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一、交易的模式及现金流结构 房地产交易首付款、各类税费、交易费用及装修费用等支付完毕后，开始出租阶段，并且每月收取租金，并支付按揭。房屋到期之前，每20年装修维修一次，房屋寿命到期时获得征地拆迁赔付，交易终结。为简化起见，本文以等额本金按揭方式为例计算按揭现金流出。 这一过程中，现金的流出主要有：首付款、各类税费、交易费用及装修费用、按揭利息与按揭本金；现金的流入主要有租金收入及建筑终结赔付收入。 二、各项准备 分析模型使用最为传统的IRR计算模型。 假如总房款100万元，首付30%，贷款期限30年，房贷执行利率7.05%；税费、交易费用及装修费用等合计12万元；建筑寿命60年，到期一次赔付100万元；房屋第二年起租租金年入36,000元，后续每年3%增幅，30年后每年以1%递减。 准备使用银率网房贷计算器工具，或者使用Excel中的财务计算器。 三、内部收益率（IRR）计算 登陆银率网商业房贷计算器网页： http://www./tools/commercial-mortgage-loan-calculator.html 每月还款4,680.65元，乘以12后得出每年按揭还款的现金流出是56,167.8元。 根据上述数据完成下表填制（完整格式见本文最后附表）： 到现在为止，IRR的高低与否其实没有可供比较的参照，现在就给它赋予一个参考标准——家庭投资期望的基准折现率加权平均资本成本（WACC）。 家庭的WACC由债务期望收益率及债务权重、净资产的期望收益率及净资产权重加权构成，其中的债务是家庭有息负债，主要为按揭贷款及消费信贷的综合年利率乘以其相应权重。贷款的利率情况可以在http://www./找到。 净资产的期望收益率主要为无风险利率加相应的风险贴水——这和家庭的年龄结构与风险偏好有关，一般年轻家庭的期望净资产期望收益率最高，随着年龄增长，风险厌恶程度上升，净资产的期望收益率逐渐下降。 WACC的简介和计算过程见：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%8A%A0%E6%9D%83%E5%B9%B3%E5%9D%87%E8%B5%84%E6%9C%AC%E6%88%90%E6%9C%AC。即用K=K1×W1+K2×W2+……进行简单的乘法加法计算，其中K是特定资本的成本，W为其相应权重。 主要考虑到当前银行无风险理财产品收益率较高，大幅提升了WACC，故这里简化上述计算过程，假设WACC为10%。 由于该房地产投资的内部收益率IRR为3.80%，远低于家庭期望的基准折现率10%，故该房产不应购置。当然，如果该房不是出租，而是自住的，自住的心理收益水平超过上述假设的房租水平，那么就另当别论了。 六、理论总结 上述过程中的全部数据都是假设的，我们可以看到，交易结构（是否按揭、按揭成数、按揭利率、房屋剩余寿命）、交易数据（月供、房租、房租增长率、装修费用、维护费用、出售时间、回收残值）等信息都在时刻变化，甚至家庭期望的基准折现率WACC也会因市场（市场利率高则WACC升高，反之则反是）和家庭年龄情况而发生变化。故该决策应该据各类变化情况进行动态调整。 在上述案例中，好的决策其实不是买这套房子，而是配置其他IRR高于WACC的资产（如其他房产、股票、基金及其他），或者调整交易结构（如调整按揭成数、调整按揭时间、选择购入时点），使得该套房产的IRR大于WACC。 事实上，最好的投资决策模型应该是能够动态看到各类参数变化后的IRR及WACC走势图，要是有一款这样的软件或网页，烦请推荐给我。 七、当前实际情况 我测算了一下自己在深圳福田区当前租住的某小区的IRR水平。假如以第二套身份购置的话（首付六成以上，房产剩余产权60年），且假设：1、该房产70年寿命到期时的拆迁赔付金额为当前房价水平；2、使用到其70年寿命的50%及75%时分别发生两次大修或装修支出，每次20万元；3、房租在房屋寿命前35年以每年2%递增、35年后维持平稳；4、忽略通胀因素。 结论是IRR并没有达到适合投资的水平，仅与一年期定期存款利率相当，低于同期银行结构性无风险理财产品收益，更低于普通家庭的WACC基准折现率水平；即便购买，提前还贷要好过按揭购房，这是因为当下的市场利率水平很高。另据测算，如果其他条件不变，却能以低于5%的年利率按揭30年，则其内部收益率将变得十分可观。 或许，你现在也可以重新评估一下自己的房产投资或出售决策。 附：IRR计算EXCEL完整图 |
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