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多层住宅加装电梯探索 |
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上海房地 2003年第5期 于钦 |
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一、多层住宅加装电梯的需求 上海市在1979年就已进入老龄化社会，据2002年上海市老年人口信息发布会公布的数字，截止到2001年末，全市户籍人口1327.14万，老龄人口占总人口的14.51%，已接近欧洲国家的水平（约20％）。现在及今后几年，超过60岁的老年人口比例呈绝对增长趋势。正因为老年人口在增加，上海对于养老住宅的需求，也有增长的趋势。据市房产经济学会老年用房专业委员会的调查，老年人选择居家养老的占95.8％，选择老年公寓和其它养老机构的仅占4.2％。目前，上海居住房屋中七层以下没有电梯的多层住宅面积为1.5亿平方米。如果为这些住宅加装电梯，可明显改善居住在这些住宅中的老年人的生活质量和居住条件。方便其出行，这也是保障老年人基本生活权益，体现“以人为本”社会理念的一桩实事。据统计，以一梯三户计算，上海多层住宅全部加装电梯，需加装20万台，对相关行业，相关企业而言，市场潜力颇大，也是一个新的经济增长点。 二、为多层住宅加装电梯的实践 欧洲因为老龄化问题出现得较早，为老住宅加装电梯的工作也开展得较早。以瑞典为例，在1983年就开始启动10年规划，对约30万幢公寓进行大修、改造和翻健。据当时的大楼设计与改造规范，所有旧的多层住宅都应改造，超过两层的住宅都应安装电梯。其它国家，如英国、德国、芬兰和瑞士等，也都陆续开展了包括加装电梯在内的旧房改造。较为典型的范例，是上世纪末，在前东德地区的旧房综合改造项目。罗斯托克市有4幢6层板式住宅楼，共计84套住房，居住面积都不算大。由于年久失修，这些房屋已经衰败。再者，没有电梯，老年人进出颇不方便。于是，一些居民想搬家。当地的建筑合作社闻讯后，组织居民集资对大楼实施改造。除内阳台安装彩色围栏，以扩大使用面积外，还添装附墙式隔热玻璃井道，选用芬兰通力公司在德国不莱梅的分支机构设计的无机房曳引电梯。这与传统曳引电梯相比，占有的空间和花费的土建费用，均降低到最低限度，运行能耗也大大减少，噪声干扰也少了。而且，维修保养的工作量也明显减少。改造后的房屋焕然一新，电梯与建筑物浑为一体，显示出典雅的风格，使住宅品位大大提高。这使得原先的居民都放弃了搬家的打算。 上海市房地系统在本世纪初，也实施了为多层住宅配装电梯的尝试。徐汇区旧住房成套改造项目--“中科新苑”二期工程，就安装了4台奥的士VH－4型无机房曳引电梯，受到中科院上海分院的老年知识分子的好评，取得了明显的社会效益。最近，上海市住宅发展局在闸北区陆丰路一处老工房实施“平改坡”综合改造试点项目，在为旧住房加层扩建的同时，在房屋北面“贴”装电梯井道，安装小型电梯。这次改造经媒体报导后，引起各界关注，成为社会上议论的热点。 中国的国情与欧洲不同。欧洲国家多层住宅多为3至4层，配装小吨位液压电梯较为适宜。而上海多层住宅多为6至7层，提升高度约为15至17米，所以，配装无机房曳引电梯较为合适。为此，国内外一些电梯制造厂纷纷推出新产品。据悉，上海房屋设备有限公司正研究将液压电梯的优点融合到曳引电梯的设计方案中，准备择点试验，而日本某企业则推行工厂化拼装式预制井道以缩短安装周期。 三、对多层住宅加装电梯达成的共识 各国的业内人士在为多层住宅加装电梯的实践中，逐步达成如下共识。 1.所采用的电梯技术和实际加装方法，应尽可能减少对居民现有生活状态的干扰，即尽可能不让居民搬离，不大幅增加居民的费用。 2.所选用的电梯设备，首先，应确保其使用和运行安全；其次，应考虑其制造、安装和维修保养的成本，应尽可能价廉、物美和有效。 根据以上共识，推导出多层住宅加装电梯的原则：以确保安全为前提，以实现最佳的性能价格比为目标，综合考虑占用空间、安装周期、运行能耗、噪音干扰和故障频率等因素。 四、为多层住宅加装电梯的难点与对策 为多层住宅加装电梯是件好事，但也是难事。从已掌握的信息来看，技术上完全可行，难就难在资金平衡和日后管理上。 以陆丰路“平改坡”综合改造项目为例，旧住宅地基要重新打桩，楼顶要重新翻造，南面添阳台，北面扩面积，再加上改水箱，装电梯，每平方米综合改造成本相当高。然后，按上海市旧公房出售标准，以每平方米1295元的价格出售给原有住户，所有售房款全部加起来，不过是总投资的1／3，还有2／3的资金缺口，只能由政府补齐。 那么，如果单装电梯呢？难度就更大了。最主要困难还是费用与居民增加支出问题。 陆丰路案例，目前住户的电梯运行费定为每月每平方米0．15元，这是上海市目前的最低标准。电梯运营首月，电梯费就收不齐，于是，政府有关部门又一次性补偿物业公司电梯维修运营费10万元。 第一次投入不惜代价，长此以往怎么办？物业公司都转制为民营企业后，谁愿接这个盘？ 要解决这一难点，首先要转变观念，走市场化的道路，当初，“中科新苑”为多层住宅配装电梯项目就是这样运作。根据市房地资源局12号文件精神，旧房成套改造的资金来源主要是三个一点，即“居民出一点，开发商让一点，政府贴一点”。而中科新苑的改造资金主要靠项目本身平衡，从而，大大减轻了居民的经济压力和政府的负担。通过市场运作出售部分剩量房，回收资金，达到了项目收支平衡、略有赢余的目的。据说，由新长宁集团作为独立投资方和收益方实施的天山新村老工房改造，也将靠市场运作来平衡资金。楼内居民购买改造后新增的房屋面积，8平方米以内按1295元的老工房成本价，8平方米以外按2092元的市场评估价。另外，被改造的4幢老工房，将分别加层1层半至3层半，加层得到的新建面积全部按商品房市场价公开出售。 但是，尽管如此，还有几个问题无法回避，1.中科新苑的居民多数是中科院上海分院的知识分子，经济条件较好也愿意支付电梯运行费。2.天山新村老工房沿街，间距宽可加层。如果居民中困难户多或者加装电梯后会影响采光和通风等，情况又会怎样呢？所以，为多层住宅加装电梯也要视具体情况，有的可行，有的不可行，不能搞一刀切。如果条件不成熟，硬上肯定会碰“钉子”。 第二个难点是日常维修保养。质量再好的电梯也有出故障的时候。过去电梯一关人，往往不是通知制造厂，而是拨打“110”。现在，制造厂和警方联手，情况当然好多了。可要真正解决问题，还是要建立区域性监控网络，由制造厂对电梯实施远距离遥控，将绝大多数的电梯故障消灭在萌芽状态。 虽然为多层住宅加装电梯还有许多困难要克服，但业内人士对此还是看好，相信上海不久还会有更多的试点工程出现。□ |
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