【最全】如何更好地理解IRR?

昵称2901133 2018-04-10

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作为一名房地产投资人员，就永远绕不开内部收益率（即IRR），很多公司在前期土地研判时一般考量两个指标，一个是净利润率，另一个便是IRR，比如我们知道的金茂就要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。净利润率非常好理解，但是这个IRR在房地产项目测算结果出来时，很多朋友却不是特别理解，到底IRR能够代表什么深层次的含义？我从这个指标当中能够得到什么信息？IRR的高低对一个项目的影响在哪里？

要知道IRR有什么用，你首先得理解NPV是怎么算出来的。技术经济学的课本给我们讲到，内部收益率（IRR）是基于净现值产生的一个概念，它是指项目在整个计算期内，当净现值等于零时的折现率。为了便于理解，我们举一个例子，建设万科2017年某项目的现金流如下：

我们常规做法应该怎么计算这个项目的IRR呢？我们采用的是试错法的方式，建设这个项目的折现率为x，将每一期现金流折现到第1期，合计净现值为0，即：

拿到这个公式可纳闷了，这特么可怎么计算呢？按照传统的方式我们只有分别假定一个折现率去试错，假设x=6%，公式左侧为负；假设x=4%，公式左侧为正，那么我们就可以推断IRR是介于4%-6%之间。这么算实在太麻烦，在科技发达的今天，好在excel给我们提供了强大的计算工具，我们用IRR函数简单一拉结果就出来了，最终算出这个项目的IRR=5%

IRR=5%说明了什么问题呢，说明当这个项目现金流按5%折现时净现值刚好等于0，如果小一点按4%折现净现值就大于0，如果再大一点按6%折算，净现值就小于0了，这个项目就不可行了，而且折现率此时越大那么亏得越多。

好了，我们现在再回过头来重新理解IRR。

IRR是指在考虑资金时间价值的情况下，项目投资在未来产生的现金流现值刚好等于投资成本时的收益率。再进一步理解，内部收益率是投资项目最低应达到的收益率。

IRR指标能够较为综合地反映项目管理、资本运营的效率和效益值，涉及项目的资金计划，是房地产企业对项目运营监控的核心指标。

计算NPV所用的折现率，是一个项目的加权平均融资成本。每家企业都有自己的融资成本，通常来说是个固定的值。比如我开发一个住宅项目，折现率为10%，计算出项目的NPV>0，说明这个项目是可以盈利的。现在，我计算出这个项目的IRR是5%。当折现率等于5%的时候，这个项目的NPV就变成0了。假如现在我的自有资金只够支持50%的前期投入，另外的50%要去贷款。我找信托找基金给到我的贷款年利率是10%，那我要不要贷款来做这个项目呢？经过这一计算我们知道这个项目当我的融资成本超过5%（IRR）的时候，NPV就会变成负的。说明不值得去贷款来做项目。这个例子说明，一个项目的IRR越高，我越敢贷款来做项目。由此，我们可以推断这个项目是非常难做的，因为你去市场上是很难找到融资成本低于5%以下的钱的。

那紧接着，我们要思考第二个问题了，那就是如何来提高我们的IRR？这样可以指导我们在做测算的时候应该如何去“随心所欲”地调整我们的现金流来匹配我们想要的IRR指标（作为一名资深的投资人员，我想你懂的）。

我们还是采用上面的例子，5%的IRR实在太低，在很多发展商眼里这个项目肯定是通不过的，因此作为一名资深的投资人员，我们要想办法“做高”这个IRR，根据上面我们列出的求IRR的公式，我们首先应该想到的是，在保证现金支出节奏不变的情况下，尽可能“早”地实现销售收入，因此我们尝试着把整个项目的现金流入都往前摞动1期，即第5期的2000万摞到第4期实现，第6期1500万摞到第5期实现，第7期的500万摞到第6期实现，因此这个项目的现金流就成了这个样子：