个粗略的判断，圈定几个可以去实地考察的楼盘。在选择房源方面，综合比对交通、配套、环境、学位等等因素，更是需要下一番功夫的了。无论是买二手还是一手，这些因素都是需要认真比对的。L先生说自己当初在选择现住的楼盘时，就多次实地考察，还特意跟附近的摩托搭客司机了解这个楼盘的口碑；在楼盘宣称的“快速接驳地铁1号线”卖点上，自己也去亲身体验过几次，“买楼一定要亲力亲为，我目前的小区公共交通出行方面其实不算太方便，需要搭公交接驳地铁，不过我可以坐公交车就能到公司，所以还算可以接受，以后只能期望买车来改善了。”此外，楼盘还有一个教育配套的卖点：外地人购买住房面积在80㎡以上的可以免赞助费入读学区房，楼盘附近的里水旗峰小学正是周边项目都在宣传的教育卖点，为此，L先生也特意在学校开学招生的时候去咨询，确定了自己的小孩符合入读条件后才更加坚定了买房的信心。 在小区的规模方面，L先生个人比较倾向于规模较大的小区，在他看来，总建筑面积超过10万㎡的小区住起来会舒服很多，如果小区太小，那么园林、休闲、健身等配套也会相对缺乏，“住起来肯定没那么舒服。” 焦点四：房价要在一咬牙可以接受的程度 换了这多次房，绕来绕去都离不开房价的问题，L先生给出的意见是：遇到合适的房子，房价在你咬一咬牙可以接受的程度上就可以买，但如果连“咬一咬牙”还是觉得承受不起，就要放弃此打算。装修方面，个人会倾向买带装修的房源比较省心，如果要自己装修，那就一定要有个熟识的装修师傅来负责，自己也要每天跟进装修的进度。 地铁上盖的物业不容易碰到合适又买得起的，那常见的需要公交接驳地铁出行的交通方式能不能接受呢？对此，L先生认为有公交接驳可以，但站点在3-4个站比较合适，上班花费的时间不会太高，超过20分钟就显得耗时了，而“沿着地铁去买房总是没错的。” 相对一手房来说，二手房有个明显的好处就是不需要等太久，现楼可入住，一手楼等交楼至少要花上一年的时间，有格局、装修等方面的问题都可以及时发现。国五条新政里有关二套房要征收20%的差额税近期也是讨论的热点，虽然粤五条未有明确的细则公布，但证过五年且是唯一住房的二手房可免征个税，这也是不少购房者青睐的重点。如何需找合适的二手房房源，L先生认为多在自己有意置业的板块转悠，看二手中介给出的房源，同时，在看房的过程中，一定要做好笔记，条件许可的话还可以适当拍照，方便之后的比对参考。“有时一天下来在同个小区看好几套房子，不做功课肯定头晕了，回到家里就根本不记得哪套跟哪套了。” 亲身体验、勤做功课是L先生在采访中多次强调的重点，在寻找可靠的二手中介方面，L先生也有心得分享，“首先观察他的谈吐，是否可靠实在，一般来说，愿意把房子的一些缺陷主动告知你的中介，这种会比较实在，比较信得过，相反，把房子夸得天花乱坠的，就要留多一个心眼了。”L先生买第三套房时，正是有过这样的经历，虽然最后没有成交，但是对方的坦诚让双方都留下了愉快的回忆。
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