 逸雅居小区业委会与物管公司PK，强势业委会最终全面掌权 “我们在自管的路上还刚起步，但逐渐占了上风，更没想到很快就取得了满意的成果。”越秀区逸雅居小区的一位业主对阳光社区记者说。记者日前走访了解到，该小区实行了物管酬金制，由业主委员会支配管理费，用于支付物管公司酬金，以及选聘保安、清洁公司、电梯维修单位等。不料，这种机制也带来一些问题。业委会在物管资金预算批复、收支使用审核以及维修项目查验等方面，都与物管公司发生驳火。幸亏双方“和为贵”，不久前达成协议，真正明确了业主和物管之间老板与管家的关系。 ■阳光社区记者 邓毅富文/图 王云涛/漫画 不满意包干制改为酬金制 位于建设大马路的逸雅居是2000年建成的小区，有480套住宅，2011年1月成立业委会，同年6月与广州宜家创生物业管理公司（以下简称“物管公司”）签订了《逸雅居小区物业服务合同》。 逸雅居小区业委会主任朱永平说，该小区物业管理采取较少见的“酬金制”。按照合同规定，小区每年的物业收费230万元，物管公司承诺在其中提取25%即58万元左右，作为小区公共设施维护费用。这与多数小区实行的“包干制”（即物业收费全部由物管方收取，业主不过问这些钱怎么用）很不同。“我们此前也是实行包干制，但后来发现效果不好，于是改为酬金制。”朱永平说。 业委会强势介入各项管理 实行酬金制，等于是业主给物管发工资，而物管公司则承诺，卫生、保安管理达到广州市物业管理一级服务水平。“但是，我们对服务水平并不满意。小区的保安、卫生工作不达标，业主多次反映也无效；大厦地基严重渗水，钢筋水泥腐蚀、脱落，治安视频监控和业主对讲系统，长期不能正常使用。”朱永平指出，合同中约定的提取25%物业费交给业委会监管，在2012年物管公司的预算中也只字未提。此外，对于物管公司的预算，业委会也诸多质疑。 业主才是老板！业委会于是全面介入，审核物管公司收支情况和预算，主导公共设施的维修，业委会和物管公司不断进行PK。业委会还办起了小区简报，在通报物业服务情况的同时，呼吁业主踊跃建言献策，甚至有搞唔掂就另起炉灶的想法。 签订协议业委会物管双赢 由于业委会非常强势，也由于酬金制的威力，业委会在与物管的驳火中逐渐占了上风。对于业委会的各种质疑和要求，物管公司给出了详细的解释和回应，并尽量地整改。经过深入的沟通与谈判，不久前，物管公司与业委会达成四点初步协议，小区管理的一切权力都由业主掌握，物管公司真正成了“管家”。 对于这个结果，业委会和物管公司都表示满意。毕竟有四年合约在身，和为贵是最好的选择。“阳光管理才能实现这个目标。” 物管回应 “领一个水龙头都要业委会批” 逸雅居小区管理处王经理接受记者采访时表示，物管公司一直积极配合业委会工作，希望能以协商的方式解决纷争，包括收支情况的审核和预算的批复。为了透明管理，物管公司在维修上从6月1日起采取报批手续，由物管持维修单到业委会领取物料，同时由业委会审核批准项目。“哪怕是一盏灯一个水龙头，都清晰明瞭。”王经理称即将实施的四点协议，更是有助于物管公司能心无旁骛地做好专业服务。 有了这四点协议一切权力归业主 日前，逸雅居小区业委会和物管公司代表达成四点协议，同意将其作为“物业服务合同”的补充协议，并签字确认，它标志着逸雅居小区物管问题得到解决。 1.2012年6月30日前把2011年度应该结算给业委会的款项支付给业委会； 2.2012年7月1日起，物管公司每月只留取物业收费的10%作为酬金及预提奖金和工人工资，余额划到业委会的账上，应支付的款项报业委会批准后支出；3.公共收益部分，除已签约的合同，新签订的合同一律由物管公司、业委会、客户同时签订；4.每月召开一次物管公司与业委会有关人员的见面沟通会。 专家： 强势业委会主导酬金制体现业主公民意识进步 针对逸雅居小区的案例，华南和谐社区发展中心副主任练志群指出，实行物管酬金制是业主公民意识进行的表现。目前广州市的小区多数实行包干制，而在香港，酬金制已经发展得很成熟。 他说，实行酬金制的小区的业委会都比较强大，在这种业委会的主持下，业主和物管的权利都可以得到较好的保障，物管也能获得较好的利润空间。因此，政府部门应加大推广酬金制的力度，研究机构也应认真地探讨这种模式。“社区自管是物权法赋予的权力，也是社会发展的必然趋势，亟需建立高效可行的模式。” 他说，不少业委会在小区自管方面取得成功，不妨通过交流学习，分享经验，乃至以品牌输入的方式，让擅长于社区自管的“智多星”发挥更大的作用。 事件簿 业委会物管PK史 物管预算报大数？业委会精打细算 事由：1月10日，物管公司向业委会提交了《逸雅居2012年度资金预算》，提出全年总收入2287596.00元，总支出2459261.96元，亏损171665.96元。 交锋：业委会在3月1日回复物管公司，指出收入总计应为了2407596.00元，而公共设施维护费用、清洁卫生费用、电梯维保费用、保安宿舍租金等开支偏大，一年可以增加收入和节省开支合共几十万元。对此，物管公司称，“资金预算仅供研究讨论，愿意商谈每项内容，以求每一分钱落到实处。” 财务报表有猫腻？原始凭证认真查 事由：2月29日，物管公司提交了《逸雅居小区2011年年度工作总结和年度资金使用情况报告》，交予业委会审核。 交锋：业委会在5月18日向物管公司发出了《关于提供2011年下半年财务资料凭证的专函》，要求将小区2011年6月至2012年3月的收支凭证及账册资料送到业委会审核。5月29日，物管公司送来一批票据复印件。5月30日和6月2日，业委会先后两次发文，强调要求物管公司提交“会计原始凭证和会计账簿”。物管公司对此的解释是：“原始凭证已装订成册送总公司，可到总公司查核。” 维修电梯多花钱？业委会大砍预算 事由：2月29日和3月19日，物管公司先后向业委会送交了《关于申请电梯井道安全门移位及加装电梯对重块费用的函》，报出维修费用29216元。 交锋：3月27日，业委会邀请日立电梯广州维修中心的工程技术人员前来检验，认为无需加装电梯对重块；3月28日，广东省特种设备检测院出具了电梯检测意见通知书，不支持物管公司原报告的加装对重块申请。于是，业委会仅仅同意对安全门移位进行维修，费用减少2/3。 对话业委会 “物业服务不神秘，有板可学” 记者：你们为什么能做到这么强势？朱永平（逸雅居小区业委会主任）：物权法明确规定：物业服务企业“根据业主的委托管理小区建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这是不容置疑的。我们首先是争取成立了业委会，并和物管公司经过多轮谈判，签订了物业服务合同，对小区的各项服务有了详细规定，以此为依据进行监督工作。 记者：你们为什么能做得这么专业？ 朱永平：不懂就去学嘛，我们业委会自费走访了广州不少自管做得好的小区，发现物业服务并不神秘。比如，越秀区丰景大厦小区，物业管理主管是由业委会主任承担，管理人员是小区的退休下岗人员，七年来每平方米只收管理费1元，每年节余10多万元，他们开源节流想得很细，利用停车场13个车位，积累了大笔维修资金。唔怕唔识货，就怕货比货，有板可依，我们的立场也硬了起来。 教你一招 物管费分五份酬金只占一成 《逸雅居小区物业服务合同》第七条规定，物业服务收费按照以下用途支出：提取总额的10%作为物业服务酬金及企业管理费，提取总额的5%作为业委会的运作费用，提取总额的25%作为公用设施设备项目支出，预留总额的3%作为物管优质服务的奖励金，余下总额的57%用于人员工资、保安、清洁和绿化等费用。 小芳工作室 热线85180849（15时至22时，周日至周四），微博@小芳工作室 |
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