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发布日期：2009-07-21 文章来源：法律界 【案情简介】 原告：成某、陶某、陈某等147人 被告：重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司） 147名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。 后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。 2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告银昌公司超建部分未通过规划验收。 2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。 147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。 被告辩称，1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚（2007）第0497号处罚决定书已经具备法律效力，规划行政主管部门已经批准规划变更。2、原告对其提出的损失和损失金额，没有提供任何证据，应承担举证不能的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 【裁判】 法院认为，银昌公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约定，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。该行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。银昌公司的行为违反了诚实信用原则，依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额，应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定。据此，法院判决被告重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。 【争议焦点】 1、规划部门有关 “履行罚款后予以办理永久规划许可手续”的行政处罚决定，是否表明了被告超建4层已经得到了规划行政主管部门的批准？ 2、被告的违约行为，是否给原告造成了损失？原告损失额如何计算？ 【法理评析】 本案是一起因房地产开发公司擅自提高容积率引起的特殊的商品房买卖合同纠纷案。该案具有一定的新颖性和代表性。商品房买卖合同对违约责任的规定，一般仅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主张被告存在的违约行为，是被告擅自提高容积率，对此违约责任，商品房买卖合同中没有涉及。房地产开发商超规划提高容积率而被业主以违约提起诉讼，这在重庆还是第一例。在当下房地产市场存在种种不规范的情况下，该案具有一定的代表性。对这一类型案件的妥当处理，在一定程度上可以起到规范房地产市场秩序、维护交易安全、保护购房人合法权益的作用。 房地产开发商擅自提高容积率，不但要承担行政责任，还要承担违约责任。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。 我国政府对容积率采取严格管制，地方政府根据本地方的用地规划确定容积率标准，各地方政府的规划部门具体实施容积率标准。房地产开发商的楼盘容积率必须符合规划确定的容积率标准，并经过建设工程规划许可，超标确定容积率或是擅自改变容积率，都构成行政违法行为，要受到规划主管部门的行政处罚。 本案被告擅自提高容积率的行为已经得到了当地规划主管部门的行政处罚，但是，该处罚决定仅证明其违法被处罚，不能证明已规划部门批准。规划部门确定“履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续”，只是一种补救措施，不能解释为规划部门已经批准规划变更。因此，不构成对被告违约行为的有效抗辩，法院不支持被告该项抗辩理由的做法是正确的。 容积率是影响房产价格和住房质量的重要因素，房地产开发商为自身利益，擅自提高容积率，直接导致购房人的所购房屋价值的降低，进而损害了购房人的利益。 本案被告重庆银昌公司擅自提高容积率，超建4层，增加48套住宅，构成违约行为，导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。但是，购房合同对被告的此种违约责任没有约定，而原告的具体损失又无法通过证据得到证明，如果因为原告对此举证不足便驳回其赔偿损失的诉讼请求，这样等于承认被告违约却不承担责任，客观上保护了违约方的利益，实际放纵了被告不诚信行为，既不利于维护购房人的合法权益，也不利于规范房地产市场。因此，本案法院行使了自由裁量权，综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定了赔偿数额，体现了司法的公平正义原则。 【法律风险提示及防范】 容积率是影响房产价格和住房质量的重要因素，房地产开发商提高容积率会降低购房人所购房屋的价值，为了避免由开发商擅自提高容积率给购房人带来的损失，法律界提示，购房人在签订《商品房买卖合同》时，应对房地产开发商擅自提高容积率的违约责任进行明确约定；对房地产开发商擅自提高容积率的行为，购房人可以向规划主管部门举报，并积极追究房地产开发商的违约责任。 【法条链接】 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《商品房销售管理办法》 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 赵露露 |
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