|
住房公积金是广大缴存职工的住房储金，属职工个人所有，通过政府牵头组织强制性缴交、互助性使用。国务院《住房公积金管理条例》规定了严格的使用方向，不得改变其使用用途，而且资金的运作风险由住房公积金管理中心承担。根据住房公积金这些特点，我们提出要树立“安全、服务、增值”的管理理念。
一、“安全、服务、增值”互为统一。
住房公积金关系到人民群众住房的大事和切身利益，公积金管理机构要从“执政为民”、“构建和谐社会”的高度把住房公积金的风险防范、为群众提供更好的服务、资金的保值增值作为本部门工作的重心来抓。公积金属职工个人所有，群众把这大量的资金交给我们管理，首先要有对人民高度负责的态度把资金管好，保证安全无损失，否则会损害群众利益，甚至影响社会稳定。公积金还为职工所用，我们必须为职工提供方便、快捷的使用服务，充分发挥公积金的效用。公积金保值增值是公积金制度得以良性循环的基本保证，也是其必然要求，所以“增值”也是管理的一大任务。一味讲“安全”，资金不运作不使用，违背了“增值”和“服务”的要求，一味讲“增值”，产生较大的风险则“安全”无保证。我们说的“增值”是在“安全”、“服务”前提下的保值增值，决不能以牺牲“安全”、“服务”为代价追求增值效用，也不能只讲“安全”，限制其使用和运作。因此，住房公积金管理“安全”、“服务”、“增值”是相辅相存的，不能片面强调某一方面，忽视另一方面，应建立统一的理念。按照这“六字”统一理念去管理，以确保资金无损失、服务有创新、收益有增值。
二、资金安全放首位，采取切实的风险防范措施。
1、严控资金使用方向。按《条例》规定，住房公积金使用方向只能是向职工购房提供贷款及符合条件的正常支取，在资金充裕情况下，经管委会批准可以购买国债。作为住房公积金主要功能是提高职工购房能力，帮助解决住房问题，因此我们要把发放个人购房贷款作为主打方向。再除保证正常提取外，剩下的沉淀资金视各地情况决定是否购买国债。购买国债必须经管委会批准，而且只能是一级市场新发行的国债。当前资金市场操作和管理不十分完善，委托购买国债潜在风险较大，对国债投资要更加慎重。
2、严控个人贷款风险。在发放住房公积金贷款中，要采用多环节控制贷款风险。一是要建立贷前项目审查制度，对拟发放贷款的楼盘进行条件审查，几证要齐全，进度要符合人民银行规定的要求，加大对高层（小高层）楼盘的核查力度，同时实行与开发单位签订贷款合作协议书，要求开发单位为每笔贷款承担在期房竣工之前阶段的连带保证责任，以防出现烂尾楼而导致贷款风险；二是严格贷款审批制度，实行管理中心内部信贷员、科长、主管领导三级审批和银行、担保多部门复核制度，着重审核有无还款能力，并利用央行个人信息数据库查核申请人信用情况；三是实行借款人面谈制度，通过面谈来分析判断借款的真实性及其信用状况，并针对性地确定贷款方案和比例；四是实行见证放款制度，就是要求所购住房已办理抵押手续（或经产权部门确认符合抵押条件），并见到产权部门出具的他项权利证明书（他项权证之前的替代手续）方可放款，以证明房屋交易的真实性，杜绝假交易、假资料的骗贷行为；五是对提供贷款担保的机构建立逾期贷款保证金制度，发生逾期三个月以上的贷款可直接从保证金中划扣还款；六是建立了抵押物最终转移制度，当担保机构出现系统性风险，比如机构撤销、解散等，原贷款抵押物（所购住房）的抵押权无条件地移给管理中心，设置贷款风险的最后防线。该制度可以通过在借贷、抵押、保证合同中增加相应条款加以约定，一旦出险，应无条件地实现向管理中心转移抵押权，无须再行约定；七是要落实防不规范贷款措施，规范贷款相关资料，如首付款凭证，必须是售房单位发票或购房人银行交款凭证、正式通过房地产市场备案的购房合同、二手房贷款凭交易契税票据等，杜绝“零首付”或“假按揭”以及炒房贷款行为。
3、严控提取风险。一是改变提取方式，由原来的提现改为转账，不但减少现金支付环节的差错，同时对提取资金流向有清楚的记载，便于核查；二是严把提取资料审核关，购房提取必须有经房地产部门备案的合同、经过银行交款的首付款凭证或售房单位正式发票，收据不能作为提取的购房交款凭据，二手房凭交易契税发票，以确保购房的真实性；三是管理中心和银行均应认真核对提取人身份证等，每笔业务登记台账，由提取人签字。
4、严格记账核算。管理中心与委托银行分别都有各自的管理系统，对发生的每笔业务各自记账，每月对账进行月结，每年对账进行结息。对账中发现差错，必须及时查找原因，以做到每月账账相符、账实相符，起到互相制约、监督作用。
三、规范服务上水平，创新方式和内容。
1、公开办事制度。根据政府规范行政服务行为的要求，管理中心应对公积金归集、提取、贷款等主要业务的政策、流程、时限等张贴窗口、发布于网上、刊登报上，广泛让群众知晓，便于监督。
2、开通多渠道查询。职工对公积金存、贷款情况越来越关注，方便职工查询是一项十分重要的服务。可以建立网上、电子触摸屏、168声讯、窗口打印等多种查询方式。
3、推行贷款“一站式”服务。公积金贷款涉及管理中心、担保（或保险）、房产、银行、公证等多个部门，如程序不简化、渠道不顺畅，职工贷一笔款要往返多少次才能办下，群众不会满意，也影响公积金自身业务的发展。可以建立大厅“一站式”服务，所有部门进驻大厅，同步会办。不具备大厅条件的，可以通过一个窗口收件，然后由“中心”或担保或银行某一个部门为主体，负责传件接件，以减少职工多部门来回奔波之苦、提高工作效率。
4、推行“公积金贷款一本式合同”。过去的贷款要求借款人与银行签订借款合同、与担保机构签订抵押合同，担保机构与管理中心签订保证合同，每笔贷款要签一式六份，特别繁琐。建议由“中心”、银行等部门共同研究，把借贷、抵押、担保的条款汇集在一本合同中，多方联合签订，可以大大简化程序、减少借款人的办贷手续，同时还便于合同的统一执行和管理。
5、推行委托划转还贷服务。过去贷款职工每月还贷款时一般要到银行向还贷款账户交钱，再由银行扣划还贷，很麻烦。提取公积金还贷按规定只能每年提取一次，每年办理支取还贷时，都要数次往返于公积金中心、贷款银行与缴存银行之间，以职工账户内公积金按月划转还贷已是必然要求。可以设计如下方案，实行按月划转还贷：是指已办理住房公积金贷款的职工委托管理中心和受托银行，依据委托人上月实际还贷款额，按月从委托人住房公积金账户划转资金到还贷储蓄账户中，用于偿还住房公积金贷款本息的一种住房公积金委托服务。委托人是符合条件的借款人及其配偶，受托银行是住房公积金归集承办银行。委托划转还贷工作，作为“中心”推出的一项方便职工的服务工作，操作起来要涉及到职工夫妇双方公积金开户银行、贷款银行，情况各异。基本做法是，职工自愿申请，以借款人上月实际归还贷款额为基数，下月从本人（或及其配偶）公积金账户划转到还贷储蓄存折中（先还后补，不是按月支取）。设定以上月实际还贷款额为划转基数的目的：一是确认原来已是公积金真实贷款户，可以防止以假贷款名义通过划转公积金为变相支取；二是上月还多少下月就补多少，完全控制了划转的公积金是百分之百用于还贷，不会出现多划转问题，真正起到防风险和服务的作用。
6、增加新的贷款担保和还贷方式。随着公积金贷款业务不断扩大，职工对贷款品种和还贷方式选择的要求越来月多。在原贷款政策基础上，可以增加新的贷款担保方式，如抵押（或质押）贷款、机构保证贷款、公积金缴存人保证贷款等，增加新的还贷方式，如等本息法、等本金法等，以满足职工的需求。
四、资金管理保增值，着实提高运作能力。
1、狠抓贷款发放。在保证资金安全和职工正常提取的前提下，尽可能给符合条件的职工发放住房贷款，同时根据本地区公积金结存情况和市场需求情况适时调整公积金贷款最高限额，以提高公积金的使用率。这不仅能够体现公积金制度的真实意图，同时利用存贷款之间的利差使其增值。
2、精心运作资金。由于人民银行多次调整了存贷款利率，公积金在银行存款作为一般存款对待，如不跟踪运作好，很容易造成亏损。为了保证资金安全增值，在保证正常使用资金情况下，管理中心要每日关注在银行资金的结存情况，并积极调度。首先对节余资金转存不同时期定期，对定期期限与使用计划相对应作出合理安排，根据资金使用情况作出预先计划安排。其次，每个季度对公积金归集、使用及贷款情况进行财务分析，与上年同期进行比较，结合本地区资金需求情况进行预测，召开经济分析会，对资金运作调度提出措施。再次，与银行积极磋商，对部分备用资金由活期改为协定存款，使该部分资金既能随时转存定期又能随时调度使用，起到调节作用，尽可能使利息少受损失。
住房公积金管理，既需要理论研究，也需要实践探索，希望广大公积金管理工作者，积极投身其中，使住房公积金制度更完善、管理更规范。本文有关措施、做法和理念是我们在实践中的偿试和总结，当然还不全面，仅供参考。
马鞍山市住房公积金管理中心 任俊芝 | 
