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【摘要】 房地产开发企业（开发商）逾期办理新建商品房产权初始登记（大产证）致使买受人（业主）逾期办理房地产权利证书是开发商迟延办理小产证即逾期办证的违约行为，在司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，适用过错原则，认定因第三方的原因造成逾期办证的责任不应由开发商承担。 在司法实践中，诸多逾期办证的开发商以《最高院审理商品房买卖合同司法解释》的规定规避责任，或以免责协议，或以为业主办理房产证等事由降低赔偿标准，侵犯了未通过法律手段维权的业主的合法利益。因此，本人通过一些群体诉讼对开发商在办证中的权利义务即逾期办证的成因、违约责任、开发商免责或减少责任的事由、业主应对开发商逾期办证的策略等进行浅析和建议。 【关键词】 逾期办证成因 违约责任 免责事由 应对策略 逾期办证的成因、违约责任 开发商逾期办证的成因在于《上海市房地产登记条例》规定之开发商申办大产证提交文件置办逾期或提交逾期，同时，参照《上海市房地产交易中心房地产初始登记——新建商品房（包括配套商品房）》之规定，开发商具体须提交的材料为：上海市房地产登记申请书（原件）、当事人身份证明（原件及复印件）、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）、房屋权属调查报告（原件）、地籍图（原件二份）、契税办理证明（原件）、记载建设用地使用权状况的房地产权证（原件）、建设工程规划许可证（附建设工程项目表、建设工程总平面图等附图）（原件）、竣工验收证明（建设工程竣工验收备案证明，规划、用地状况的核验意见）（原件、个人自建房屋除外）、住宅交付使用许可证（原件、个人自建房屋除外）、公安部门出具的门牌号批复（复印件）、房地产开发企业维修基金交款凭证（原件）、经市或区县房管部门备案的销售方案（保留自有和用于销售部分）（原件）、区县房管部门出具业主共有房地产的证明文件（原件）、区县房管部门出具的公益性公共服务设施的证明文件（原件）、与市或区县房管、规土部门签订的建设项目协议书（配套商品房）（原件）。上述是开发商向房地产交易中心申请办理大产证的所需必备材料，同时《上海市房地产登记条例》第二十六条规定了准予登记的申请情况，“符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。”。 本律师在执业中的接受委托办理的开发商逾期办证存在以下情形：竣工的建设工程不符合建设工程规划许可证、竣工因工程建设原因无法验收或逾期验收，消防验收不合格，开发商将售房款挪作他用无力归还建设工程的银行贷款等。开发商甚至存在烂尾楼情形，侵犯了业主的合法权益，有房住却无法登记小产证。 据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即在预售合同或出售合同对于逾期办证的违约责任未作约定的，该条司法明确规定了逾期办证的违约责任，并就开发商逾期办证的违约金作了规定。 至于违约金的计算标准，以业主已付的购房款为本金，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定：“为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”，合同约定的小业主申办房屋小产证手续为违约金的起算日期，至于截止日期，一般理解为开发商取得大产证后及时通知小业主申办小产证再按照法院裁量加30至45日为准，或者及时办理小产证的登记日期为准，或（若业主不同意开发商的赔偿标准致使开发商拒绝办理产证的）以业主诉至法院待开发商通知业主办理小产证的登记日期为准。 开发商的免责事由 从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因……”。可以看出开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则。 个人认为，开发商通常将责任归咎于他人是无法被法院采信的，证据规则规定“谁主张，谁举证”，摈弃“由于出卖人的原因”大约存在三种情况： 1）政府行政行为。如因规划部门、房产管理部门、建委的原因的审批不合规、不合理或不合法造成开发商逾期办证，亦在审批中，政府的行政行为存在瑕疵所造成。 2）不可抗力。我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：1．自然灾害、如台风、洪水、冰雹；2．政府行为，如征收、征用3．社会异常事件，如罢工、骚乱。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。否则亦无法减轻开发商的违约责任。 3）买受人原因。若买受人为了取得扩大的逾期办证违约金而拒不履行相应的办证义务，或买受人不按约交付房款，根据合同法关于不按抗辩及同时履行抗辩权行使的规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。 业主应对开发商逾期办证的策略 原告：杨芳（拟名）等100多户鼎鑫名流苑业主 被告：上海浦东古树名木文化发展有限公司（以下简称名木公司） 2011年6月，杨芳就预购的“鼎鑫名流苑”晚办大产证向本律师咨询，名木公司已经向她邮寄了《关于办理鼎鑫名流苑房产证的通知》，通知告知业主即日起可以办理房地产权证等手续。同时，另几名业主拿出了《关于办理《鼎鑫名流苑》房产证的通知》，内容为“在办理产证之前，所有业主需到本公司现场售楼处二楼办理房屋交接书等相关手续。同时，公司由于产证迟延而给业主的适当补偿也将一并处置……”。数名业主就一个业主签署的开发商提供的《谅解书》咨询补偿金额如何计算,同时售楼处告知他们不签署谅解书就不会签订房屋交接书，拒绝办理房产证。 就贰零零零版现有的上海市房地局制定的《上海市商品房预售合同》约定了买卖双方办理房产证的手续，“即第十四条 在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后 日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。 甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起 天内，由双方依法向 交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”由此可见，业主办理小产证是业主和开发商的双方义务，开发商先办理了大产证后打印出《房屋交接书》交业主签署送交房地产交易中心办理小产证。并，签署《房屋交接书》后开发商可以受委托代办出产证。 在实践中，最早，开发商不会给任何补偿，当业主问开发商晚办大产证的违约金时，开发商会翻开《上海市商品房预售合同》，合同里没有约定违约金，晚办出大产证对业主没有造成任何损失，所以开发商不需要承担责任。其次，当部分业主咨询律师后，开发商会要挟业主签署《谅解书》或《免责协议》后再办理房产证，否则业主就别想取得房产证了，其中一部分业主会出于房产证的原因签署类似协议，以后等业主再主张违约金法院不会支持。最后有一批业主咨询了律师，了解了违约金的标准，他们共同委托律师诉至法院主张开发商为业主办理产证并支付逾期办证的违约金，维护了自身的合法权益。这是最好的维护自身合法权益的做法。 而后，本律师接受了业主们的委托，诉至法院。以下摘录了一份判决书。 原告诉称，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，由原告向被告购买坐落于本市浦东新区川周路8286弄1号18层1901室（拟名）一套，原告已支付全部房价款人民币1，870，957元，履行了买受人的应尽义务。根据合同第十条及第十四条规定，被告最迟应于2010年5月30日前与原告办理过户申请手续及申领房产证。但被告直至2011年5月26日才取得大产证，后因原告不同意被告赔偿标准，致使被告拒绝为原告办理房产证。原告诉请要求：1、判令被告将原告房屋产权过户给原告；2判令被告即日给付原告因迟延办理系争房屋小产证所产生的违约金暂计人民币170，000元；3诉讼费由被告承担。 被告辩称，大产证迟延办理系第三方原因所致，非被告责任。因测绘部门容积率测绘数据有误，以致容积率超过可办产证范围，测绘部门于2011年3月16日修正数据后，被告才办出了大产证。 本院认为，……被告应于2010年5月30前通知原告办理系争房屋小产证申办手续。现被告未在上述约定期限内履行通知办理小产证申办手续的义务，系其违约，应承担相应的违约责任。被告辩称其逾期办证系案外人原因造成，非被告原因，但其未向法院作相应举证，法院不予采信。 最后，法院支持原告的诉讼请求。 其实，经律师申请法院调查，被告逾期办证的事由，经竣工验收发现被告实际建筑面积超过了规划施工许可证的规划面积了3%，必须向市审批，所以拖延了1年多，并支付了几千万的罚款。 业主应对开发商的逾期办证的策略的核心是先不签字，因很少开发商会说真话，反之胁迫、欺诈的各类手段是他们的基本策略。尔后，业主们应咨询专业的房产律师分析开发商是否具有免责的事由，若否，计算开发商的违约金。策略上，最后由业主们决定是否运用法律手段维护自己的合法权益。 |
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